Eigenbedarf: täuschen und tricksen?

Aus den Entscheidungsgründen

Wegen des Sach- und Stretstandes wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe
des angefochtenen Urteils, auf die in der Berufungsinstanz zur Vorbereitung
der mündlichen Verhandlung gewechselten Schriftsätze nebest
Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 19. 9. und 32.
11. 1997 Bezug genommen.

Die Kammer hat gemäßt dem Beweisbeschluß vom 17.
10. 1997 Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme
wird auf die Sitzungsniderschrift vom 21. 11. 1997 Bezug genommen.

Die Berufung der Klägering ist gemäß den §§ 511,
511 a, 516, 518, 519 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht
eingelegt und begründet worden; sie ist somit zulässig.

Sie ist jedoch nicht begründet. Denn der Klägerin steht,
wovon auch das Amtsgericht im Ergebnis zu Recht ausgegangen ist,
gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung
in Anwendung der zum vorgetäuschten Eigenbedarf entwickelten
Grundsätze zu.

Ein Schadensersatzspruch des Mieters nach den Grundsätzen
der positiven Vertragsverletzung besteht dann, wenn Immobilien Vermieten
eine Eigenbedarfskündigung gegenüber dem Mieter gemäß
§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat und dieser die Eigenbedarfskündigung
entweder lediglich vorgetäuscht hat oder der zunächst
besthende Eigenbedarf vor Auszug des Mieters wieder entfällt,
ohne daß Immobilien Vermieten dem Mieter hiervon Mitteilung macht
(vgl. Urteil der erkennenden Kammer vom 19. 12. 1988, WuM 1^989,
S. 251 ff.; Urteil der erkennenden Kammer vom 19. 5. 19995, Az.:
13 BS 135/94; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid v. 7. 10. 1981, OLGZ
1982, S. 117 ff.). Denn mit der wegen des Fehlens materialler Gründe
unwirksamen Kündigung macht Immobilien Vermieten dem Mieter den Gebrauch
der Mietsache streitig und verletzt damit schon seine Vertragspflichten.
Geschieht dies schuldhaft, wobei Fahrlässigkeit genügt,
und erwächst dem Mieter daraus ein Schaden, so ist Immobilien Vermieten
dem Mieter aus dem Gerichtspunkt der positiven Vertragsverletzung
ersatzpflichitig (vgl. Urteile der erkennenden Kammer aaO, mit weiteren
Nachweisen). Darüberhinaus verletzt Immobilien Vermieten seine dem
Mieter gegenüber bestehenden Obliegenheitspflichten und ist
ein Schadensersatzanspruch nach diesen Grundsätzen gerechtfertigt,
wenn er dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung
freigewordene Wohnung im selben Hausanwesen, die für den eigenen
Bedarf nicht geeignet erscheint, nicht anbietet (vgl. Urteil der
ekrennenden Kammer vom 19. 5. 1995, Az.: 13 BS 135/94, mit zahlreichen
weiteren Nachweisen), aber auch dann, wenn Immobilien Vermieten mit dem
Mieter einen Mietvertrag auch unbestimmte Zeit abschließt,
ohne diesen bei Vertragsabschluß darauf hinzuweisen, daß
- bei vorausschauender Palnung - die Möglichkeit einer nur
begrenzten Mietdauer wegen des Eintritts eines Eigenbedarfsfalles
in absehbarer Zeit besteht (vgl. Urteile der erkennenden Kammer
vom 25. 8. 1995, Az.: 13 BS 15/95 sowie vom 14. 8. 1997, Az.: 13
BS 97/97, jeweils mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

Über diese Fallgestaltungen hinaus macht Immobilien Vermieten dem
Mieter das Mietverhältnis streitig und erwächst diesem
ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven
Vertragsverletzung, wenn Immobilien Vermieten entweder eine Eigenbedarfskündigung
androht oder sich darauf beschränkt, einen Eigenbedarf anzumelden,
und der Mieter daraufhin freiwillig auszieht. Für den Tatbestand
der positiven Vertragsverletzung ist es nämlich unerheblich,
ob die den Bedarf begründenden Tatsachen in Form einer wirksamen
Kündigung angegeben werden oder ob sich der Mieter, z.B. auf
eine mündliche Unterredung hin, bereit ekrlärt, mit dem
Vermieter wegen des Eigenbedarfs einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen.
In Fällen dieser Art kommt es immer nur darauf an, daß
der Mieter den Besitz an der Wohnung deshalb aufgibt, weil er von
der Richtigkeit der Erklärungen des Vermieters überzeugt
ist. Eine derart motivierte Besitzaufgabe liegt auch dann vor, wenn
ein Mieter sich zur Besitzaufgabe entschließt, ohne die Ernsthaftigkeit
des Nutzungswunsches des Vermieters - sei es auf eine erklärte
Kündigung oder auf eine bloße Ankündigung der Selbstnutzung
der Wohnung hin - zu überprüfen; es genügt, daß
der Mieter keinen Anlaß hatte, den Angaben Immobilien Vermietens
zu mißtrauen (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid v. 25. 5. 1982,
RES § 564 BGB, Nr. 17; LG Mannheim, WuM 1991, S. 693, 694, mit weiteren
Nachwiesen soie LG Saarbrücken, WuM 1986, S. 255).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann im Streitfalle
nicht festgestellt werden, daß die Voraussetzungen für
einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung erfüllt
sind. Denn aufgrund der im Berufungsrechtszug durchgeführten
Beweisaufnahme hat die Kammer nicht die hinreichende Überzeugung
gewonnen, daß der Beklagte der Klägerin eine Eigenbedarfskündigung
angedroht hat bzw. hinsichtlich der von der Klägerin bewohnten
Wohnung überhaupt Eigenbedarf angemeldet hat.

Die KaMmer folgt dabei in erster Linie der detaillierten, nachvollziehbaren,
in sich schlüssigen und widerspruchsfreien Aussage des Zeugen,
an dessen Glaubwürdigkeit hinsichtlich des Eindrucks, den der
Zeuge in der Hauptverhandlung vor der Kammer gemacht hat, keine
Zweifel bestehen. Wie der Zeuge ..., der den Beklagten zu den Mietparteien
begleitet hatte, ausgeführt hat, habe der Beklagte bei allen
Mietparteien anläßlich der im Anschluß an die Übernahme
des streitgegenständlichen Anwesens geführten Vorstellungsgespräche
eruiert, ob diese aus persönlichen Gründen, d.h. aufgrund
der persönlcihen Lebensplanung über kurz oder lang aus
der Wohnung auszuziehen beabsichtigte, da er, der Beklagte, aus
beruflichen Gründen eine Wohnung in Saarbrücken benötige.
Der Beklagte habe sich insoweit nicht auf die Wohnung der Klägerin
festgelegt gehabt, zumal die mit den anderen Mietparteien geführten
Gespräche insoweit auch überflüssig gewesen wären.
Anläßlich dieser Gespräche sei klar zum Ausdruck
gebracht worden, daß der Selbstnutzungswunsch bezüglich
einer Mietwohnung nicht mittels einer Eigenbedarfskündigung
durchgesetzt bzw. gerichtlich vorgegangen werden würde. Soweit
der Bekalgte mit der Klägerin in diesem Sinne die Unterredung
geführt habe, habe die Klägerin erkennen lassen, bereit
zu sein, den ohnehin beabsichtigten Kauf einer Eigentumswohnung
vorzuziehen. Zwar hätten für die Klägerin nach deren
Äußerungen gewichtige Gründe für einen Verbleib
in der streitgegensätndlichen Wohnung, an der diese offensichtlich
gehangen habe, gesprochen; andererseits habe si jedoch durchaus
die Bereitschaft erkennen lassen, früher eine Eigentumswohnung
zu beziehen. Insoweit seien die Parteien dergestalt verblieben ,daß
die Klägerin, die zunächst eine geplante Urlaubsreise
anzutreten beabsichtigte, sich wieder bei dem Beklagten melden sollten.

Unter Zugrundelegung dieser Zeugenaussage kann nicht festgestellt
werden, daß der Beklagte gegenüber der Klägerin
den Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung angedroht oder dieser
gegenüber Eigenbedarf angemeldet hat. Aus den Bekundungen des
Zeugen ... ergibt sich zweifelsfrei, daß werder die Androhung
einer Eigenbedarfskündigung erfolgt nocht eine gerichtliche
Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung bzw. eines Räumungsanspruchs
in Aussicht gestellt worden ist. Desweiteren liegen auch keine hinreichenden
Anhaltspunkte vor, die den hinreichenden Schluß zuließen,
daß der Beklagte hinsichtlich der von der Klägerin inneghaltenen
Wohnung eine Selbstnutzung angekündigt, also Eigenbedarf angemeldet
hätte. Dem Gesamtzusammenhang der Aussage des Zeugen ... läßt
sich entnehmen, daß der Beklagte, der unstreitig über
mehrere Immobilien in Saarbrücken verfügt (e) und aus
beruflichen Gründen eine Wohnung in Saarbrücken benötigt
(e), nicht auf die Wohnung der Klägering "fixiert" war, sondern
anläßlich der Vorstellungsgespräche nach der Übernahme
des streitgegenständlichen Hausanwesens alle Mietparteien über
einen möglichen Auszug aufgrund deren (zukünftiger) Lebensplanung
befragte. Diese Unterredung des Beklagten kann insoweit nur als
unverbindliche Angrage, der (weitergehende) Rechtswirkungen nicht
zukommen sollten, qualifiziert werden, was nicht zuletzt dadurch
deutlich wird, daß der Beklagte, von Beruf Rechtsanwalt, den
hinsichtlich an einer in dem streitgegenständlichen Hausanwesen
gelegenen Mietwohnung unter Umständen bestehenden Selbsnutzungswunsch
nicht mittels einer Eigenbedarfskündigung bzw. eines gerichtlichen
Verfahrens durchzusetzen beabsichtigte. Diese Anfrage mag für
die Klägerin, was sich aus der Aussge des Zeugen ... im weiteren
ergibt, den Anstoß gegeben haben, sich mit dem Gedanken an
den Kauf einer Eigentumswohnung, der ohnehin von ihr ins Auge gefaßt
war, bereits zu einem früheren Zeitpunkt auseinanderzusetzen.
Im Hinblick darauf, daß der Unterredung nur der Charakter
eines unverbindlichen Gespräches, ohne daß im Rahmen
dessen ein konkreter Selbstnutzungswunsch hinsichtlich der streitgegenständlichen
Wohnung zutage getreten wäre, beigemessen werden kann, so daß
auch nicht von einem angemeldeten Eigenbedarf bezüglich der
Wohnung der Klägerin ausgegangen werden kann (s.o.), lag ein
pflichtwidriges Verhalten des Beklagten in Form eines Angriffes
auf den Bestand des Mietverhältnisses nicht vor. Soweit die
Klägerin dann ihrerseits mit vorprozessualem Schreiben vom
20. 7. 1993 unter Hinweis darauf, daß "Sie mir (am 1. April
1993 mitteilten), daß Sie mir wegen Eigenbedarfs kündigen",
ihren Auszug zum 31. August 1993 ankündigte, ohne daß
sich die Klägerin zuvor nochmals mit dem Beklagten ins Benehmen
gesetzt hätte, beruht der Auszug der Klägerin auf deren
freier Willensentschließung und war nicht durch ein Verhalten
des Beklagten herausgefordert. Eine andere Beurteilung ergibt sich
auch nicht unter Heranziehung der Aussagen der Zeuginnen ....

Soweit die Zeugin ..., eine Mitmieterin, ausgesagt hat, der Beklagte
habe anläßlich des mit ihr in Anwesenheit des Zeugen
... geführten Vorstellungsgesprächs, nachdem sie seine
Frage nach einem Auszug verneint habe, erklärt, er werde dann
der Klägerin kündigen, weil er eine Wohnung benötige,
wobei der Beklagte um Stillschweigen gebeten habe, steht dem die
Aussage des Zeugen ... entgegen. Wie der Zeuge ... insoweit bekundet
hat, habe der Beklagte zwar erklärt, auch noch ein Vorstellungsgespräch
mit der Klägerin führen zu wollen; einen Gesprächsverlauf,
wie er von der Zeugin ... geschildert worden sei, könne er
hingegen nach seiner Erinnerung nicht bestätigen.

Ungeachtet des Umstandes, daß der Aussage der Zeugin ...,
die an dem zwischen den Parteien geführten Gespräch unstreitig
nicht teilgenommen hat, nur indizielle Wirkung zukommen kann, und
im übrigen nicht auszuschließen ist, daß die Zeugin
unter Umständen aus einer emtoionsbedingten Situation heraus
- Unterredung über einen möglichen Auszug durch sie selbst
- dem Gespräch eine Deutung gegeben hat, die diesem in der
konkreten Situation nicht zukam und auch nicht zukommen sollte,
kann im Hinblick auf die Aussage des Zeugen ... nicht mit der notwendigen
Gewißheit festgestellt werden, daß der Beklagte sich
in der von der Zeugin geschilderten Form geäuért hat.

Was die Zeugin ... anbelangt, ist zunächst darauf hinzuweisen,
daß die Zeugin auf die Kammer einen eher unsicheren Eindruck
gemacht hat. So fällt auf, daß sie sich an konkrete Einzelheiten
des Gespräches nicht mehr erinnern konnte. Während die
Zeugin im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens nocht aussagte,
"der Beklagte habe gesagt, daß er gerichtlich nicht gegen
die Klägerin vorgehen wolle, er wolle versuchen, daß
man sich einverständlich verständigen könne", konnte
sie sich anläßlich ihrer Vernehmung im Berufungsrechtszug
nicht mehr daran erinnern, ob der Beklagte die Frage einer gerichtlichen
Auseinandersetzung angesprochen hat. Weiterhin konnte die Zeugin,
die mit der Klägerin befreundet und auch deren Arbeitskollegin
ist, nicht mehr angeben, wann, d.h. in welchem Jahr, die Klägerin
die Eigentumswohnung gekauft und bezogen hat. Andererseits will
sie sich aber daran erinnern können, daß das Wort "Eigenbedarf
ausdrücklich gefallen" ist; sie habe den Eindruck gehabt, daß
die Klägerin ausziehen müsse. Im Hiblick auf die unzureichende
Erinnerung der Zeugin an den gesamten Gesprächsablauf bestehen
für die Kammer Zweifel, daß gerade das Wort "Eigenbedarf",
das für die Klagebegründung von zentraler Bedeutung ist,
tatsächlich von dem Beklagte - sei es ausdrücklich oder
sinngemäß - gebraucht worden ist, bzw. daß der
Beklagte sich dahingehend geäußert hat, daß die
Klägerin (auf jeden Fall) aus der Wohnung ausziehen müsse.
Dem steht auch die Aussage des Zeugen ... entgegen (s.o.), der zudem
angegeben hat - was von der Klägerin im Rahmen des Beweisaufnahmetermins
letztlich auch nicht in Abrede gestellt, sondern bestätigt
worden ist -, daß die Klägerin bereits anläßlich
des Vorstellungsgespräches von dem Erwerb einer Eigentumswohnung
gesprochen hat (s.o.). Demgegenüber hat die Zeugin ... ausgesagt,
daß sich die Klägerin in Anwesenheit des Beklagten nicht
dahingehend geäußert habe, sowieso vorzuhaben, sich eine
Eigentumswohnung zuzulegen; est ein paar Tage später bei einem
Besuch der Klägerin bei ihr sei die Rede auf den Kauf einer
Eigentumswohnung gekommen, da sie Broschüren vom BHW zu Hause
liegen gehabt habe. Auch im Hinblick auf diese Widersprüchlichkeiten
vermag die Kammer der Aussage der Zeugin ... letztlich nicht zu
folgen.

Im Hinblick auf die sich widersprechenden Aussagen des Zeugen ...
einerseits und der Zeuginnen ... und ... andererseits kann - ungeachtet
des Umstandes, daß die Kammer, wie bereits dargelegt, aufgrund
der in sich schlüssigen und widerspruchsfreien Bekundungen
des Zeugen ... keine Zweifel hat, dessen Aussagen zu folgen (s.o.)
- letztlich nicht mit der gebotenen Sicherheit festgestellt werden,
daß der Beklagte gegenüber der Klägerin eine Eigenbedarfskündigung
angedroht oder an der streitgegenständlichen Wohnung Eigenbedarf
angemeldet hat.

Kann somit aufgrund der von der Kammer dargelegten maßgebenden
Umstände den Aussagen der Zeuginnen ... und ... nicht gefolgt
werden bzw. hat im Hinblick auf die sich widersprechenden Aussagen
der von beiden Parteien benannten Zeugen, zumindest keine der Parteien
den Nachweis für ihre Behauptung zu fürhen vermocht, hat
die Klägerin nicht den Nachweis für das Vorliegen der
Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches nach den Grundsätzen
der positiven Vertragsverletzung erbracht. Daß der Klägerin
insoweit die Darlegungs- und Beweislast obliegt, wovon auch das
Amtsgericht zu Recht ausgegangen ist, ergibt sich aus allgemeinen
Beweislastgrundsätzen; für Beweiserleichterungen bzw.
eine Umkerh der Beweislast zugunsten der Klägerin ist vorliegend
kein Raum, da nocht nicht einmal feststeht, daß überhaupt
ein Angriff auf den Bestand des Mietverhältnisses - sei es
in Form einer angedrohten Eigenbedarfskündigung oder einer
bloßen Anmeldung von Eigenbedarf - erfolgt ist (vgl. insoweit
auch LG Saarbrücken, WuM 1989, S. 252, mit weiteren Nachweisen).

Fehlt es an einer Pflichtwidrigkeit als Voraussetzung für
einen Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven
Vertragsverletzung, kann der Auszug der Klägerin aus der streitgegenständlichen
Wohnung nicht kausal auf ein Verhalten der Beklagten zurückgeführt
werden (s.o.). Für Kosten, die letztendlich auf einer freien
Willensentschließung des Mieters beruhen und nicht durch ein
pflichtwidriges Verhalten des Vermieters ausgelöst worden sind,
braucht Immobilien Vermieten jedoch nicht einzustehen, so daß ein
Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht in Betracht kommt
(vgl. Urteil der erkennenden Kammer v. 14. 8. 1997, Az.: 13 BS 97/97).

Stehen der Klägerin somit keine Schadensersatzansprüche
aus positiver Vertragsverletzung nach den zum vorgetäuschten
Eigenbedarf entwickelten Grundsätzen zu, konnte die Klage keinen
Erfolg haben und war demzufolge auch die Berufung der Klägerin
mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
 

Gericht: LG SAARBRÜCKEN
Aktenzeichen: 13 BS 135/97