Formularmäßig umlagefähig

Aus den Entscheidungsgründen

A.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig und auch begründet.
Denn die Kläger haben bislang über die Nebenkosten noch
keine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, so dass die
in diesem Rechtsstreit geltend gemachte Nachforderung von Nebenkosten
noch nicht fällig ist (vgl. dazu BGH NJW 1982, 573, 574).

I.

Die Parteien haben in § 6 des Mietvertrages vom 15. April 1981
wirksam vereinbart, dass der Beklagte als Mieter neben der Miete
sämtliche Betriebskosten "im Sinne des § 27 II. BVO" tragen
soll, womit bei der gebotenen verständigen Würdigung die
in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten
Betriebskosten war es nicht erforderlich, diese Anlage 3 zu § 27
Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung als Anlage zu dem Mietvertrag
zu nehmen oder die darin aufgeführten Betriebskosten in dem
Mietvertrag im einzelnen aufzuführen. Denn wenn es sich bei
dem Mietvertrag um allgemeine Geschäftsbedingungen gem. § 1
AGBG handelt, konnte der Beklagte in zumutbarer Weise Kenntnis vom
Inhalt dieser Regelung sich verschaffen. Die Begriffe "Betriebskosten"
gehören inzwischen zum allgemeinen Sprachgebrauch, so dass
davon auszugehen ist, dass der durchschnittliche Mieter eine Vorstellung
über die wesentlichen umlegbaren Nebenkosten hat. Über
dies wird durch die Regelung in § 6.1 des Mietvertrages keine gesetzliche
Bestimmung abbedungen, sondern eine mit der gesetzlichen Regelung
völlig übereinstimmende Vereinbarung getroffen. Unter
diesen Umständen war es dem Beklagten zumutbar, ausdrücklich
eine nähere Auflistung der von ihm zu tragenden Nebenkosten
im Vertrag zu verlangen, wenn er darauf Wert legte (vgl. dazu OLG
Hamm Rechtsentscheid NZM 1998, 186, 187 und zuvor BayObLG Rechtsentscheid
NJW 1984, 1761).

Die mit den Nebenkostenabrechnungen vom 18. März 1991 für
die Jahre 1988 und 1989 geltend gemachten Nebenkosten sind sämtlich
in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung enthalten
und damit grundsätzlich von dem Beklagten zu tragen.

II.

1. "Die Abrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des §
259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen
und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist dabei
eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung
in Abrechnungsposten zu verstehen. Was eine Nebenkostenabrechnung
darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus
ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch
des Vermieters nachzuprüfen. Diese Funktion erfüllt sie
nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt
klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind.
Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen
eines juristisch- und betriebswirtschaftliche nicht geschulten Mieters.
Soweit keine besonderen Baretten vorliegen, werden in Rechtsprechung
und Literatur bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig
folgende Mindestangaben verlangt:

1) eine Zusammenstellung der gesamten Kosten,

2) die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,

3) die Berechnung des Anteils des Mieters,

4) der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters;

notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm
angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und
überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür
vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln
erforderlich ist" (BGH NJW 182, 573, 574). Diesen Anforderungen
genügen weder die im ersten Rechtszug vorgelegten Nebenkostenabrechnungen
für 1988 und 1989 nebst den dazu in Ablichtung vorgelegten
Hausgeldabrechnungen des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft
für diese Kalenderjahre, noch die ergänzenden Darlegungen
in der Berufungserwiderung nebst den zusätzlich vorgelegten
Anlagen zu den Hausgeldabrechnungen der Wohnungseigentümergemeinschaft
sowie die Aufteilung der Rechnung der Stadtwerke auf die einzelnen
Teileigentümer. Insbesondere fehlt es bei den verbrauchsabhängigen
Betriebskosten an einer hinreichend vereinzelten Darlegung, wie
sich die im einzelnen geltend gemachten Verbräuche ergeben
sollen.

2. Aus den Nebenkostenabrechnungen für 1988 und 1989 ergibt
sich, dass die Kläger auch für Kanalgebühren Mehrwertsteuer
geltend machen. Dass die Kläger dazu berechtigt seien sollen,
ist nicht ersichtlich. Denn nach der Aufteilung der Stadtwerkerechnungen
auf die Teileigentümer für die Jahre 1988 und 1989 haben
offensichtlich die Stadtwerke auf Kanalgebühren keine Mehrwertsteuer
verlangt. Dafür, dass die Kläger berechtigt sein sollen,
ihrerseits hierauf Mehrwertsteuer geltend zu machen, ist nicht vorgetragen
oder sonst ersichtlich.

Ähnlich dürfte es sich bei den Kosten für die Müllabfuhr
und Regenentwässerung verhalten. Ausweislich der von dem Verwalter
der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Hausgeldabrechnungen
ist Mehrwertsteuer jedenfalls nicht auf alle unter "Bewirtschaftungskosten
je Wohnung" aufgeführten Posten geltend gemacht worden. Für
eine Berechtigung der Kläger, auf sämtliche Nebenkosten
14 % Mehrwertsteuer zu verlangen, ist nichts dargetan oder ersichtlich
(auf Wasser dürfte überdies nur ein ermäßigter
Mehrwertsteuersatz zu zahlen sein).

Während sich die Nebenkostenabrechnungen für 1988 und
1989 ausweislich der dazu überreichten Hausgeldabrechnung für
1988 und 1989 sich auf die Kalenderjahre beziehen, ergibt sich aus
der im Berufungsrechtszug von den Klägern vorgelegten Aufteilung
der Stadtwerkerechnungen auf Teileigentümer für die Jahre
1988 und 1989, dass die Stadtwerke offenbar ihre Abrechnungen nicht
für das Kalenderjahr erteilen, sondern jeweils für die
Zeiträume vom 1. Juli - zum 30. Juni des Folgejahres. Ob sich
aus diesen unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen der Stadtwerke
einerseits und des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft
bzw. der Kläger andererseits ergeben, ist nicht ohne weiteres
erkennbar. Zumindest hätte dieses erläutert und dargelegt
werden müssen.

3. Unabhängig von dem vorstehend A 3 II gesagten gilt
zu den einzelnen Abrechnungsposten folgendes.

a) Nach welchem Schlüssel die Kosten für die Müllabfuhr
auf die einzelnen Teileigentume verteilt worden sind, ist in der
Berufungserwiderung nicht dargelegt. Erstmals im Schriftsatz vom
3. 11. 1998 ist vorgetragen, dass sich der Verteilerschlüssel
für die Müllgebühren aus der Zuordnung der Mülltonnen
zu den einzelnen Teileigentumen ergebe. Indes genügt auch diese
Darstellung nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße
Nebenkostenabrechnung. Zwar ist zu vermuten, dass das die Gaststätte
des Beklagten umfassende Teileigentum der Kläger als Gewerbebetrieb
zu höheren Müllgebühren herangezogen wird, als das
bei bloßem Wohnungseigentum der Fall ist. Die Aufteilung der
Müllgebühren auf die einzelnen Teileigentume der Wohnungseigentümergemeinschaft
muss aber im einzelnen dargelegt und nachvollziehbar erläutert
werden. Davon kann bislang immer noch keine Rede sein.

b) Nach welchem Maßstab die Kosten für Regenentwässerung
auf die einzelnen Teileigentume verteilt worden sind, ist weder
dargetan noch sonst ersichtlich. Die Berufungserwiderung vom 21.
9. 1998 enthält zu diesem Maßstab nichts. Soweit darin
davon die Rede ist, dass Regenwasser "verbraucht worden" sei, ist
das nicht mehr nachvollziehbar.

c) Zwar haben die Kläger erstmals im Berufungsrechtszug
vorgetragen, die Kosten für Wasser und Kanalgebühren seien
nach den im Jahre 1988 und 1989 ermittelten Verbräuchen berechnet
worden. In des haben die Kläger nicht dargelegt, womit und
wie sie diese Verbräuche im einzelnen ermittelt haben wollen.
Nachdem der Beklagte im Einzelnen bestritten hatte, dass überhaupt
Geräte zum erfassen des Wasserverbrauchs, also Wasseruhren,
für seine Gaststätte vorhanden seien, haben die Kläger
vorgetragen, Verbrauchseinrichtungen existierten und die in Ansatz
gebrachten Verbrauchswerte seien in ihrem Umfang entstanden. Diese
Darstellung genügt jedoch nicht. Denn der Beklagte hat im einzelnen
dargetan, dass ihm derartige Wasseruhren nicht bekannt seien und
dass er den früheren Verwalter wiederholt und vergeblich zum
Einbau von Wasseruhren und anderen Verbrauchserfassungsgeräten
aufgefordert habe. Danach hätten die Kläger im einzelnen
darlegen müssen, wo diese Wasseruhren und die übrigen
Verbrauchserfassungseinrichtungen angebracht sind und wann und mit
welchem Ergebnis dies abgelesen worden sein sollen. Die hierzu von
den Klägern als Zeugin benannte Frau ... war nicht zu vernehmen,
weil ihre Vernehmung auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe.
Denn ein Zeuge soll als Beweismittel dem Gericht die Richtigkeit
oder Unrichtigkeit vorgetragener Tatsachen vermitteln, nicht aber
den fehlenden Vortrag der ihnen benennenden Partei ersetzen.

d) Hinsichtlich der Heizungskosten gilt zunächst das vorstehend
zu den Kosten für Wasser und Kanalgebühren gesagte entsprechend.
Wo die nach Darstellung der Kläger vorhandenen Verbrauchserfassungsgeräte
angebracht sein sollen und wann diese mit welchem Ergebnis abgelesen
sein sollen, tragen die Kläger wiederum nicht vor. Eine Vernehmung
der als Zeugin benannten Frau ... scheidet demgemäß hierzu
ebenso aus.

Unabhängig davon müssen Heizkosten nach § 7 Heizkosten
VI zu 50 % - 70 % nach Verbrauch und im übrigen nach der Fläche
umgelegt werden. Dafür, dass die Parteien rechtsgeschäftlich
einen höheren Prozentsatz vereinbart haben, ist nicht vorgetragen
oder ersichtlich dafür, dass die Kläger nach § 12 Heizkostenverordnung
von ihrer grundsätzlichen Verpflichtung, nach § 4, 12 Abs.
1 Nr. 1 Heizkostenverordnung bis Ende 1984 Geräte zur Verbrauchserfassung
einbauen zu lassen, ist nichts dargetan oder ersichtlich.

e) Die Kosten der Straßenreinigung "sind nach Miteigentumsanteilen
auf die einzelnen Teileigentume zutreffend umgelegt.

f) Ebenso wenig ist die Verteilung der Kosten für die
Glas- und Gebäudeversicherung nach Miteigentumsanteilen zu
beanstanden.

Entgegen der Ansicht des Beklagten ergibt sich aus dem Schreiben
der ... Gesellschaft vom 19. August 1981 jedoch nicht, dass die
Kläger - vertreten durch die ... endgültig auf die Geltendmachung
dieser Posten verzichtet haben. Denn abgesehen davon, dass sich
dieses Schreiben nur auf zuvor erfolgte Abrechnungen bezogen haben
kann, hat die ... darin lediglich vorläufig und unter Vorbehalt
diese Kosten übernommen. Daraus ergibt sich noch kein Verzicht
für die Zukunft.

g) Die Kosten für Allgemeinstrom sollen nach Darstellung
der Kläger in ihrem Schriftsatz vom 3. November 1998 nach Miteigentumsanteilen
umgelegt worden sein. Dieses dürfte grundsätzlich nicht
zu beanstanden sein.

Indes erscheint zweifelhaft, ob der Beklagte mit diesen Kosten
durch die Regelung in § 6.1 des Mietvertrages vom 15. April 1981
überhaupt belastet werden kann, weil er nach seiner unbestrittenen
Darstellung das Treppenhaus einschließlich der Außenbeleuchtung
für seine Gaststätte überhaupt nicht nutzt, sondern
zu dem Treppenhaus nicht einmal Zugang hat. Danach erscheint fraglich,
ob der Beklagte ohne eine ausdrückliche Abrede hiermit belastet
werden kann.

Diese Frage kann jedoch dahingestellt bleiben.

Denn die nach dem vorstehend gesamten dem Beklagten berechtigter
Weise angelasteten Posten liegen zusammen weiter unter den von dem
Beklagten geleisteten Vorauszahlungen.

4. Das der Beklagte auf eine solche nachvollziehbare Abrechnung
verzichtet haben soll, lässt sich nicht feststellen.

Die Kläger haben zwar im ersten Rechtszug behauptet, mit dem
Beklagten am 15. November 1984 eine Vereinbarung getroffen zu haben,
wonach als Nachweis für die Nebenkosten Endabrechnungen die
geprüfte Verwaltungsabrechnung und als Nachweis für die
Nebenkostenvorauszahlungen der Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft
anerkannt worden sein soll; auf die Einsichtnahme in Originalbelege
der Wohnungseigentümergemeinschaft habe der Beklagte verzichtet.
Aber die Kläger haben diese Vereinbarung weder vorgelegt noch
sonst Beweis angetreten, obwohl der Beklagte den Abschluss einer
solchen Vereinbarung bereits im ersten Rechtszug bestritten hat.
Im Berufungsrechtszug haben die Kläger diese Behauptung nicht
mehr aufgegriffen.

Unabhängig davon ist zu diesem Vortrag der Kläger nicht
zu entnehmen, dass der Beklagte damit auf eine nachvollziehbare
Nebenkostenabrechnung in dem oben beschriebenen Sinne verzichtet
hat.

III.

Nach dem vorgesagten kommt es nicht mehr darauf an, ob die Kläger
die Nachforderung der Nebenkosten gem. § 242 BGB verwirkt haben.
Indes sei hierzu darauf hingewiesen, dass der bloße Zeitablauf
für die Verwirkung nicht ausreicht, sondern das dazu ein Verhalten
der Kläger notwendig gewesen wäre, das den Beklagten darauf
vertrauen lassen konnte, dass die Kläger diese Nebenkostennachforderung
nicht mehr geltend machen würden. Solche Umstände sind
jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

B.

Danach war auf die Berufung des Beklagten unter Abänderung
des angefochtenen Urteils die Klage mit der Kostenfolge aus §§ 91
Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO abzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, die über den Wert
der Beschwer aus § 546 Abs. 2 S. 1 ZPO.
 

Gericht: OLG Braunschweig
Aktenzeichen: 5 U 85/98