Anschaffungskosten aufteilen

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Klägerin klagt zugleich als Gesamtrechtsnachfolgerin ihres
verstorbenen Ehemannes ..., mit dem sie auch in den Streitjahren
1994 und 1995 zur Einkommensteuer (ESt) zusammenveranlagt wurde.

Der Verstorbene war seit längerem Eigentümer eines Hälfteanteils
am Mietwohngrundstück (6 Wohnungen) in .... Die Klägerin
erwarb mit Kaufvertrag vom ... 1993 den anderen Hälfteanteil
zum Kaufpreis von 950.000 DM zuzüglich 26.683,85 DM Nebenkosten.
Nutzen und Lasten dieses Anteils gingen am 1. April 1994 auf die
Klägerin über.

Im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung berechnete die Eheleute die Absetzungen für Abnutzung
(AfA) des hinzuerworbenen Hälfteanteils am Gebäude ...
für 1994 wie folgt:

Kaufpreis 976.683,85 DM

./. Grund- und Bodenanteil 30 v. H. 293.005,15 DM

= Gebäudeanteil 683.678,70 DM

AfA nach § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes (EStG): 2 v. H.
(12 Monate 13.673,00 DM

davon 9/12 10.255,00 DM

Das beklagte Finanzamt (FA) erließ zunächst unter dem
Datum vom ... 1996 einen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung
stehenden ESt-Bescheid für 1994, der eine ESt in Höhe
von ... DM ausweist.

Nach Rücksprache mit dem Finanzamt ... führte das FA
eine Kaufpreisaufteilung durch, die einen Bodenwertanteil von 60
v. H. ergab. Die Kaufpreisaufteilung wurde dabei zugunsten der Steuerpflichtigen
hilfsweise im Sachwertverfahren durchgeführt, da bei Anwendung
des Ertragswertverfahrens mit den vom Finanzamt ... vorgegebenen
Werten kein Gebäudewertanteil verblieben wäre.

Danach ergab sich folgende AfA-Berechnung:

Kaufpreis 976.683,85 DM

./. Grund- und Bodenanteil 60 v. H. 586.010,31 DM

Gebäudeanteil 390.673,54 DM

AfA 2 v. H. (12 Monate) 7.814,00 DM

davon 9/12 5.861,00 DM

Den geänderten, weiterhin unter dem Vorbehalt der Nachprüfung
stehenden ESt-Bescheid 1994 mit einer ESt-Schuld von ... DM gab
das FA am ... 1996 zur Post.

Hiergegen wandte die Klägerseite sich mit dem Einspruch. Zur
Begründung wurde vorgebracht, die vom FA vorgenommene Kaufpreisaufteilung
sei unzutreffend. Nach dem vom öffentlich bestellten und vereidigten
Gutachter Regierungsbaumeister ..., Mitglied des Gutachterausschusses,
erstellten Gutachten, auf das gemäß § 105 Abs. 3 der
Finanzgerichtsordnung (FGO) verwiesen wird, sei nur ein Bodenwertanteil
von 43 v. H. anzusetzen. Das ergebe einen AfA-Betrag von (9/12 =)
8.308 DM.

Daraufhin führte das FA unter teilweiser Übernahme der
vom Gutachter vorgegebenen Werte erneut eine Kaufpreisaufteilung
durch, in der es den Bodenwertanteil für das Mietwohngrundstück
- nun im Ertragswertverfahren - wie folgt ermittelte:
 

Jahresrohertrag (lt. ESt-Erklärung) 70.000,00 DM

./. Bewirtschaftungskosten 20 v. H. 14.000,00 DM

= Grundstücksreinertrag 56.000,00 DM

./. Bodenwertverzinsung 880 qm x 1.180 DM = 1.038.000 DM, Verzinsung
Mietwohngrundstück 4 v. H. 41.520,00 DM

= Gebäudereinertrag 14.480,00 DM

x Vervielfältiger 23,12; Baujahr 1960, Alter 34 Jahre, Restnutzungsdauer
66 Jahre, Verzinsung 4 v. H.

= Gebäudeertragswert - gerundet 335.000,00 DM

+ Bodenwert 1.038,00 DM

= Grundstückertragswert 1.373.000,00 DM

- Anteil Grund und Boden 75 v. H.

Das FA wies die Ehegatten im Schreiben vom 25. Juni 1996 auf die
Möglichkeit einer verbösernden Einspruchsentscheidung
(EE) hin.

Am ... 1998 gab das FA den unter dem Vorbehalt der Nachprüfung
stehenden ESt-Bescheid 1995 mit einer Steuerfestsetzung in Höhe
von ... DM zur Post. Der betreffende AfA-Betrag beläuft sich
drin auf 7.814 DM (Zugrundelegung eines Bauwertanteils von 40 v.
H. = 390.674 DM). Auch hiergegen wandte die Klägerseite sich
mit dem Einspruch. Erneut begehrte sie den Ansatz des im Gutachten
ermittelten Grund- und Bodenanteils von 43,3 v. H.

Während des Einspruchsverfahrens fertigte das FA für
1994 und 1995 nach § 164 Abs. 2 AO geändert ESt-Bescheide,
denen die Kaufpreisaufteilung im Ertragswertverfahren mit einem
Grund- und Bodenwertanteil von 75 v. H. zugrunde gelegt wurde. Den
geänderten ESt-Bescheid 1994 mit einer Steuerfestsetzung von
... DM und den geänderten ESt-Bescheid 1995 mit einer Steuerfestsetzung
von ... DM gab das FA am 4. März 1998 mit einfachem Brief zur
Post. Zur Korrektur eines Rechenfehlers änderte das FA die
ESt-Festsetzung für 1995 mit Bescheid vom 31. März 1998
erneut und setzte die ESt auf ... DM herab.

In der zusammengefassten EE vom ... 1998 wies das FA die Einsprüche
als unbegründete zurück. Der Vorbehalt der Nachprüfung
wurde nicht aufgehoben. Zur Begründung führte das FA aus,
bei Mietwohngrundstücken werde der Grundstückswert im
wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag
bestimmt. Dem Käufer eines derartigen Objekts komme es in erster
Linie darauf an, welche Verzinsung ihm das investierte Kapital einbringe.
Deshalb sei hier für die Verkehrswertermittlung das Ertragswertverfahren
anzuwenden. Hieraus folge aber auch, dass zur Aufteilung auf die
Einzelwerte ebenfalls das Ertragswertverfahren heranzuziehen sei.
Bei Eigentumswohnungen gehe der Budnesfinanzhof (BFH) davon aus,
dass die Aufteilung nach dem Sachwertverfahren zu erfolgen habe
(vgl. Urteil vom 15. Januar 19856 IX R 81/83, BStBl II 1985, 252).
Hier stünden regelmäßig auch die Selbstnutzung und
steuerliche Vorteile im Vordergrund. Deshalb sei diese Rechtsprechung
nicht auf Mietwohngrundstücke übertragbar.

Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren
weiter. Sie hält daran fest, dass die vorzunehmende Aufteilung
von Grundstücks- und Gebäudewert nach dem Sachwertverfahren
zu erfolgen habe. Das ergebe folgende Beträge:

Bodenwertanteil lt. Klageantrag 43,4 v. H.

Gebäudewertanteil lt. Klageantrag 56,7 v. H. 553.846,00 DM

1994

Gebäude-AfA

Lt. Klageantrag 2 v. H. von 553.846,00 DM 11.077,00 DM

davon 9/12 8.307,00 DM

1995

Gebäude AfA

Lt. Klageantrag 11.077,00 DM

Die Klägerin beantragt, in Änderung der Est-Bescheide
für 1994 vom ... 1998 und für 1995 vom ... 1998, jeweils
in Gestalt der einheitlichen EE vom ... 1998,die ESt 1994 auf ...
DM und die ESt 1995 auf ... DM herabzusetzen, hilfsweise, die Revision
zuzulassen.

Das FA beantragt Klageabweisung, hilfsweise Revisionszulassung.

Es ist der Auffassung, die Aufteilung in Gebäude- und Grundstückswert
sei zutreffend nach dem Ertragswertverfahren erfolgt. Sollte die
Aufteilung wider Erwarten nach dem Sachwertverfahren durchgeführt
werden, seien die vom Gutachter Schneider angesetzten Werte maßgebend.
Die Klage ist begründet. Zwar weisen das FA und die Klägerin
zu Recht darauf hin, dass bei einem Mietwohngrundstück die
Gesamtbewertung grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren
vorzunehmen ist. Doch geht die Schlussfolgerung fehl, dies bedinge
auch die Aufteilung der Werte des Grund und Bodens einerseits und
des Gebäudes andererseits nach demselben Verfahren. Diese Aufteilung
hat auch bei einem Mietwohngrundstück, worum es im Streitfall
geht, entsprechend den Grundsätzen des BFH-Urteils in BStBl
II 1985, 252, zu erfolgen. Deshalb hat die Klägerseite die
Aufteilung des Gesamtkaufpreises zu Recht nach dem Sachwertverfahren
vorgenommen.

Erwirbt jemand ein Grundstück mit aufstehendem Gebäude,
ist der einheitliche Kaufpreis nach objektiven Gesichtspunkten auf
Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits aufzuteilen.
Im betrieblichen Bereich ist im Zweifel nach dem Verhältnis
der Teilwerte und bei Wirtschaftsgütern des Privatvermögens
nach dem Verhältnis der Verkehrswerte (gemeiner Wert) aufzuteilen
(vgl. BFH-Beschluss vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BStBl 1978, 620).
Etwas anderes kann gelten, wenn die Vertragsparteien eine sachgerechte
Aufteilung vorgenommen haben oder wenn das Gebäude objektiv
wertlos ist (BFH-Urteil vom 15. Februar 1989 X R 97/87, BStBl 1989,
604). In letzterem Falle entfällt der voll Kaufpreis auf den
Grund und Boden.

Im Urteil in BStBl II 1985, 252, hat der BFH für Eigentumswohnungen
entscheiden, dass die Verkehrswerte anhand der Sachwerte von Boden-
und Gebäudeteil zu schätzen seien. Die nach der Wertermittlungsverordnung
(WertV) in der Fassung vom 6. Dezember 1988 (BGBl I 1988, 2209)
grundsätzlich möglichen weiteren Schätzungsmethoden
(Vergleichswertverfahren, §§ 13 f WertV, Ertragswertverfahren, §§
15 ff WertV) hat der BFH im Urteilsfall ausdrücklich als unbrauchbar
angesehen. Im Einzelfall könnten Korrekturen erforderlich werden,
wenn gewichtige Anhaltspunkte dafür sprächen, dass im
Rahmen des einheitlichen Gesamtkaufpreises für das eine Wirtschaftsgut
mehr oder auch weniger als für das andere aufgewendet worden
sei. Derartige wertbeeinflussende Umstände würden in der
WertV in § 4 Abs. 2, § 6 und §§ 17 bis 19 berücksichtigt. Überhaupt
beeinflussten sich die Sachwerte von Boden- und Gebäudeanteil.
Der BFH hat im Urteil vom 12. April 1994 IX R 101/90 (BStBl II 1994,
660) daran festgehalten, dass für die Schätzung der Verkehrswerte
auf die für das Sachwertverfahren geltenden Vorschriften zurückgegriffen
werden könne. Diese Rechtsauffassung wird von der erstinstanzlichen
Rechtsprechung im wesentlichen geteilt (vgl. z.B. Urteil des Finanzgerichts
– FG – Baden-Württemberg vom 29. November 1990 III
K 412/84, Datev Lexinform Nr. 97735, rkr.; Urteil des FG Düsseldorf
vom 12. Juni 1997 14 K 6480/93 E, G, Entscheidungen der Finanzgerichte
– EFG – 1997, 1302, rkr.; Urteil des FG Baden-Württemberg,
Außensenate Stuttgart, vom 29. April 1998 12 K 351/92, EFG
1998, 1191, rkr.; Urteil des Niedersächsischen Finanzgerichts
vom 16. Juli 1998 X 128/96, EFG 1998, 1675, rkr. – für
"Hausgrundstücke" ganz allgemein, differenzierend
für gewerblich genutztes Grundstück Urteil des FG Münster
vom 7. Dezember 1995 8 K 4427/92 F, EFG 1996, 270, rkr.). Soweit
ersichtlich, folgt die Finanzverwaltung ansonsten wohl dieser Rechtsprechung
(vgl. z.B. Schreiben des Bundesministers der Finanzen vom 30. März
1990 IV B 2 – S 2171 – 12/90, BStBl I 1990, 149; Verfügung
der Oberfinanzdirektion Berlin Nr. 118/1985, EStG Kartei Berlin,
§ 7 Fach 3 Nr. 1003; sowie den Hinweis bei Birkenfeld, Finanz-Rundschau
– FR – 1983, 441, Fußnote 13). Die wohl herrschende
Meinung in der Literatur teilt diese Rechtsauffassung ebenfalls
(vgl. z.B. Birkenfeld, a.a.O.; Mayer-Wengelin in Hartmann/Böttcher/Nissen/Bordewin,
Kommentar zum EStG, § 6 Rdnr. 159; Schmidt/Glanegger, EStG, 18.
Aufl., § 6 Anm. 118; Stöckel, Deutsche Steuerzeitung –
DStZ – 1988, 220, ders. In DStZ 1998, 795, zweifelnd; Winkeljohann
in Herrmann/Heuer/Raupach, Kommentar zum EStG und Körperschaftssteuergesetz,
§ 6 EStG Anm. 313; a.A. z.B. Wichmann, FR 1988, 513).
 

Gericht: FG MÜNCHEN
Aktenzeichen: 16 K 2935/98