Aus dem Tatbestand
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schreiben vom 17. Juli 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Jahr 2000 vereinbarten Miete von 207,07 Euro um 41,41 Euro auf 248,48 Euro. Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007).
Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juli 2008 Fördermittel des Landes Berlin hätte angeben müssen, die ihrer Rechtsvorgängerin aufgrund Förderungsvertrages vom 18. August 1999 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, gewährt worden seien.
In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förderungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Absatz 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern".
In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Eigentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Baukostenzuschuss in Höhe von 458.156,38 Euro und einem Aufwendungszuschuss in Höhe von 409.759,50 Euro beteiligt. Aus dem Finanzierungskonzept der Rechts-vorgängerin der Klägerin, das als Anlage 1 Bestandteil des Förderungsvertrages vom 18. August 1999 wurde, ergibt sich, dass die Höhe des Förderungsbetrages auf der Grundlage der Gesamtkosten der Baumaßnahmen festgelegt worden ist.
In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart:
"Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG gehen die Vertragspartner von folgendem aus:
Die Baukostenzuschüsse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die Aufwendungszuschüsse sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die nach der Förderungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentümer finanzierten Kosten der Maßnahmen und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG."
Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert worden; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Revision hat Erfolg.
I. …
II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechts-vorgängerin der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um Zuschüsse für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu.
1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergangenen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisierung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder Instandsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebenenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbringen zu können (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls würde er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03).
2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderzweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Berufungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen dienen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages, wonach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für Instandsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen.
Diese Auslegung des Förderungsvertrages durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht rügt - durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Zwar kann der Senat die Auslegung von Vertragserklärungen durch den Tatrichter lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens-vorschriften verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07). Ein solcher Verstoß liegt hier indessen vor.
Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderzweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förderzweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlangen anzugeben.
Soweit das Berufungsgericht die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages mit der Erwägung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der Anrechung von Drittmitteln freizustellen, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Annahme. Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will. Führt der festgelegte Förderzweck - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehender Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in §§ 7, 7a, 7b des Förderungsvertrages Rechnung getragen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hätten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es erneut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdrückliche Zweckbestimmung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages unberücksichtigt lässt.
III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). … Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bis-lang nicht mit dem weiteren in der Berufungsbegründung erhobenen Einwand des Beklagten beschäftigt, das Amtsgericht habe die Vereinbarung des Beklagten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 31. Mai/2. Juni 2000 zu Unrecht dahin gehend ausgelegt, dass damit Mieterhöhungen aufgrund einer veränderten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen werden sollten.
Gericht: BGH
Aktenzeichen: VIII ZR 87/10
Urteil vom: 19.01.2011
Redaktion (allg.)
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