Einbauten des Mieters bei Rückgabe des Mietobjektes

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, das Mietobjekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Vertragsbeginn befand.

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Bild: Ingo Bartussek/stock.adobe.com
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Aus dem Tatbestand

Der Mieter hatte die Tür zur Küche verbreitert. Die Durchgangsbreite hatte ursprünglich 60 cm betragen, was verkehrsüblich ist.
Bei Mietbeginn war die vorhandene Durchgangsbreite als vertragsgemäß vereinbart. Als der Mieter auszog, stellt er den ursprünglichen Zustand nicht wieder her.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Klägerin hat keine Aussicht auf Erfolg.

I. Die Voraussetzungen eines mietrechtlichen Schadensersatzanspruchs aus §§ 535, 280, 281 BGB liegen nicht vor. Das aufgrund der Verjährung des Wegnahmerechts des Beklagten bei der Klägerin entstandene Besitzrecht an der Kiosktür rechtfertigt keinen Schadensersatzanspruch, sofern – wie die Klägerin behauptet – Schäden vorliegen würden. Im Einzelnen hierzu folgendes:

1. Der Klägerin steht als Voraussetzung eines Geldanspruchs schon dem Grunde nach kein Anspruch auf Einbau einer neuen Tür zu. Denn der Beklagte ist nicht verpflichtet, den von der Klägerin gewünschten Zustand, den Einbau einer neuen Tür einschließlich Schließanlage, herzustellen.
a. Unstreitig hat der Beklagte zu Beginn des Mietverhältnisses einen Gebäudeteil, nämlich eine Garage, in einen Kiosk, umgebaut. Die im Zuge dieser Umbauarbeiten vom Beklagten vorgenommenen Einbauten fallen unter die §§ 94, 95 BGB und berechtigten den Beklagten gem. § 539 Abs. 2 BGB zur Wegnahme. Ohne Belang ist, ob die Einbauten zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten und im Eigentum des Mieters blieben (§ 95 BGB) oder als bauliche Veränderungen zu wesentlichen Bestandteilen der Mietsache wurden und deshalb in das Eigentum des Vermieters übergingen (§§ 947 Abs. 2, 94 BGB). Denn das Wegnahmerecht ist ein Aneignungsrecht und nicht auf Einrichtungen beschränkt, sondern erfasst auch Veränderungen in der baulichen Substanz (vgl. BGH NJW 1981, 2564, 2565).
Hier spricht indes vieles dafür, dass die Einrichtungen, also auch die Kiosktür, nur zu einem vorübergehenden Zweck eingebracht wurden, der Beklagte mithin Eigentümer der Gegenstände geblieben ist. Denn die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, der Beklagte habe "die Räumlichkeiten für seine eigenen Bedürfnisse umgebaut" und diese Einbauten hätten nicht in ihrem Interesse bzw. dem Interesse der vormaligen Vermieterin, der A.V. GmbH (im Folgenden: A.), gelegen und seien zudem ohne deren Einverständnis erfolgt.
Letztlich kann dies offen bleiben. Denn in beiden Fällen war der Beklagte zur Wegnahme berechtigt. Die von der Klägerin im Schreiben vom 8. November 2006 geäußerte Rechtsauffassung, das Wegnahmerecht umfasse nicht derartige Einrichtungen und dem Beklagten sei "jegliche Beeinträchtigung des Eigentums… ausdrücklich untersagt", ist von Rechtsirrtum beeinflusst. Denn der Eigentumsübergang beeinträchtigt das Wegnahmerecht des Mieters nicht. Er ist berechtigt, sich die Einrichtungen durch Trennung von der Mietsache wieder anzueignen.
Das Wegnahmerecht des Beklagten gemäß § 539 Abs. 2 i.V.m. § 258 BGB umfasste auch die streitgegenständliche Tür. Denn weder das Vorbringen der Klägerin noch die mietvertraglichen Vereinbarungen lassen erkennen, dass der Beklagte bei der Errichtung der Einbauten die Absicht der Übereignung an die A. hatte, diese also nach Vertragsende das Recht oder die Pflicht haben sollte, die Einrichtungen zu übernehmen. Hiervon kann auf der Grundlage des Klägervorbringens nicht ausgegangen werden. Denn sie trägt vor, der Umbau sei ohne Einverständnis der vorherigen Eigentümerin, der A., erfolgt (siehe oben).
b. Demgegenüber hatte die Klägerin einen aus § 546 Abs. 1 BGB folgenden Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Die Mietsache ist, abgesehen von den unvermeidlichen Änderungen infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs, in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Überlassung befand. Umbauten hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters zu entfernen, Einrichtungen und Veränderungen sind zu beseitigen. Zu den Einrichtungen gehören Sachen, die mit der Mietsache verbunden und dazu bestimmt sind, ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen.
Diese Wiederherstellungsverpflichtung des Mieters gilt regelmäßig auch dann, wenn der Vermieter Einrichtungen oder Veränderungen geduldet oder sogar genehmigt hat. Selbst wenn also die A. mit dem Umbau der Garage zum Kiosk einverstanden war - dafür spricht auch, dass in § 1 des Gewerbemietvertrags vom 12. Mai 2003 eine Fläche von 40 qm als "Halle 10 (Kiosk)" bezeichnet worden war - so kann die Klägerin als deren Rechtsnachfolgerin gleichwohl die Wiederherstellung verlangen. Denn das Einverständnis bezieht sich nur auf die Vertragszeit und soll dem Mieter die Nutzung der Mietsache entsprechend seinen Vorstellungen und Zielen ermöglichen, bedeutet jedoch nicht, dass er die Sache in verändertem Zustand zurückgeben darf. Anhaltspunkte dafür, dass die A. und der Beklagte den Mietvertrag, der insoweit keine Regelungen enthält, stillschweigend dahin abgeändert haben, dass ein Wegnahmerecht des Beklagten entfällt und sich die Rückgabeverpflichtung auf den ordnungsgemäßen Zustand der Umbauten erstrecken soll, liegen nicht vor. Hierzu haben die Parteien nichts vorgetragen und es ist auch sonst nichts ersichtlich. Vielmehr trägt die Klägerin vor, die Umbauten lägen nicht in ihrem Interesse und seien somit wertlos.
c. Die miteinander korrespondierenden Rechte der Parteien auf Duldung der Wegnahme bzw. Wiederherstellung auf Verlangen begründen jedoch keinen Schadensersatzanspruch der Klägerin im geltend gemachten Umfang. Denn die Klägerin verlangt vom Beklagten nicht das Entfernen von Einrichtungen wie der – nach ihrem Vorbringen – beschädigten Kiosktür, sondern begehrt Schadensersatz in Höhe der Kosten, die für eine neue Tür aufzubringen wären. Hierauf hat sie jedoch keinen Anspruch.
Hat der Mieter zum Vertragsende den ursprünglichen oder von ihm vertraglich herzustellenden Zustand nicht wiederhergestellt, so kann er gemäß § 280 BGB zum Schadensersatz verpflichtet sein, wobei sich der Sachleistungsanspruch nur unter den Voraussetzungen des § 281 BGB in einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung umwandelt. Der Anspruch des Vermieters geht indes nur dahin, die Maßnahmen vornehmen zu lassen, die der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dienen bzw. im Wege des Schadensersatzes den Geldbetrag zu erlangen, der hierfür erforderlich ist. Derartige Ansprüche verfolgt die Klägerin jedoch nicht. Vielmehr hat sie aufgrund ihrer rechtsirrigen Auffassung, dem Beklagten stünde an den Einrichtungen, die er gemäß §§ 94, 95 BGB eingebracht hat, kein Wegnahmerecht zu (siehe oben, vgl. Schreiben vom 8. November 2006, a.a.O), den Beklagten im Schreiben vom 12. Januar 2007 zur Reparatur der Tür aufgefordert. Ein solcher Anspruch steht ihr allerdings nicht zu. Zwar hat sie, da der Beklagte Einrichtungen nicht entfernt hat und sie auch insoweit die Wiederherstellung nicht verlangt hat, ein Besitzrecht an der Tür erlangt. Denn der Anspruch des Beklagten auf Gestattung der Wegnahme der Einrichtungen ist verjährt (§§ 539 Abs. 2, 258 S. 2, 458 Abs. 2 BGB; vgl. auch BGH NJW 2007, 217 f.). Wegen der dauerhaften Besitzberechtigung des Vermieters kommt es auch nicht darauf an, ob sich die Klägerin als Vermieterin auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmanspruchs überhaupt berufen hat. Indes führt ihr Besitzrecht nicht dazu, eine mangelfreie, unbeschädigte Tür verlangen zu können. Denn das Besitzrecht gibt keinen Anspruch auf Instandsetzung bzw. Schadensersatz wegen in beschädigtem Zustand zurückgelassener Einrichtungen.

2. Ein anderes Ergebnis ist auch nicht gerechtfertigt, wenn man davon ausgeht, dass die Kiosktür von der A. bezahlt und vom Beklagten im Rahmen der Umbauten der Garage zum Kiosk in das Gebäude eingebracht wurde.
a. Insoweit ist schon das Vorbringen der Klägerin widersprüchlich. Denn sie trägt vor, der Umbau sei ohne Einverständnis der vorherigen Eigentümerin, der A., erfolgt. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass die Tür von der A. bezahlt wurde. Dagegen spricht nicht, dass die Klägerin – insoweit auch widersprüchlich – vorbringt, die A. habe die in der Abrechnung des Beklagten vom 20. Oktober 2006 berechneten Positionen 1., 3. und 26. bezahlt, wobei letztere die Lieferung zweier Fenster und einer Tür aus Kunststoff enthält. Denn der Beklagte hat im Zuge der Umbaumaßnahmen mehrere Türen eingebaut sowie den Garagenumbau zum Kiosk mit einem Kostenaufwand von 1.430,50 Euro beziffert. Es liegt deshalb auch unter Berücksichtigung dieses Vorbringens nahe, dass der Beklagte die Kiosktür eingebracht hat und deshalb zu deren Wegnahme berechtigt ist.
b. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Tür von der A. bezahlt worden war und mit ihrem Einverständnis und dem Willen zum Verbleib im Objekt eingebracht worden wäre, mithin ein Wegnahmerecht des Beklagten nicht bestünde, so hätte die Klägerin gleichwohl einen Schadensersatzanspruch in der geltend gemachten Höhe nicht schlüssig dargelegt.
Abgesehen davon, dass die Klägerin bereits in erster Instanz zu diesem zwischen den Parteien streitigen Punkt hätte vortragen müssen, weil sie die vom Beklagten bestrittenen Schäden in keiner Weise beschrieben hatte, ist ihr Vorbringen auch im Berufungsverfahren nicht schlüssig. Dem Vorbringen der Parteien muss entnommen werden, dass jedenfalls die Schließanlage der Tür funktioniert, zumal der Beklagte vorgetragen hat, diese nach dem Einbruch instand gesetzt zu haben. Die Klägerin verlangt aber den Ersatz einer kompletten Tür einschließlich der Schließanlage, wobei sich dem von ihr in Bezug genommenen Angebot der Firma Derichs Bauelemente GmbH vom 12. Februar 2007 nicht entnehmen lässt, welcher Betrag auf die Tür und welcher auf die Schließanlage entfällt. Es ist dem Senat indes bekannt, dass Türen und Schließanlagen häufig nachträglich miteinander verbunden werden, also nicht zwangsläufig als Einheit erworben werden müssen. Es ist nicht nachvollziehbar, warum die vorhandene Schließanlage nicht Verwendung finden kann, also nur die Anschaffung einer neuen Tür mit Schließanlage erforderlich ist. Dem Senat wäre auch eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO nicht möglich, da keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, welcher prozentuale Anteil des Gesamtbetrages auf die Tür und welcher auf die Schließanlage entfällt.

II. ...

Gericht: OLG Düsseldorf
Aktenzeichen: I-24 U 17/09
Urteil vom: 05.10.2009

Redaktion (allg.)

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