Instandhaltungspflicht des Vermieters

Aus dem Tatbestand

k. A.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keine Aussicht auf Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1. Zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsvorbringen der Klägerin ist nicht geeignet, eine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen.

I. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB und/oder § 823 Abs. 1 BGB nicht zu. Nach dem Ergebnis der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme lässt sich eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht feststellen.

1. Die ordnungsgemäße Entwässerung des Daches gehört zwar zur vom Vermieter geschuldeten "Soll- Beschaffenheit". Es besteht aber keine generelle Pflicht des Vermieters, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn konkrete Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten mit Laubverstopfungen zu rechnen ist, d. h. wenn Bäume in der Nähe sind und diese so hoch sind, dass Laub in nicht unerheblichen Ausmaß auf das Dach und in die Regenrinnen fällt. Es gibt allerdings auch in diesem Fall keinen ersten Anschein dahin, es entspreche einem typischen Geschehensablauf, dass Rückstaubildungen stets auf eine Verletzung etwa von Reinigungspflichten zurückzuführen sind. Dies kann eine Ursache sein. Daneben gibt es jedoch weitere mögliche Ursachen, wie z.B. Fremdkörper in den Rohren oder nicht vorhersehbare Wassermengen aufgrund eines ungewöhnlich starken Regens und Ähnliches.

2. Im Streitfall war der Beklagte danach zwar aufgrund des an die Lagerhalle im Abstand angrenzenden Birkenwäldchens gehalten, die Entwässerung regelmäßig zu kontrollieren bzw. kontrollieren zu lassen. Dass der Beklagte seine diesbezügliche Verpflichtung verletzt hat, lässt sich nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme aber nicht feststellen.

Der von der Klägerin selbst benannte Zeuge Z. hat ausgesagt, dass er die Dachrinnen im Auftrag des Verwalters regelmäßig gesäubert habe. Zwar mag zweifelhaft sein, ob dies tatsächlich wöchentlich geschehen ist. Eine wöchentliche Kontrolle war hier jedoch nicht notwendig. Das gilt umso mehr, als sich der Schadensfall nicht nach dem Abfall der Blätter im Herbst, sondern im Hochsommer und damit zu einer Zeit ereignete, zu der mit erhöhtem Laubanfall nicht gerechnet werden musste. Dass der Zeuge Z. die Dachrinnen und Abflussrohre entgegen seiner Aussage nicht regelmäßig kontrolliert und gereinigt hat, kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Vielmehr hat der Zeuge B. bestätigt, dass er den Zeugen Z. durchaus ab und zu auf dem Dach gesehen hat, wobei der Zeuge B. nicht ausschließen konnte, dass dies zuletzt einen Monat vor dem Schadensfall der Fall war. Wenn aber der Zeuge Z. zu diesem Zeitpunkt zuletzt die Dachrinnen kontrolliert und gesäubert hat, kann dem Beklagten eine Pflichtverletzung nicht vorgeworfen werden, wobei dahinstehen kann, in welchem Turnus eine entsprechende Kontrolle im Sommer durchgeführt werden musste. Ein Abstand von vier bis sechs Wochen reichte mangels gegenteiliger Anhaltspunkte in jedem Falle aus.

Gegen eine Pflichtverletzung des Beklagten spricht auch, dass nach der Aussage des Zeugen T. nur drei bis vier Hände "Dreck" aus den mit Ablaufschützen versehenen Abläufen entfernt worden sein sollen. Diese eher geringe Menge deutet nicht auf eine massive Verstopfung hin und lässt keine Rückschlüsse auf eine nicht regelmäßige Kontrolle und Säuberung der Dachrinne zu.

Letztlich kann im Hinblick auf die Aussage des Zeugen Z. auch nicht sicher ausgeschlossen werden, dass aufgrund des am 12. Juli 2012 herrschenden Unwetters, welches mit starken Windböen verbunden war, zahlreiche frische Blätter auf das Dach geweht wurden und dass diese maßgeblich dazu beigetragen haben, dass sich das Regenwasser an den Abflussrohren gestaut hat.

Unter diesen Umständen ist eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht feststellbar.

3. Anlass zur Wiederholung und/oder Ergänzung der in erster Instanz ordnungsgemäß durchgeführten Beweisaufnahme besteht nicht.

II. …

Gericht: OLG Düsseldorf
Aktenzeichen: 24 U 256/11
Urteil vom: 30.03.2012