Alle Büroschlüssel abgeben?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Berufung der Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt
und begründet worden (§ 516 ff. ZPO). Auch die unselbstständige
Anschlussberufung der Kläger ist zulässig. Dem Erfordernis
des § 522 a Abs. 2 ZPO konnte im Streitfall durch eine Bezugnahme
auf die Berufungserwiderung entsprochen werden, weil dort die Einlegung
des Anschlussrechtsmittels bereits in einem gesonderten Abschnitt
angekündigt und begründet wurde. Erfolg hat jedoch nur
die Berufung. Die Kläger können von der Beklagten für
den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 24. März 1997 weder Mietzins
noch eine Nutzungsausfallentschädigung für die Gewerberäume
in ... verlangen.

Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis
der Prozessparteien mit dem 31. Dezember 1996 - wenn nicht durch
Kündigung so doch - aufgrund eines Aufhebungsvertrages geendet
hat.

Ob dieser schriftlich, mündlich oder lediglich durch konkludentes
Handeln zustande gekommen ist, bedarf hier keiner Entscheidung.
Weder § 566 Satz 1 BGB noch die Schriftformklausel in § 22 Nr. 4
des Mietvertrages vom 1. April 1993 schließen dessen formfreie
Aufhebung im gegenseitigen Einverständnis aus. Beide Regelungen
erfassen ihrem Anwendungsbereich nach zwar Änderungen und Ergänzungen
der getroffenen Abreden, nicht aber die Beendigung der Vertragsbeziehung
insgesamt.

Obwohl an die substantiierte Darlegung der einvernehmlichen Aufhebung
von Dauerschuldverhältnissen strenge Anforderungen zu stellen
sind, lässt das Schreiben der Rechtsanwältin der Kläger
vom 9. Januar 1997, in dem unter ausdrücklichem Hinweis auf
die Kündigung der Beklagten zum 31. Dezember des Vorjahres
die Übergabe der Räumlichkeiten und der Schlüssel
gefordert sowie die Entrichtung einer - wörtlich - "Nutzungsausfallentschädigung
in Höhe der Miete" verlangt wird, hinreichend deutlich erkenne,
dass die Kläger mit der Vertragsbeendigung einverstanden gewesen
sind. Dafür spricht ferner, dass sie schon im Dezember 1996
durch Schilder auf die Vermietbarkeit des Objekts aufmerksam gemacht
hatten sowie am Auszugstage gegenwärtig waren und der Beklagten
die in den Räumen angebrachten Lamellenvorhänge abkauften.
Im zweiten Rechtszuge haben sich die Kläger der Begründung
des landgerichtlichen Urteils sogar ausdrücklich angeschlossen,
soweit ihnen darin ein Anspruch aus § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB zuerkannt
wird.

Eine Nutzungsausfallentschädigung hätte die Beklagte
jedoch lediglich dann zu entrichten, wenn sie den Klägern die
räume nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Nichtrückgabe
vorenthalten hätte. Das ist indes nicht der Fall.

Von einer Vorenthaltung kann nur gesprochen werden, wenn der Mieter
die Sache entgegen dem Willen des Vermieters in Besitz behält;
dieses Merkmal ist eine wesentliche Tatbestandsvoraussetzung des
§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB, dessen Rechtsfolge - Zahlung einer Mindestentschädigung
in Höhe des vereinbarten Mietzinses - darauf abzielt, Druck
auf den Mieter auszuüben, damit er das Mietobjekt zurückgibt
(vgl. BGH, Urt. v. 10. 10. 1990 - VIII ZR 379/89, BGHR BGB § 557
Abs. 1 Konzessionsvertrag 1, m.w.N.). Rückgabe bedeutet dabei,
dass der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den unmittelbaren
Besitz an der Sache verschaffen (§ 854 BGB) und selbst den Besitz
daran aufgeben muss (§ 856 BGB). Die Inhaberschaft der Schlüssel
wird in diesem Zusammenhang zwar regelmäßig ein beweiskräftiges
und praktisch relativ leicht feststellbares Indiz sein. Allerdings
ist insbesondere dann, wenn wie im Streitfall mehrere identische
Schlüsselexemplare vorhanden sind, eine rein formale Betrachtung
nicht gerechtfertigt. Letztlich kommt es nicht Entscheidung darauf
an, ob der Mieter den Besitz an sämtlichen Schlüsseln,
sondern ob er - bei wertender Betrachtung - den Besitz am Mietobjekt
aufgegeben und dem Vermieter verschafft hat. Der erkennende Senat
folgt daher nach eingehender Erörterung und Beratung der Auffassung,
wonach zur Erfüllung der Rückgabepflicht nicht zwingend
die Aushändigung aller Schlüssel erforderlich ist (vgl.
OLG Düsseldorf MDR 1987, 499; OLG Hamburg ZMR 1995, 18, 20;
Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,
3. Aufl., Kap. V Rdnr. 9, m.w.N.). Insoweit hat nicht anderes zu
gelten als bei einer nicht ordnungsgemäßen Erfüllung
der Räumungspflicht; dieser an sich kann der Mieter auch dann
nachgekommen sein, wenn er beispielsweise einzelne Gegenstände
in dem Objekt zurücklässt, wie hier vorübergehend
den schuhkartongroßen Verteilerkasten der Telefonanlage (vgl.
BGH, Urt. v. 11. 5. 1988 - VIII ZR 96/87, BGHR BGB § 557 Abs. 1
Satz 1 Teilräumung 1, m.w.N.).

Im Streitfalle haben die Kläger den unmittelbaren Besitz an
der Mietsache bis spätestens zum 31. Dezember 1996 von der
Beklagten eingeräumt erhalten. Es ist zwar zwischen den Parteien
streitig, ob schon während des Auszugstermins ein Satz Schlüssel
zurückgegeben wurde. Doch selbst wenn dieser erst danach ohne
Kenntnis der Kläger in der von ihnen betriebenen Gaststätte
bei den Angestellten durch die Beklagte hinterlegt worden sein sollte,
wäre unter den hier vorhandenen Umständen eine Rückgabe
der Büroräume zu bejahen. Die Beklagte hat das Objekt
nicht heimlich verlassen, sondern ist im Beisein und ohne Widerspruch
der Kläger ausgezogen. Wann die Schlüssel konkret in deren
Hand gelangt sind, bedarf keiner Klärung. Denn nach dem unstreitigen
Teil des Sachverhalts muss dies noch vor dem Jahreswechsel gewesen
sein, weil die Kläger - wie die Beklagte bereits in erster
Instanz unwidersprochen vorgetragen hat - Ende Dezember 1996 einem
Unternehmen die Endreinigung der Räume ermöglichten. Ferner
ist unstreitig, dass am 24. März 1997 drei restliche Schlüssel
zurückgegeben wurden, auch in dem entsprechenden Protokoll
vom gleichen Tage befindet sich insoweit ausdrücklich der Klammerzusatz
"Rest". Dass zuvor im Jahre 1997 weitere Schlüssel überreicht
worden wären, lässt sich dem Vortrag der Parteien nicht
entnehmen. Mit Hilfe der Schlüssel hatten die Kläger deshalb
zum Jahreswechsel 1996/1997 freien Zutritt zu den Räumen und
damit die tatsächliche Herrschaft über die Mietsache.

Gemäß den tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts,
die im Berufungsrechtszug von keiner Seite angegriffen wurden, ist
die Beklagte am 17. Dezember 1996 ausgezogen. Sie hat ihren Geschäftsbetrieb
in der ... eingestellt und die Büroräume verlassen. Die
Schlüsselrückgabe im Dezember 1996 war daher - unter Berücksichtigung
von Verkehrsanschauung und allgemeiner Lebenserfahrung - nach außen
deutlich erkennbar mit dem Willen verbunden, den Besitz am Mietobjekt
aufzugeben. Die Annahme der Kläger, die Beklagte hätte
jederzeit wieder einziehen können, weil sie in ..., weiterhin
Mandanten betreute, jedoch über keine Büroflächen
verfügte, ist nicht geeignet, ernsthafte Zweifel am fehlenden
Besitzwillen hervorzurufen. Schon aus dem Schreiben der Beklagten
vom 12. Dezember 1996, das die Kläger selbst in Kopie mit ihrer
Klageschrift eingereicht haben, ergibt sich, dass die räumlichen
Schwierigkeiten nur vorübergehender Natur waren und die Bearbeitung
der Mandate zeitweilig nach ... verlegt werden sollte. Die Begründung
eines kurzfristigen Anschlussmietverhältnisses zwischen den
Parteien war gescheitert. Mit dem Ausbau des Telefonverteilerkastens
am 8. Januar 1997 hat die Beklagte ihren Willen zur Besitzaufgabe
unterstrichen. Für eine bewusste Zurückbehaltung der Schlüssel,
offenbar von der Beklagten für ihre Mitarbeiter selbst angefertigter
Exemplare, gibt es nach dem Sachvortrag der Parteien keinen konkreten
Anhaltspunkt

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 und § 100
Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 708 Nr. 10 und § 713 ZPO.

III.

Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird
gemäß § 3 ZPO i.V.m. § 12 Abs. 1 Satz 1, § 14 Abs. 1
Satz 1 sowie § 19 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 GKG festgesetzt auf 17.493,97
DM.

Gericht: BRANDENBURG. OLG,
Aktenzeichen: 3 U 216/98