Gewerberaum wärmer?

Aus dem Tatbestand

Der Rechtsstreit geht um Raumtemperaturen in einer Rechtsanwaltskanzlei,
welche der Kläger, in den von den Beklagten gemieteten Räumen,
in ... betreibt.

Mit Endurteil vom 29. 2. 2000 hat das Landgericht München
I die Beklagten verurteilt, die Heizungsanlage so zu betreiben,
dass in drei näher bezeichneten Räumen eine Temperatur
von mindestens 22 Grad erzielt wird.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie begehren
Klageabweisung und halten eine Raumtemperatur von 20 Grad für
ausreichend.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen und
hilfsweise Verurteilung zur Herstellung einer Raumtemperatur von
20. Grad Celsius. Die Beklagten beantragen auch den Hilfsantrag
abzuweisen.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung ist zulässig gemäß §§ 511 ff ZPO.

Sie ist überwiegend begründet.

Der Kläger hat Anspruch darauf, dass die streitgegenständlichen
Räume innerhalb der Kanzlei auf mindestens 20 Grad Celsius
beheizt werden. Die weitergehende Berufung ist unbegründet.
Einen Betrieb der Heizung dergestalt, dass auch 22 Grad Celsius
erreicht werden, kann der Kläger nicht verlangen.

1. Die Zulässigkeit des in der Berufung anhängigen Hauptantrages
begegnet keinen Bedenken.

Auch der Hilfsantrag, der auf Beheizung der drei streitgegenständlichen
Räume auf 20 Grad Celsius abzielt, ist zulässig. Zwar
bestreiten die Beklagten nicht, dass der Kläger Raumtemperatur
von 20 Grad Celsius verlangen kann; das Rechtsschutzbedürfnis
für die Klage ist aber schon deshalb zu bejahen, weil der Kläger
sich darauf beruft, es seien in der Vergangenheit nicht immer 20
Grad Celsius erreicht worden und weil das Thema Raumtemperatur nach
Beginn des Mietverhältnisses zum 1. 8. bereits seit November
1994 (vergleiche Schreiben des Klägers ...) zu Unstimmigkeiten
zwischen den Parteien geführt hat.

2. Die in der Berufung anhängige Klage ist im Hauptantrag
unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Raumtemperaturen
von 22 Grad Celsius.

Die Beklagten haben gemäß § 36 BGB dafür Sorge
zu tragen, dass sämtliche vermieteten Räume zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeignet sind. Dazu gehört auch, dass sie ausreichend,
das heißt entsprechend dem zeitgemäßen Wohn- und
Bürostandard beheizt werden.

Welche Temperatur geschuldet ist, ergibt sich aus gesetzlichen
Vorschriften unmittelbar nicht.

Der Mietvertrag enthält hierzu keine ausdrückliche Regelung.
Aus Ziffer 1 folgt aber, dass "213 qm Bürofläche
als Anwaltskanzlei" vermietet sind. Vertraglich geschuldet
sind demnach Temperaturen, die üblicherweise für den Betrieb
einer Rechtsanwaltskanzlei erforderlich und angemessen sind. Dafür,
wie dies zu beurteilen ist, stützt sich der Senat auf Vorschriften,
die zwar nicht unmittelbar gelten, sich aber ausdrücklich mit
Raumtemperaturen befassen sowie auf zeitgemäße Erfahrungswerte.
Für die Erholung eines Sachverständigengutachtens, insbesondere
zur Frage der Behaglichkeit – wie vom Kläger beantragt
– bestand keine Veranlassung.

2.1. Ein Anhaltspunkt für die ortsübliche,
angemessene Temperatur ist der DIN 4701 (Regeln für die Berechnung
des Wärmebedarfs von Gebäuden) zu entnehmen, welche für
Wohn- und Schlafräume, Büroräume, Bibliotheken sowie
Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung
eine Norminnentemperatur von 20 Grad Celsius angibt. 22 Grad Celsius
werden hingegen empfohlen für Krankhauszimmer und Umkleideräume
in Schwimmbädern.

2.2. Ein weiterer Hinweis ergibt sich aus der AVO
(ArbeitsstättenVO vom 20. 3. 1975 in der Fassung vom 4. 12.
1996). Danach muss in Pausen-, Liege-, Sanitär- und Sanitätsräumen
eine Mindestraumtemperatur von 21 Grad Celsius erreichbar sein.
Solche Räume sind im vorliegenden Verfahren nicht streitbefangen.
Hier geht es um ein Rechtsanwaltszimmer und 2 Sekretariate.

Nach der Arbeitsstättenrichtlinie zu Raumtemperaturen (Ausgabe
April 1976) ist für Büroräume eine Mindesttemperatur
von 20 Grad Celsius vorgeschrieben.

2.3. In Literatur und Rechtsprechung werden unterschiedliche
Temperaturen als geschuldet angenommen. Es finden sich – wie
auch von den Parteien zitiert – insbesondere Einzelfallentscheidungen
von Amts- Landgerichten sowohl zu 20 Grad Celsius wie zu 22 Grad
Celsius. In der Literatur wird beispielsweise auch die Anforderung
von 20 Grad Celsius bis 22 Grad Celsius vertreten (so Palandt 59.
Auflage, § 535 BGB, Randnummer 25 a). Der BGH hat es im Rahmen einer
Überprüfung der allgemeinen Geschäftsbedingungen
für Wohnmietvertrag offen gelassen, ob 20 Grad Celsius zeitgemäßem
Wohnstandard entspricht (vergleiche BGH in NJW 91, 1753).

Der Senat folgt der Literaturmeinung, die 20 Grad Celsius –
gegebenenfalls als die unterste Grenze – als Raumtemperatur
ausreichen lässt (vgl. Sternel, Mietrecht 3. Auflage, Anmerkung
II, Rdnr. 62; Bub/Dreier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummieter
3. Auflage, Anmerkung III B, Rdnr. 1306).

Dabei ist nicht verkannt, dass Büroräume in gehobener
Lage und Ausstattung bei ebenfalls gehobenem Mietpreis (30 DM/qm)
mit angenehmer Raumtemperatur geschuldet sind und erwartet werden
dürfen. Dem ist bei objektiver Betrachtung bei tatsächlich
erreichten Temperaturen von 20 Grad Celsius genüge getan.

Berücksichtigt ist hierbei, dass sowohl die Rechtsanwälte
wie das Büropersonal im wesentlichen sitzende, bewegungsarme
Tätigkeiten ausüben und dass im übrigen das Empfinden,
welche Temperatur angenehm ist auch subjektiven Einflüssen
unterliegt sowie von Art und Qualität der Kleidung abhängt.

Dass der Kläger verstärkt Kontakt mit besonders sensiblen
Mandanten hat oder selbst die Räume – gegebenenfalls auch
im Interesse der Mitarbeiter – wärmer wünscht, ändert
an der vorliegenden Beurteilung, die an objektiven Kriterien zu
treffen ist, nichts. Es stellte kälteempfindliche Mieter auch
nicht rechtlos; denn es ist jedem Mieter unbenommen, im Mietvertrag
bestimmte gewünschte Mindesttemperaturen zu vereinbaren. Eine
solche Vereinbarung ist hier nicht getroffen. Der Kläger behauptet
nicht, dass er bei Abschluss des Mietvertrages darauf hingewiesen
hat, dass ihm – im Interesse seiner Mandanten und seines Personals
– an besonders warmen Mieträumen gelegen ist.

Die Entscheidung trägt auch dem vom Kläger im Schriftsatz
vom 27. 10. 00 angesprochenen Gesichtspunkt Rechnung, dass sich
seit den 60er und 70er Jahren das Bewusstsein über den Umgang
mit Energie geändert und zunehmend die Erkenntnis durchgesetzt
hat, dass mit Energie nicht verschwenderisch umgegangen werden sollte.
Sie steht nicht im Widerspruch zur Entscheidung des OLG Frankfurt
(in NJW-RR 92, 397). Dort wird zwar eine allgemeine Geschäftsbedingung,
die Temperaturen von mindestens 20 Grad Celsius für die dem
Tagesaufenthalt dienenden Räume für unwirksam erklärt;
nicht aber deshalb, weil eine Temperatur von 20 Grad Celsius für
Räume zum "Tagesaufenthalt" generell zu niedrig wäre.

2.4. Die vom Kläger angeführte DIN 1946
(Raumlufttechnik) vermag dem gegenüber der Klage im Hauptantrag
nicht zum Erfolg zu verhelfen.

Die Norm gilt nicht unmittelbar für Mietverhältnisse.
Die DIN 1946 enthält VDI Lüftungsregeln; sie gilt für
raumlufttechnische Anlagen und behandelt die Raumtemperatur lediglich
am Rande mit. Erwähnt ist sie z.B. konkret in den Erläuterungen
zu Ziffer 3.1.4., welche sich mit Raumluftgeschwindigkeit befasst.
Wenn es dort heißt, dass "Raumlufttemperaturen unterhalb
von etwa 22 Grad Celsius und oberhalb von etwa 27 Grad Celsius ...
je nach Bekleidung außerhalb des allgemeinen thermischen Behaglichkeitsbereiches"
liegen, hat dies vorliegend wenig Aussagekraft.

Die thermische Behaglichkeit ist nach Ziffer 3.1. dann gegeben,
wenn die Person mit der Temperatur, Feuchte und Luftbewegung in
ihrer Umgebung zufrieden ist und weder wärmere noch kältere,
weder trockenere noch feuchtere Raumluft wünscht. Sie ergibt
sich aus den Komponenten Mensch (Bekleidung, Aktivitätsgrad,
Aufenthaltsdauer), Raum (Temperatur der Umschließungsflächen
und sonstige Wärmestrahler) und raumlufttechnische Anlage (Lufttemperatur,
Luftgeschwindigkeit, Luftfeuchte).

Im Rahmen der thermischen Behaglichkeit ist die Lufttemperatur
lediglich eine von vielen Faktoren. Die in der Erläuterung
zu Ziffer 3.1.4. getroffene Aussage ist gegenüber dem DIN 4701,
die sich konkret mit Wärmebedarfsberechnung befasst und gegenüber
den im Arbeitsschutzbereich gegebenen Werten (Arbeitsstättenverordnung)
von untergeordneter Bedeutung.

2.5. Der Kläger kann sich nicht darauf berufen,
dass die Beklagten Raumtemperaturen von 22 Grad Celsius anerkannt
hätten.

Das Einvernehmen der Parteien im Termin vor dem Landgericht am
24. 11. 1998 dahin, dass der Sachverständige – zur Vorbereitung
eines Vergleiches – eine Kurve erstellt, deren Beachtung gewährleistet,
dass (in bestimmtem Zeitraum) eine Mindesttemperatur von 22 Grad
Celsius erreichbar ist, stellt kein Anerkenntnis von 22 Grad Celsius
als geschuldet dar; denn nicht jede Äußerung, die im
Rahmen von Vergleichsgesprächen abgegeben wird, bindet die
Parteien. Dies gilt auch dann, wenn Folge der Vergleichsbemühungen
die Beauftragung des Sachverständigen ist. Dass die Beklagten
sich mit dem Auftrag an den Sachverständigen bezüglich
der 22 Grad Celsius binden wollten, ist ihrem Einverständnis
mit der Begutachtung jedenfalls nicht entnehmen.

Es verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben, dass
die Beklagten sich einerseits mit der Erstellung der Heizkurve auf
Basis 22 einverstanden erklärt hatten und gleichwohl daran
festhalten, es seien nur 20 Grad Celsius Raumtemperatur geschuldet.

3. Die Klage ist im Hilfsantrag begründet. Der Kläger
hat Anspruch darauf, dass die Vermieter in den im Urteilstenor näher
bezeichneten Räumen Mindesttemperaturen von 20 Grad Celsius
herstellen. Dies entspricht der zeitgemäßen Mindesttemperatur
für Aufenthaltsräume, die als Büro genutzt werden.

3.1.Grundsätzlich bestreiten die Beklagten
nicht, dass Raumtemperatur von 20 Grad Celsius geschuldet ist.

Aus der vom Kläger vorgelegten Tabelle zu den von November
1994 bis März 1998 gemessenen Temperaturen ergibt sich, dass
im Anwaltszimmer des Klägers und in Sekretariatsräumen
wiederholt 18 Grad, 18,5 Grad 19 und 19,5 Grad Celsius gemessen
worden sind. Der Senat hat keine Veranlassung am Wahrheitsgehalt
der Aufstellung zu zweifeln. Dass in der Folgezeit, das heißt
1999, die Heizung erneuert worden ist, ist in diesem Zusammenhang
von untergeordneter Bedeutung, weil nicht zwingend zu folgern ist,
dass deshalb die Räume wärmer geheizt wurden.

3.2. Aus den Angaben des Sachverständigen ...
in der mündlichen Verhandlung vom 7. 12. 1999 folgt, dass die
derzeitige Heizungsanlage sachgerecht dimensioniert und der neu
installierte Wärmetauscher ausreichend für die Beheizung
der 5 Stockwerke des Hauses ist. Dem schriftlichen Sachverständigengutachten
vom 9. 3. 1998 ist zu entnehmen, dass bei Teilbeheizung der umliegenden
Räume (die nicht vom Kläger gemietet sind) in dem Raum
130 (Sekretariat) und im Raum 131 (Büro des Klägers) Unterdeckung
vorgelegen hat (Variante 1), während bei vollbeheizter Umgebung
Überdeckung gegeben war (Variante 3). Nachdem der Kläger
für ausreichende Beheizung der streitgegenständlichen
Räume auf Vollbeheizung der Räume seiner angrenzenden
Nachbarn angewiesen ist, aber keinen Einfluss darauf hat, wie diese
(Kindergarten, Ballettschule, Arztpraxen und Patentsanwaltskanzlei)
ihre Räume beheizen und die Beheizung durch die Thermostatventile
von jedem einzelnen Mieter per Hand regulierbar ist, waren die Beklagten
entsprechend dem Hilfsantrag zu verurteilen. Sie haben dafür
Sorge zu tragen, dass – unabhängig davon wie die Nachbarn
heizen – in den drei streitgegenständlichen Räumen
mindestens 20 Grad Celsius erreicht werde, durchgehend in dem im
Urteilstenor genannten Zeitraum und in der dort genannten Raumhöhe
in der Mitte des jeweiligen Raumes.

4. Nebenentscheidungen:

Kosten: §§ 911, 921, 97 I ZPO

Vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO

Beschwer: § 546 II ZPO

Streitwert für die 1. Instanz: §§ 3 ZPO, 25 II GKG. Angesetzt
sind für den in der Berufung anhängigen Antrag 20.000
DM und bezüglich der Erneuerung der Heizkörper 10.000
DM (nur 1. Instanz).

5. Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine
grundsätzliche Bedeutung hat und das Urteil auch nicht von
einer Entscheidung des BGH abweicht (§ 546 I ZPO).

Gericht: OLG München
Aktenzeichen: - 5 U 2889/00