Kündigungserleichterung im Wohnheim nur mit Förderkonzept

Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten um die Räumung von Wohnraum und insbesondere um die Frage, ob dieser sich in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB befindet, sodass § 573 BGB unanwendbar wäre und eine ordentliche Vermieterkündigung auch ohne berechtigtes Interesse wirksam.
Mit Mietvertrag vom 23.2.2004 mietete der inzwischen 48-jährige Beklagte vom Kläger ein Zimmer in dessen Anwesen F.-Straße 44 in H., das dort als „Studentenwohnheim“ bezeichnet ist. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt. 63 Wohnungen darin wurden öffentlich gefördert aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen; inzwischen besteht keine Preisbindung mehr. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Räume sind möbliert und werden gegenwärtig bei ca. 12 qm für 210 Euro im Monat vermietet. Küche und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt, wobei die Dusche mit Münzautomat versehen ist (1 Euro pro 6 Minuten Duschen). Nach der Hausordnung bedarf das Aufstellen zusätzlicher Möbel der Genehmigung (§ 4), ab 3-tägiger Abwesenheit wird eine Abmeldung beim Hausmeister verlangt; das Beherbergen von Gästen ist verboten (§ 6). Der Kläger schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab.
Am 27.12.2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ zum 31.3.2009. In der Folge wurde ein anonymes Schreiben im Anwesen ausgehängt, in dem „Informationen zur Rechtslage im Wohnheim“ verbreitet wurden. Darauf reagierte der Kläger mit einem Aushang, in dem für sachdienliche Hinweise auf „gemeine Agitatorinnen und Hetzerinnen, die im Wohnheim unhaltbare Gerüchte und Lügen verbreiten“, „3-Monate gratis-Wohnen“ versprochen wurden.
Der Kläger hat die Kündigung für wirksam und § 573 BGB für unanwendbar gehalten.

Aus den Entscheidungsgründen

Die zulässige Berufung des Gerichtes des Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

1.) Das angefochtene Urteil beruht auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO). Der Kläger kann vom Beklagten nicht Räumung und Herausgabe des Zimmers verlangen. Die Kündigung vom 27.12.2008 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Der Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ genügt bereits dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht. Diese Vorschrift aber ist vorliegend nicht unanwendbar. § 549 Abs. 3 BGB greift nicht ein.
Der Beklagte hat keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB gemietet. Dass sich seine Wohnung in einem Gebäude befindet, das sich „Studentenwohnheim“ nennt, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert wurde, das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweist, über eine auf studentische Bewohner ausgerichtete Hausordnung verfügt und ganz überwiegend von Studenten bewohnt wird, genügt nicht, um dieses Tatbestandsmerkmal zu erfüllen.
a) Eine gesetzliche Definition des Rechtsbegriffs „Studentenwohnheim“ gibt es nicht. Nach dem mit Wirkung vom 1.1.2002 außer Kraft getretenen § 15 Zweites Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz - II. WoBauG) waren Wohnheime - allerdings nur „im Sinne dieses Gesetzes“ - umschrieben als Heime, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung für die Dauer dazu bestimmt und geeignet sind, Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Das trifft auf das hier im Streit stehende Gebäude ohne Weiteres zu. Unschädlich soll auch sein, dass ein Heim von Privaten betrieben wird.
Dann wäre aber letztlich jedes Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen an Studenten vermietet werden, Studentenwohnheim im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften. Die Konsequenzen eines solch weiten Verständnisses liefen dem Mieterschutz in einer Weise zuwider, die mit dem Gesetzgeberwillen und dem Zweck des Wohnraummietrechts unvereinbar wäre. Über § 549 Abs. 3 BGB wären für alle Häuser, die überwiegend Studenten beheimaten, nicht nur ordentliche Kündigungen ohne berechtigtes Interesse des Vermieters möglich, sondern auch Mieterhöhungen unter Ausschluss des gesetzlichen Mieterhöhungsverfahrens im Wege der Änderungskündigung und erleichterte Befristung des Mietverhältnisses. Im Übrigen bestünde dann letztlich kein sachlicher Grund mehr, auf Mietverhältnisse über nur einzelne an Studenten vermietete Wohnungen diese Schutzvorschriften noch anzuwenden.
b) Es herrscht deshalb in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit, dass das Tatbestandsmerkmal „Studentenwohnheim“ in § 549 Abs. 3 BGB einschränkend auszulegen ist. Hierfür werden zahlreiche Kriterien angeboten. So soll etwa kein Studentenwohnheim in diesem Sinne vorliegen, wenn der Träger Gewinnerzielungsabsicht hat und nicht fremdnützig handelt. Zumindest als Indizien sollen ein privater Vermieter, Vergabe nach dem höchsten Mietzinsangebot sowie willkürliche, durch den Heimzweck nicht gerechtfertigte Kündigungen gegen ein Studentenwohnheim sprechen, dafür das Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen, ein Mitspracherecht der Bewohner bei der Regelung gemeinsamer Angelegenheiten, Vergabe der Plätze nach festen Regeln, ein allenfalls kostendeckender Mietzins, der Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit oder gar eine Preisbindung. Ob die Eigenschaft als Studentenwohnheim dadurch verloren geht, dass den Bewohnern nach Beendigung ihres Studiums der weitere Verbleib gestattet wird oder auch andere Nicht-Studenten dort wohnen, ist ebenso wenig geklärt wie die Frage, ob die Plätze nach dem Rotationsprinzip vergeben werden müssen.
Vorliegend möglicherweise erfüllt sind die Ausschlusskriterien der Gewinnerzielungsabsicht bzw. fehlenden Fremdnützigkeit und der fehlenden Rotation. Gerade diese erscheinen aber nicht unproblematisch. Offen ist etwa, inwieweit es auf tatsächliche Gewinnerzielung ankommt oder ob entsprechende Absicht genügt, ob Einnahmen für Investitionen zurückgelegt werden dürfen und auf welche Zeitabschnitte abzustellen ist. Die bloße Belegungsdauer, die im Haus des Klägers offenbar teils kurz ist, in manchen Wohnungen aber auch längere Zeit beträgt, lässt ebenfalls keine sichere Aussage zu. Ob hingegen Wohnraum - absolut oder im Vergleich zu anderem, ohne oder einschließlich Betriebskosten gerechnet - „preiswert“ ist, kann, wie gerade der vorliegende Fall und die bejahende Stellungnahme der Sachverständigen zeigt, unterschiedlich beurteilt werden. Und schließlich bleibt unklar, wie die einzelnen, für und gegen das Vorliegen eines „Studentenwohnheims“ sprechenden Kriterien untereinander zu gewichten sind.
c) Die Kammer hält für das Vorliegen eines Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB für notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Dieses Förderkonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z. B. § 2 Abs. 2 Studentenwerksgesetz in Verbindung mit der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Das fehlt beim Wohnheim des Klägers.
(1) § 549 Abs. 3 BGB geht zurück auf § 10 Abs. 3 Nr. 4 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) sowie auf § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB in der bis 31.8.2001 geltenden Fassung. Der Gesetzgeber des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912), durch das die Ausnahmevorschriften für Studenten- und Jugendwohnheime eingefügt wurden, wollte so sicherstellen, dass die Wohnheimträger an dem „Rotationssystem“ festhalten können, das „durch eine zeitliche Begrenzung des einzelnen Mietvertrages eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuss eines Wohnheimplatzes bringen soll“. Im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen erschien die Fluktuation der Belegung aus Gründen der Gleichbehandlung notwendig. Dabei war dem Gesetzgeber bewusst, dass zwar „die ganz überwiegende Zahl der Studentenwohnheime“ von Studentenwerken getragen werden, doch ist in Übereinstimmung mit dem Wortlaut die Absicht einer Beschränkung auf diese oder auch nur staatliche Träger aus den Materialien nicht erkennbar. Zugleich wurden die Träger aber von der Verzinsungspflicht für die geleisteten Mietsicherheiten ausgenommen (heute § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB), weil die Zinsen den Bewohnern durch niedrigere Mieten ohnehin zu Gute kämen.
(2) Der Gesetzgeber hebt hier den besonderen „Genuss“ der Wohnheimplätze gegenüber dem übrigen freien Wohnungsmarkt hervor und setzt voraus, dass Wohnheimträger den Belangen der Bewohner in besonderer Weise verpflichtet sind. Das erfordert ein Mindestmaß an Bindung, die etwa auch erwarten lässt, dass Zinserträge letztlich der Gesamtheit der Bewohner auch auf andere Weise als durch Auszahlung am Ende des Mietverhältnisses zu Gute kommen werden.
Die Anwendung des § 549 Abs. 3 BGB kann aber nicht bereits jedes Förderkonzept auslösen, das aus sozialen Erwägungen die studentische Wohnungsnot lindern will. Der Ausschluss des Kündigungsschutzrechts rechtfertigt sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lässt. Ein solches System des zügigen Bewohnerwechsels mag nur funktionieren, wenn einem langwierigen Streit um die Kündigungsmotive dadurch der Boden entzogen wird, dass der Nachweis eines berechtigten Interesses des Vermieters zur Kündigung von vornherein nicht gefordert wird. Keinesfalls kann § 549 Abs. 3 BGB aber entgegen dem Gesetzeszweck auch denjenigen Vermietern zu Gute kommen, die generell an langandauernden Mietverhältnissen interessiert sind und nur im Einzelfall den Vertrag zu ihnen nicht genehmen Mietern beenden wollen. Die Sonderregelung greift deshalb allein bei Vermietern, die aufgrund der Sorge um die Wohnbedingungen von Studenten selbst „gute“ Mieter nicht auf Dauer beherbergen möchten. Nicht ausreichend ist demnach, wenn der Bewohnerwechsel den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung und den gewöhnlichen Marktmechanismen überlassen wird.
(3) Ein solches Konzept liegt dem Wohnheim des Klägers nicht zugrunde.
Es ist bereits kein hinreichend verbindliches Förderkonzept behauptet. Dass der Kläger seine Wohnheimplätze regelmäßig an Studenten vermietet, genügt insoweit nicht. Auch ein möglicherweise günstiger Preis ließe jedenfalls noch nicht auf ein von sozialen Erwägungen geleitetes planmäßiges Vorgehen schließen.
Vor allem aber fehlt es, mag es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rotationsprinzip. Die Rotation muss nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Unschädlich ist eine längere Verweildauer nur auf Antrag der Bewohner in begründeten Ausnahmefällen, etwa auf Grund von Satzungsrecht, Richtlinien oder eines sonstigen formalisierten, die Gleichbehandlung aller Studenten bezweckenden Verfahrens. Das ist beim Wohnheim des Klägers nicht ersichtlich. Insbesondere genügt nicht, dass viele Bewohner tatsächlich nur kurzzeitig im Haus des Klägers verbleiben, weil sie auf ihren Wunsch befristete Verträge abschließen oder es aus anderen Gründen bald wieder verlassen. Andere nämlich wohnen längere Zeit beim Kläger. Damit liegt es letztlich an den Studenten, wie der Bewohnerwechsel abläuft, und es ist nicht erkennbar, dass der Kläger auch aus seiner Sicht angenehme Mietverhältnisse um der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten willen beendet. Vor allem sind irgendwelche verbindlichen Regelungen oder auch nur eine beständige Praxis in diesem Sinne nicht vorgetragen, sodass § 549 Abs. 3 BGB unanwendbar ist, der Schutz des § 573 BGB eingreift und die ordentliche Kündigung des Klägers unwirksam ist.

Gericht: LG Heidelberg
Aktenzeichen: 5 S 87/10
Urteil vom: 25.02.2011