Bauvertrag

Aus dem Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten nach Kündigung eines Bauvertrages
auf Zahlung in Anspruch. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit
dieses Vertrages.

Die Beklagten meldeten sich auf eine Zeitungsanzeige der Klägerin,
in der diese angeboten hatte, in ruhiger, verkehrsgünstiger Ortsrandlage
ein Haus zu planen und zu bauen. Die Parteien schlossen einen Bauvertrag,
der auf das in der Anzeige genannte Grundstück, das nicht im Eigentum
der Klägerin stand, Bezug nahm. Dabei wurde im Vertrag die Lage des
Grundstücks konkret bezeichnet; den Beklagten wurde ein Rücktrittsrecht
u.a. für den Fall eingeräumt, dass ein Kaufvertrag mit dem Eigentümer
nicht zustande kommen sollte. Die Klägerin vermittelte den Abschluss
des alsdann notariell beurkundeten Kaufvertrages über dieses Grundstück
zwischen den Beklagten und dem Verkäufer.

In der Folgezeit wollten die Beklagten von dem Bauvertrag, nicht aber
vom Grundstückskauf Abstand nehmen. Nach wechselseitiger Kündigung
des Bauvertrages schlossen sie mit dem Verkäufer einen erneut notariell
beurkundeten Grundstückskaufvertrag zu den ursprünglichen Vertragsbedingungen.
Nach Auflassung wurde das Grundstück auf die Beklagten umgeschrieben.

Die Klägerin hat 60.981,46 DM geltend gemacht. Sie ist der Meinung,
der Bauvertrag habe einer notariellen Beurkundung nicht bedurft; jedenfalls
sei ein Formmangel durch die erste Beurkundung des Grundstückkaufvertrages
analog § 313 BGB geheilt worden. Die Vorinstanzen haben eine Beurkundungspflicht
des Bauvertrages bejaht, eine Heilung des Formmangels abgelehnt und die
auf Entschädigung aus dem Bauvertrag gerichtete Klage mit Ausnahme
eines Betrages von 700 DM abgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die
Klägerin ihren weitergehenden Anspruch.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung
des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Auf das Schuldverhältnis ist das Bürgerliche Gesetzbuch in
der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 §
5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht führt zur Frage der Formbedürftigkeit
des Bauvertrages aus, dieser enthalte weder eine unmittelbare Verpflichtung
der Beklagten zum Erwerb des Grundstücks noch seien Nachteile für
den Fall eines unterlassenen Erwerbs erkennbar, so dass der Bauvertrag
nicht schon aus diesen Gründen beurkundungsbedürftig gewesen
sei.

Diese der Revision günstige und von den Beklagten nicht angegriffene
Auslegung des Vertrages ist nicht zu beanstanden.

II.

1. Das Berufungsgericht führt aus, der Bauvertrag sei aus
anderen Gründen formunwirksam. Ein für sich allein nicht formbedürftiger
Vertrag sei dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstücksvertrag
rechtlich zusammenhänge. Eine solche Verknüpfung liege vor,
wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander
abhängig seien, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei
sei nicht erforderlich, dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils
dieselben Personen beteiligt seien.

Ein solcher Verknüpfungswille der Parteien sei gegeben. Die Beklagten
seien seinerzeit nicht Eigentümer eines Grundstücks gewesen
und hätten den Erwerb des von der Klägerin vermittelten Grundstücks
beabsichtigt. Ohne ein Grundstück hätte das Haus nicht errichtet
werden können. Die Klägerin habe schon in ihrer Anzeige für
das von den Beklagten gekaufte Grundstück geworben. Sie sei davon
ausgegangen, dass die Bauinteressenten das von ihr für die Bebauung
vorgesehene Grundstück erwerben wollten; sie habe an der Vermittlung
eines Kaufvertrages allein kein Interesse gehabt. Dies hätten die
Beklagten erkannt. Für diese sei ein Vertrag mit der Klägerin
lediglich über die Errichtung einer Doppelhaushälfte nicht in
Betracht gekommen; dies genüge, um einen einheitlichen Vertrag mit
daraus folgender Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen
zu bejahen. Dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit
gewesen seien, das Grundstück auch ohne Bebauung durch die Klägerin
zu erwerben, sei ohne Belang.

2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Die Beurteilung, ob der Bauvertrag der Parteien notariell zu beurkunden
war, bedarf ergänzender Feststellungen.

a) Ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313
Satz 1 BGB nicht unterliegt, ist dann notariell zu beurkunden, wenn er
mit einem Grundstücksgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine
rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn
die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen,
dass sie miteinander stehen und fallen sollen (st.Rspr.; vgl. BGH, Urteil
vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346).

Dies setzt nicht voraus, dass die Abhängigkeit der Verträge
wechselseitig ist. Auch bei einseitiger Abhängigkeit stehen und fallen
beide Geschäftsteile mit dem Vertrag, von dem der andere abhängt.
Andererseits ist ein solches Abhängigkeitsverhältnis kein hinreichender
Grund, das für einen Vertrag geltende Formgebot auf den anderen auszudehnen.
Maßgeblich ist vielmehr, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen
des § 313 Satz 1 BGB die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene
Geschäft erfordern. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
wiederholt auf die Abhängigkeit des Grundstücksvertrags als
maßgebliches Kriterium für die Formbedürftigkeit des gesamten
Geschäfts hingewiesen (BGH, Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98,
NJW 2000, 951 m.w.N.). Er hat dazu ausgeführt, allein die einseitige
Abhängigkeit des formfreien Geschäfts vom Grundstücksvertrag
genüge nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu
begründen.

b) Dieser Rechtsprechung schließt sich der Senat
an (vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Oktober 2000 - VIII ZR 321/99, NJW 2001,
226). Es ist maßgeblich auf Sinn und Zweck des Beurkundungsbedürfnisses
abzustellen. Allein eine wirtschaftliche Verknüpfung der Verträge
gebietet es nicht, das Formerfordernis des § 313 BGB auf den Bauvertrag
zu erstrecken. Erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts
vom ‚ Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des §
313 BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige,
vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion)
das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen.

An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der
Bauvertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen wird. Die
Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge
nicht abhängig (Pohlmann EwiR 2000, 323 f; a.A. MünchKommBGB/Kanzleiter,
4. Aufl., § 313 Rdnr. 54 und Fn. 207).

c) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts
tragen nicht die Annahme, der Grundstückskaufvertrag sei vom Bauvertrag
abhängig.

aa) Der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge
geht über den tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Zusammenhang
der Geschäfte hinaus. Es genügt nicht, dass der Bauvertrag Anlass
zum Grundstückskauf gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht
haben sollte.

Eine Ausdehnung der für den Vertrag über das Grundstück
gebotenen Form der notariellen Beurkundung auf das formfreie Rechtsgeschäft
des Bauvertrags ist geboten, wenn nach den Vorstellungen der Parteien
des Grundstücksvertrages dieser geschlossen wird, um die Ausführung
des Bauvertrages zu ermöglichen.

bb) Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben
keine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag.
Eine solche rechtliche Abhängigkeit ist weder im Grundstückskaufvertrag
angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der
Parteien. Das Berufungsgericht befasst sich allein mit der Abhängigkeit
des Bauvertrages vom Grundstücksgeschäft.

Danach kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben. Es ist aufzuheben.

Den Parteien ist zunächst Gelegenheit zu geben, zu dem neuen rechtlichen
Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Sollten weitere Feststellungen
des Berufungsgerichts zu einem Formmangel des Bauvertrages führen,
so wäre dieser Mangel in der Folgezeit nicht geheilt worden.

1. a) Das Berufungsgericht führt aus, die Formnichtigkeit
des Bauvertrages sei durch den Abschluss des ersten Grundstückskaufvertrages
nicht geheilt. Die Erwägung der Rechtsprechung, eine Heilung der
formunwirksam eingegangenen Verpflichtung zur Veräußerung des
Grundstücks könne über die Regelung des § 313 Satz 2 BGB
hinaus bereits dann in Betracht kommen, wenn die Verpflichtung formwahrend
eingegangen worden ist (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 18. Dezember 1981
- V ZR 233/80, BGHZ 82, 398, 403 ff), sei hier nicht tragfähig.

b) Das hält einer rechtlichen Nachprüfung stand.
Die dem vorgenannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Erwägungen
lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Dort ging
es um die Frage, ob die unwirksam eingegangene Verpflichtung zum Verkauf
eines Grundstückes an einen Dritten bereits durch die notarielle
Beurkundung des in Aussicht genommenen Kaufvertrages mit dem Dritten entsprechend
§ 313 Satz 2 BGB geheilt worden war. Das hat der Bundesgerichtshof mit
der Erwägung bejaht, dass der Verkäufer bereits mit dem Abschluss
des notariell beurkundeten Kaufvertrages gehindert sei, sich den sachenrechtlichen
Konsequenzen des zuvor formunwirksam geschlossenen Vertrages zu entziehen.
Hier liegt der Fall anders, da der Bauvertrag gerade keine Kaufverpflichtung
bezüglich des Grundstücks enthält. Mit Abschluss des notariell
beurkundeten Grundstückskaufvertrages würde der Schutzzweck
des § 313 Satz 2 BGB im Hinblick auf den Bauvertrag nicht erreicht. Die
Rechtslage hatte sich in bezug auf die Verpflichtung der Parteien, den
Bauvertrag zu erfüllen, nicht derart verfestigt, dass eine entsprechende
Anwendung des § 313 Satz 2 BGB bereits mit Abschluss des Grundstücksvertrages
geboten wäre.

2. Der Formmangel des Bauvertrages ist durch den Abschluss des
erneuten Grundstücksvertrages sowie Auflassung des Grundstücks
und Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch nicht
geheilt worden. Dieser Vertrag sollte nach dem beurkundeten Willen der
Beklagten ohne Bindung an den Bauvertrag geschlossen und sollte ausdrücklich
nicht mit ihm als Einheit vollzogen werden. Eine Abhängigkeit dieses
Grundstücksvertrages von dem Bauvertrag bestand danach nicht.

Gericht: BGH Karlsruhe
Aktenzeichen: VII ZR 321/00