Eigentümerversammlung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind Mitglieder der o.a. Eigentümergesellschaft.
Die Beteiligte zu 1 ist die Eigentümerin einer von sechs Wohnungen,
von den übrigen fünf Wohnungen hält der Beteiligte
zu 2 nach zwischenzeitlichem Verkauf einer weiteren Wohnung noch
vier.

Die Beteiligte zu 3 - die Ehefrau des Beteiligten zu 2 - war in
der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 12. November 1993
mit den - damals noch - fünf Stimmen des Beteiligten zu 2 zur
Verwalterin bestellt worden. Der entsprechende Beschluss ist durch
den Senat am 28. Juli 1995 - 3 Wx 210/95 - für ungültig
erklärt worden.

Mit Schreiben vom 2. Januar 1995 lud die Beteiligte zu 3 zu einer
Versammlung der Wohnungseigentümer auf den 13. Januar 1995
ein. In dieser Versammlung wurden die aus dem Protokoll ersichtlichen
Beschlüsse gefasst. Die Beteiligte zu 1 hat mit am 10. Februar
1995 beim Amtsgericht eingegangenem Schreiben beantragt, die Beschlüsse
der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 1995 zu den Tagesordnungspunkten
1, 3 und 5 für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht hat - unter Zurückweisung des weitergehenden
Antrages - die Beschlüsse zu TOP 1, 5.3, 5.4, 5.5. und 5.8
für ungültig erklärt

Der Beteiligte zu 2 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt,
soweit die Beschlüsse zu TOP 1, 5.4 und 5.5. für ungültig
erklärt worden sind. Die Beteiligte zu 1 hat sich der sofortigen
Beschwerde angeschlossen, soweit das Amtsgericht ihren Antrag hinsichtlich
des Beschlusses zu TOP 5.2 zurückgewiesen hat.

Das Landgericht hat das Rechtsmittel des Beteiligten zu 2 zurückgewiesen
und der Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 1 stattgeben.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich der Beteiligte
zu 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

Die Beteiligte zu 1 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27 Abs. 1,
29 Abs. 1, 2 und 4 FGG zulässig sofortige weitere Beschwerde
ist in der Sache nicht begründet, denn die Entscheidung des
Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften
(§§ 27 FGG, 550 ZPO).

Das Landgericht hat - unter Bezugnahme auf die Entscheidung des
Senats in der Sache 3 Wx 210/95 - ausgeführt, die Beschlüsse
der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 1995 zu den TOP 1,
5.2, 5.4 und 5.5 seien schon wegen eines Verstoßes gegen §
23 Abs. 2 WEG ungültig. Dass auch bei ordnungsgemäßer
Einladung eine gleiche Beschlussfassung erfolgt wäre, sei bei
einer Gesamtwürdigung des dargestellten Sachverhaltes nicht
anzunehmen.

Gegen diese Erwägungen bestehen zwar zum Teil rechtliche Bedenken,
die Entscheidung des Landgerichts erweist sich aber gleichwohl im
Ergebnis als zutreffend.

1. Das Landgericht ist zunächst richtig davon ausgegangen,
dass ein Einberufungsmangel hinsichtlich der Versammlung vom 13.
Januar 1995 nicht schon deshalb vorliegt, weil die Beteiligte zu
3 nicht wirksam zur Verwalterin bestellt worden war. Hat ein Verwalter,
dessen Bestellung angefochten worden ist, eine Versammlung der Wohnungseigentümer
einberufen, so sind die in dieser Versammlung gefassten Besschlüsse
nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur
auch dann nicht wegen eines Einberufungsmangels für ungültig
zu erklären, wenn der Beschluss über seine Bestellung
später für ungültig erklärt wird (vgl. BayObLG
NJW-RR 1991, 531, 532; OLG Hamm, OLGZ 1992, 309, 312; Bärmann-Pick-Merle,
WEG 6. Aufl., Rn. 5 zu § 23; Weitnauer-Lüke, WEG 8. Aufl.,
Rn. 16 zu § 23).

2. Das Landgericht hat aber zu Recht einen Einberufungsmangel
der Wohnungseigentümerversammlung bezüglich der Beschlüsse
zu TOP 1 und 5 angenommen.

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist gemäß § 23
Abs. 2 WEG erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung
bei der Einberufung bezeichnet ist. Jeder Wohnungseigentümer
soll sich bereits vor der Versammlung überlegen und entscheiden
können, ob er an der Versammlung überhaupt teilnehmen
will und gegebenenfalls die Möglichkeit haben, sich auf die
Erörterung und Beschlussfassung der anstehenden Fragen vorzubereiten
(BayObLG MDR 1985, 412; Henkes-Niedenführ-Schulze, WEG 3. Aufl.,
Rn. 9 zu § 23). Diesen Anforderungen genügt die Einladung (Einberufung)
zu der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 1995 nicht. Die
zu TOP 5 (hier TOP 5.2, 5.4 und 5.5) gefassten Beschlüsse waren
in der Einladung nur unter Ziffer 5 "Verschiedenes" angekündigt.
Ein so geladener Wohnungseigentümer konnte sich daher nicht
schon vor der Versammlung mit den Fragen der Pkw-Stellplatzordnung
und der Vergütung bzw. Sondervergütung des Verwalters
befassen, sondern wurde in der Versammlung damit überraschend
konfrontiert. Unter "Verschiedenes" können nur Angelegenheiten
von untergeordneter Bedeutung beschlossen werden (vgl. BayObLG WE
1986, 72; 1988, 67; 1991, 227, 228; 1992, 229; OLG Hamm, WE 1993,
111; Weitnauer-Lüke, WEG 8. Aufl., Rn. 19 zu § 23; Henkes-Niedenführ-Schulze,
WEG 3. Aufl., Rn. 9 zu § 23).

Ein Einberufungsmangel liegt auch bezüglich des TOP 1 vor.
In der Einladung war als TOP 1 genannt "Genehmigung des Wirtschaftsberichtes
1993/94". Demgegenüber weist die Niederschrift über die
Eigentümerversammlung vom 13. Januar 1995 eine Abstimmung über
"Genehmigung der Gartenpflege" aus. Abgesehen davon, dass schon
der in der Einladung genannte Tagesordnungspunkt nicht eindeutig
ist - worauf der Senat bereits in der Sache 3 W 210/95 hingewiesen
hat -, konnte die Beteiligte zu 1 aber jedenfalls davon ausgehen,
dass allenfalls über die Richtigkeit einer Abrechnung oder
eines Wirtschaftsberichtes (?) beschlossen werden sollte, nicht
aber über die "Gartenpflege".

3. Der Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG allein führt
aber nicht bereits zur Ungültigerklärung der angefochtenen
Beschlüsse. Ein Wohnungseigentümerbeschluss, der an einem
Einberufungsmangel leidet, ist bei rechtzeitiger Anfechtung zwar
grundsätzlich für ungültig zu erklären; dies
gilt aber dann nicht, wenn feststeht, dass der Beschluss bei ordnungsgemäßer
Einladung genauso gefasst worden wäre (vgl. BayObLG 1985, 436,
437; WE 1991, 227, 228; 1993, 169; OLG Köln WE 1980, 30; Weitnauer-Lüke
a.a.O.).

Ob der Einberufungsmangel für die erfolgte Beschlussfassung
ursächlich war, ist im wesentlichen eine auf tatsächlichem
Gebiet liegende Frage. Das Landgericht hat hierzu lediglich ausgeführt,
"bei einer Gesamtwürdigung des Sachverhaltes sei nicht anzunehmen,
dass auch bei ordnungsgemäßer Einladung eine gleiche
Beschlussfassung erfolgt wäre".

Diese tatsächliche Würdigung des Landgerichts unterliegt
im Verfahren der weiteren Beschwerde nur einer eingeschränkten
Nachprüfung dahin, ob der Tatrichter den maßgebenden
Sachverhalt ausreichend erforscht, bei der Erörterung des Beweisstoffes
alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und hierbei
nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften
sowie gegen die Denkgesetze und feststehende Erfahrungssätze
verstoßen hat (vgl. Keidel/Kuntze, FGG, 13. Aufl., Rn. 42
zu § 27 m.w.N.).

Gegen die Schlussfolgerung des Landgerichts bestehen rechtliche
Bedenken. Die Begründung des Landgerichts lässt nicht
erkennen, aufgrund welcher Tatsachen das Landgericht zu seiner "Annahme"
gelangt ist. Dem Landgericht ist zuzugeben, dass eine Feststellung,
der Einberufungsmangel sei für den ergangenen Beschluss nicht
kausal gewesen, nur dann zulässig ist, wenn kein vernünftiger
Zweifel daran in Betracht kommt, dass auch bei ordnungsgemäßer
Einberufung und Durchführung der Versammlung das Beschlussergebnis
hätte beeinflusst werden und im Ergebnis anders lauten können
(vgl. BGH NJW 1972, 1320, 1321). Das ist aber hier der Fall. Nach
dem Vorbringen beider Beteiligten kann nicht bezweifelt werden,
dass auch bei einer ordnungsgemäßen Einladung die Beschlüsse
mit den fünf Stimmen des Beteiligten zu 2 - entsprechend seinen
Absichten - gefasst worden wären. Die Beteiligte zu 1 hätte
das mit ihrer Stimme nicht verhindern können. Dass sie den
Beteiligten zu 2 von der Durchsetzung seiner in der angefochtenen
Beschlüssen zum Ausdruck gekommenen Vorhaben hätte abbringen
können, liegt - mit Rücksicht auf das ersichtlich angespannte
Verhältnis der Beteiligten - außerhalb jeder realistischen
Vorstellung.

4. In der Sache sind die zu den TOP 1 sowie 5.2, 5.4 und 5.5
gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,
denn sie entsprechen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung.

a) Dem Beschluss zu TOP 1 fehlt es schon an der erforderlichen
Bestimmtheit und Klarheit. Weder aus dem Wortlaut des Beschlusses
noch der Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung
und der Einladung lässt sich feststellen, was mit "Genehmigung
der Gartenpflege" gemeint sein sollte. Soweit es in der Einladung
heißt "Genehmigung des Wirtschaftsberichtes 1993/94" findet
sich insoweit in der Beschlussfassung keine Anknüpfung. Es
bleibt unklar, ob sich der Beschluss auf die Genehmigung einer Jahresabrechnung
(Einzelabrechnung? Gesamtabrechnung?) und damit auf die Regelung
eines Einzelfalles bezog oder ob es um die Vergabe der Gartenpflege
an den Vater des Beteiligten zu 2 und die Höhe der Kosten der
Gartenpflege gehen sollte. Dies kann letztlich dahinstehen. Legt
man den Beschluss dahin aus, dass nur über die Erteilung eines
Auftrags bezüglich der Gartenpflege ohne Zusammenhang mit der
Jahresabrechnung entschieden werden sollte, so widerspricht er ordnungsgemäßer
Verwaltung. Die Gartenpflege betrifft die Instandhaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums. Damit verbundene Kosten sind - mangels einer anderslautenden
Regelung in der Teilungserklärung - gemäß § 16 Abs.
2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Bei der Vergabe
solcher Arbeiten setzt eine ordnungsgemäße Verwaltung
voraus, dass der Verwalter Angebote verschiedener Firmen oder Personen
einholt und den Eigentümern unterbreitet, bevor über die
Vergabe der Arbeiten entschieden wird.

Soweit mit dem zu TOP 1 gefassten Beschluss eine "Abrechnung" genehmigt
werden sollte, ist er schon deshalb für ungültig zu erklären,
weil gemäß § 28 Abs. 5 WEG die Wohnungseigentümer
durch Stimmenmehrheit über eine vollständige Abrechnung,
d.h. eine Gesamtabrechnung und Einzelabrechnung über sämtliche
Einnahmen und Ausgaben beschließt, nicht aber über einzelne
Positionen einer Abrechnung.

b) Auch der Beschluss zu TOP 5.2 - Änderung der Pkw-Stellplatzordnung
- steht nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung im Einklang, denn er entspricht nicht dem Interesse der
Gesamtheit der Wohnungseigentümer.

Die Regelung der Benutzung der vor und neben dem Haus befindlichen
Stellflächen für Kraftfahrzeuge als Teil des gemeinschaftlichen
Eigentums unterliegt als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung
der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer, sofern nicht
bereit in der Teilungserklärung oder durch spätere Vereinbarung
Sondernutzungsrechte einzelner Wohnungseigentümer an bestehenden
Stellflächen begründet worden sind, was hier nicht der
Fall ist.

Nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Beteiligten war
zwar bis zu der Beschlussfassung vom 13. Januar 1995 eine "Stellplatzordnung"
durch einen Eigentümerbeschluss nicht aufgestellt worden, jedoch
war der Beteiligten zu 1 sowie dem Beteiligten zu 2 bzw. den Mietern
durch den Hausmeister mit Billigung der Verwaltung ein bestimmter
Stellplatz insoweit zugewiesen worden, als die Kennzeichen ihrer
Fahrzeuge an bestimmten Stellplätzen angebracht worden waren.
Dass diese Regelung auch von den Wohnungseigentümern als eine
Stellplatzordnung angesehen und gehandhabt wurde, ergibt sich schon
aus dem Wortlaut des Beschlusses vom 13. Januar 1995 "Änderung
der Pkw-Stellplatzordnung".

Es ist nicht ersichtlich, dass die durch den Beschluss vorgenommene
Änderung dieser Ordnung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
entspricht. Der Beteiligte zu 2 hat keinen plausiblen Grund für
diese Änderung angeben können. Nachdem er zunächst
erklärt hatte, die "ohne Beschluss" herbeigeführte Ordnung
sei wieder aufgehoben worden - ohne anzugeben, wie dies geschehen
sein soll -, weil kein Bedürfnis dafür bestehe, eine spezielle
Zuordnung aufrechtzuerhalten, hat er später angegeben, die
Änderung der Stellplatzordnung sei erforderlich geworden, nachdem
eine Eigentumswohnung verkauft worden sei, ohne näher anzugeben,
weshalb es nicht bei der bisherigen Zuordnung der Stellflächen
bleiben konnte. Aus dem bei den Akten befindlichen Lageplan der
Stellplätze ist zu entnehmen, dass der Beteiligten zu 1 vor
der "Änderung" ein "allein" liegender Stellplatz zugewiesen
war, während ihr neuer Stellplatz zwischen anderen Stellplätzen
liegt, was beim Einparken mit Schwierigkeiten verbunden sein kann.

Besteht aber für die vorgenommene Änderung nicht nur
kein zwingender, sondern überhaupt kein erkennbarer sachlicher
Grund, so kann die Beteiligte zu 1 gemäß § 21 Abs. 4
WEG die Beibehaltung der bisherigen "Ordnung" verlangen.

c) Hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 5.4 und 5.5 (Erhöhung
des Verwalterhonorars bzw. Honorar für außerordentliche
Tätigkeiten des Verwalters) kann dahinstehen, ob - wie das
Amtsgericht ausgeführt hat - das Stimmrecht des Beteiligten
zu 2 in entsprechender Anwendung des § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen
war, weil die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit seiner
Ehefrau als Verwalterin betraf. Diese Beschlüsse verstoßen
jedenfalls gegen das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung
und sind deshalb für ungültig zu erklären, weil in
der Erhöhung des Honorars der Verwalterin um fast 20 % und
der Einräumung eines Sonderhonorars eine missbräuchliche
Ausübung des Stimmübergewichts des Beteiligten zu 2 liegt,
der - wie der Senat in der Sache 3 Wx 210/95 festgestellt hat -
der Eigentümergemeinschaft schon eine persönliche und
fachlich ungeeignete Verwalterin aufgezwungen hatte.

Die sofortige weitere Bechwerde des Beteiligten zu 2 konnte daher
insgesamt keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem
Ermessen, dass der Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 1 die ihr
im dritten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten
erstattet, weil es mit Rücksicht darauf, dass die Anfechtungsangträge
der Beteiligten zu 1 in beiden Vorinstanzen im wesentlichen erfolgreich
waren und im Zeitpunkt der Einlegung der sofortigen weiteren Beschwerde
die Entscheidung des Senats in der Sache 3 Wx 210/95 bereits bekannt
war, unbillig wäre, die Beteiligte zu 1 mit Kosten zu belasten.

Gericht: OLG DÜSSELDORF
Aktenzeichen: 3 Wx 125/96