Mieter haftet für Schimmel

Aus dem Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis. Das Mietverhältnis endete am 30. September 2009. Die Beklagten bewahrten in der Wohnung eine Große Anzahl von Topfpflanzen aus. Sämtliche Fenstersimse waren zu einem Großteil mit Pflanzen zugestellt. Die Heizkosten der Beklagten waren stets deutlich niedriger als die der anderen Bewohner des Sechsfamilienhauses.

Mit Schreiben vom 13.01.2009 sowie Schreiben des Mietvereins Stuttgart vom 12.02.2009 rügten die Beklagten gegenüber dem Kläger in ihren Mieträumen Schimmelbefall. Die Beklagten mutmaßten, dass in der darüber liegenden Wohnung ein Badewannenabfluss oder ähnliches schadhaft sei. Außerdem minderten die Beklagten die Miete für den Monat Februar 2009 wegen des Schimmelbefalls um 80,00 Euro.

Der Kläger beauftragte daraufhin einen Handwerker mit der Schadensuntersuchung und ggf. Schadensbehebung. Der Handwerker konnte jedoch keinerlei Schäden an den sanitären Einrichtungen in der darüber liegenden Wohnung feststellen. Für die Arbeiten des Handwerkers sind dem Kläger Kosten in Höhe von 119,95 Euro entstanden. Der Kläger beauftragte des Weiteren einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung der Schadensursache. Der Sachverständige gelangte zu der Feststellung, dass die Feuchtigkeitsschäden auf nutzungsbedingtes Verhalten zurückzuführen sind. Der Kläger bezahlte hierfür die vom Sachverständigen in Rechnung gestellten 1.995,09 Euro.

Durch Schreiben des Klägervertreters vom 25. Mai 2009 wurden die Beklagten aufgefordert, die festgestellten Schäden in der Wohnung zu beseitigen. Die Beklagten beseitigten in der Folge die Schäden auf eigene Kosten. Mit Schreiben vom 18. Mai 2009 kündigte der Beklagte (Ziffer 2) das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zum 30. Juni 2009. Der Kläger nahm daraufhin anwaltliche Hilfe durch den Klägervertreter in Anspruch und wehrte sich sowohl gegen die Kündigung als solche als auch gegen die Kündigungsfrist. In der Folge kündigten beide Beklagten mit Schreiben vom 18. Juni 2009 – von beiden unterschrieben – die streitgegenständliche Wohnung zum 30.09.2009. Mit Schreiben des Klägervertreters vom 10. September 2009 wurden die Beklagten aufgefordert, bis spätestens 24. September 2009 die entstandenen Handwerkerkosten, Gutachterkosten sowie Rechtsanwaltskosten in Höhe von 837,52 Euro zu bezahlen.

Der Kläger trägt vor, die Beklagten hätten die Schimmelschäden in der Wohnung schuldhaft verursacht und seien deshalb zum Ersatz der dadurch bedingter Handwerker-, Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten verpflichtet. D
es Weiteren bestünde Anspruch auf Ersatz der Rechtsanwaltskosten wegen der unwirksamen Kündigung durch den Beklagten.

Nachdem sich die Beklagten im vorliegenden Verfahren gegen die klägerischen Ansprüche verteidigten, indem sie Richtigkeit des klägerischen Gutachtens anzweifelten, holte der Kläger eine weitere Stellungnahme des Sachverständigen ein. Hierfür entstanden Kosten in Höhe von 281,13 Euro.

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Aus den Entscheidungsgründen

I. Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

1. Der Kläger hat Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von 80 Euro.
Die streitgegenständliche Wohnung war nicht mangelhaft. Die Mietminderung erfolgte deshalb zu Unrecht. Bei einem Altbau kann ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspricht. Vielmehr gelten die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltende Standards als vereinbarte Beschaffenheit (vgl. BGH vom 23. September 2009, Az. XIII ZR 300/08; NJW 2010, 1133). Standards in diesem Sinne sind die geltenden Normen und anerkannten Regeln der Baukunst.

Der Sachverständige führte in seinem Gutachten aus, dass das in den 1960-er Jahren erstellte Wohnhaus dem damals geltenden Stand der Technik entspricht. Insbesondere entsprach eine nur 24cm dicke Außenwand dem damaligen Stand der Technik (DIN 4108). Der Sachverständige führte auch ausdrücklich aus, dass selbst festgestellte Wärmebrücken keinen Mangel nach den damals anerkannten Regeln der Technik darstellen, weil eine Wärmedämmung damals nicht vorgenommen werden musste.
Dieser 1960 übliche Standart stellt die – konkludent – vereinbarte Beschaffenheit der vermieteten Wohnung dar. Hiervon weicht die Wohnung nicht für die Beklagten nachteilig ab. Die Wohnung ist auch nicht deshalb mangelhaft, weil nachträglich modernere(!) Fenster eingebaut wurden. Die Beklagten haben die Wohnung wissentlich in diesem Zustand – dünne Außenwand und moderne, hochdichte Fenster – angemietet. Dieser Zustand ist deshalb – jedenfalls unter Beachtung des objektiven Empfängerhorizonts – der (konkludent) vereinbarte. Auf das hierdurch bedingte erhöhte Heiz- und Lüftungserfordernis müssen sich die Beklagten einstellen. Ein vertragsgemäßer Gebrauch ist – bei entsprechendem Heiz- und Lüftungsverhalten – ohne Weiteres möglich (vgl. unten 2b).

Womöglich entgegenstehende ältere Rechtsprechung ist jedenfalls durch die Rechtsprechung des BGH (23.09.2009, a.a.O., 1135) überholt. Es bleibt nämlich dabei, dass nach wie vor nur der Standard des Baujahres geschuldet ist, hieran ändert sich durch einzelne Modernisierungsmaßnahmen nichts. Der Vermieter ist nicht zu einer kompletten Modernisierung verpflichtet, insbesondere nicht zur Anpassung der Wärmedämmung an den heutigen Stand der Technik. Die Schimmelflecken an sich, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Beschaffenheit (1960 übliche Standards), sind kein Mangel im Sinne des § 536 BGB.

2. Der Kläger hat auch Anspruch auf Ersatz der Handwerker- und der Gutachterkosten von insgesamt 2.115,04 Euro.
a) Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB pflichtwidrig (vgl. BGH vom 16.01.2009, Az. 5 ZR 133/08).
Die Beklagten haben hier Mängel gegenüber dem Kläger gerügt, die Miete gemindert und eine Schadensbeseitigung verlangt, obwohl die Schimmelschäden von ihnen selbst verursacht wurden (unten b) und die geltende gemachten Ansprüche/Rechte gegenüber dem Kläger deshalb nicht bestanden. Die Beklagten – und nur sie – hätten erkennen können und müssen, dass die Schimmelbildung aufgrund des eigenen fehlerhaften Heizungs- und Nutzungsverhalten entstanden sind. Stattdessen wurde ins Blaue hinein gemutmaßt, dass wohl ein Wasserschaden in der darüberliegenden Wohnung vorliege. Durch diese Pflichtverletzung sind die streitgegenständlichen Kosten adäquat kausal versucht worden. Die Aufwendungen sind außerdem als Kosten der Schadensfeststellung/ Rechtsverfolgung erstattungsfähig:
b) Die Beklagten haben die Schimmelschäden selbst durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten verursacht, weshalb kein Mietminderungsrecht oder sonstige Rechte gegen den Kläger bestanden. Der Kläger hat den Nachweis geführt, dass die Schimmelbildung nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Der somit den Beklagten obliegenden Beweis, dass sie die Schäden nicht zu vertreten haben (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, vgl. BGH vom 01.03.2000, Az. XII ZR 272/97), konnte von den Beklagten nicht geführt werden.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen führen die nur 24cm dicke Außenwand in Verbindung mit den wesentlich später eingebauten hochdichten Fenstern zu den Schimmelbildungen in den Außenwandecken, Fensterlaibungen, Heizungsnischen und ähnlichen Schwachstellen.
Entgegen der Auffassung der Beklagten führte nicht erst der Einbau der modernen Fenster zur Entstehung von Wärmebrücken. Die Ausführungen des Sachverständigen, durch den Fenstereinbau würden die vorhandenen Schwachstellen zu den kältesten Bauteilen, sind insoweit missverständlich. Der Einbau von hochdichten und wärmeisolierten Fenstern führt keinesfalls zu einer niedrigeren Temperatur des Mauerwerks im Innenbereich. Es wurden lediglich die noch kälteren Stellen – die alten Fensterscheiben – entfernt, weshalb die benannten Schwachstellen nun die kältesten Stellen darstellen. Diese Wärmebrücken waren aber von Anfang an vorhanden (nur eben als zweitkälteste Stellen). Durch den Einbau der hochdichten Fenster wurde außerdem die Grundlüftung durch die undichten Fensterfalze unterbunden, weshalb nun ein erhöhtes Lüftungserfordernis besteht.

Es ist allgemein bekannt, dass Gebäude älteren Baujahrs nicht wärmegedämmt sind. Das ungefähre Alter ist dem streitgegenständlichen Gebäude ohne Weiteres anzusehen; dasselbe gilt für die nicht vorhandene Wärmedämmung – aufgrund der Wandstärke von nur 24 cm. Weiterhin ist ohne weiteres erkennbar, ob im Gebäude moderne hochdichte Fenster eingebaut sind oder nicht. Schließlich ist allgemein bekannt, dass in älteren Gebäuden, noch dazu nach Einbau moderner Fenster, durch besonderes Heizungs- und Lüftungsverhalten einer Schimmelbildung entgegen gewirkt werden muss. Auf diese Notwendigkeit muss sich der Mieter bei einer entsprechenden Wohnung einstellen (vgl. LG Berlin vom 14.03.2008, Az. 63 S 316/07). Auf diese Problematik wird etwa seit geraumer Zeit in der Tagespresse in regelmäßigen Abständen hingewiesen. Tatsächlich gelingt in der Praxis ein Wohnen in derartigen Häusern ohne Auftreten von Schimmel ganz überwiegend und ohne weiteres. Dass ein Wohnen insbesondere auch in der streitgegenständlichen Wohnung ohne Auftreten von Schimmel möglich ist, wird überdies dadurch bestätigt, dass es beim Vormieter nicht zu Schimmelbefall gekommen ist.

Der entsprechende Klägervortrag mit schriftlicher Erklärung des Vormieters wird von Beklagtenseite nicht bestritten. Der eigene – zum Teil gegenteilige – Vortrag, bei Einzug sei bereits leichter Schimmelbefall vorhanden gewesen, ist nicht ausreichend substantiiert. Es hätte vorgetragen werden müssen, wo Schimmel welchen Ausmaßes vorhanden war. Im Übrigen blieb dieser Vortrag ohne Beweisantritt.

Die Zeugin H. konnte kein ausreichendes Lüften, nämlich mindestens dreimal tägliches Stoßlüften, bezeugen. Sie konnte lediglich bekunden, dass in den Zeiten, in denen sie anwesend war, überwiegend gelüftet wurde – jeweils einmal. Darüber hinaus sind die äußerst niedrigen Heizwerte der Beklagten im Vergleich zu den anderen Wohnungen im Haus auffällig. Diese Abweichungen sind nicht damit zu erklären, dass die Wohnung der Beklagten in der mittleren Etage gelegen ist. Ganz offensichtlich haben die Beklagten die Wohnung nur sparsam beheizt. Die Angaben der Zeugin H., die Wohnung sei immer warm beheizt, widerlegt das nicht, denn das betrifft – naturgemäß – wiederum nur die Zeiten ihrer eigenen Anwesenheit. Erst recht kann sie keine Angaben machen über Zeiten, in denen auch die Beklagten nicht in der Wohnung anwesend waren (auch in diesen Zeiten darf die Temperatur nur mäßig absinken). Bzgl. der Feststellung der Zeugin, die Thermostate hätten immer auf höchster Stufe gestanden, ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten nach eigenen Angaben nach Zeit, Dauer und Intensität automatisch regulierende Thermostate eingebaut hatten. Die Thermostate standen deshalb dauerhaft auf höchster Stufe, waren aber nicht ständig geöffnet.

Schließlich kommt die ungewöhnlich hohe Anzahl der Pflanzen in der Wohnung der Beklagten hinzu – unstreitig waren die Fenstersimse größtenteils mit Pflanzen zugestellt, wie viele Pflanzen es im Einzelnen waren, ist unerheblich. Dass die Pflanzen nicht das gesamte Gießwasser binden, hätten die Beklagten ebenfalls erkennen können und müssen. Jedenfalls bestand Anlass, entsprechende Erkundigungen einzuholen. Nach alledem bestehen somit keine Zweifel, dass die Schäden durch die Beklagten mindestens fahrlässig verursacht worden sind. Jedenfalls ist den Beklagten der entsprechende Gegenbeweis nicht gelungen. Dem Kläger oblag es auch nicht, die Beklagten über die Notwendigkeit ausreichenden Heizens und Lüftens aufzuklären. Erforderlich sind in diesem Zusammenhang gewisse Grundkenntnisse der Zusammenhänge von Luft, Feuchtigkeit und Temperatur. Dies kann man bei einem durchschnittlichen Mieter voraussetzen. Ebenfalls erwarten kann man das Wissen, dass ältere Häuser gerade in Bezug auf Wärmeschutz schlechter sind als Neubauten. Es kommt deshalb auch kein Mitverschulden des Klägers in Betracht.
c) Die Kläger haben somit Anspruch auf Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von 1.995,09 Euro sowie der Handwerkerkosten von 119,95 Euro. Das Bestreiten der Beklagtenseite bzgl. der Rechnungshöhe erfolgte, als die Rechnungen noch nicht vorgelegt waren. Soweit darüber hinaus die Angemessenheit der Sachverständigenrechnung bestritten wird, ist das nicht nachvollziehbar. Die Rechnung und insbesondere der angesetzte Zeitaufwand bewegen sich im Rahmen des Üblichen. Das ergibt insbesondere auch der Vergleich mit der Rechnung des gerichtlich bestellten Sachverständigen.

3. Der Kläger hat jedoch keinen Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten für die ergänzende Stellungnahme während des laufenden Prozesses. Insoweit war die Klage abzuweisen. Die Rechtsverteidigung im Zivilprozess durch Bestreiten einer schadensverursachenden Handlung ist nicht rechtswidrig und löst deshalb keinen Schadensersatzanspruch aus (vgl. BGH vom 16.01.2009, a.a.O.). Jedenfalls verstieß die Einholung eines weiteren Privatgutachtens gegen die Schadensminderungspflicht des Klägers (§ 254 Abs. 2 Satz 1 a.E. BGB). Aufgrund des Bestreitens der Beklagten musste es ohnehin zur Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens kommen.

4. Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 775,64 Euro.
Bei der Bemessung des Gegenstandswerts der vorgerichtlichen Tätigkeit des Klägervertreters ist neben den klägerischen Ansprüchen auf Zahlung rückständiger Miete sowie Ersatz der Kosten für Gutachten und Handwerker der Gegenstandswert des Streits um die Kündigung zu berücksichtigen. Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB pflichtwidrig (vgl. AG Kiel vom 21.12.2009, Az. 108 C 495/09). So verhält es sich hier. Der Beklagte hat das Mietverhältnis gekündigt. Die Kündigung war unwirksam. Das Mietverhältnis kann wirksam nur von beiden Mietern gekündigt werden. Der Kläger durfte sich dagegen wehren und anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Dem Kläger sind dadurch adäquat kausal Rechtsanwaltskosten entstanden.

Die Höhe des Gegenstandswerts bemisst sich nach § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG i.V.m. § 41 Abs. 1 Satz 1 GKG nach der einjährigen Nettomiete. Es wurde nicht lediglich über die Kündigungsfrist, sondern die Wirksamkeit der Kündigung insgesamt gestritten. Die Nettomiete beträgt unstreitig 730,00 Euro, der entsprechende Gegenstandswert somit 7.560,00 Euro. Unter Berücksichtigung der übrigen Ansprüche ergibt sich somit ein Gegenstandswert von 9.755,04 Euro. Die entsprechende Geschäftsgebühr in Höhe von 1,3 inkl. Auslagenpauschale und Umsatzsteuer beträgt 775,64 Euro. Der Kläger hat deshalb Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 775,64 Euro. Im Übrigen war die Klage insoweit abzuweisen.

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Gericht: AG Nürtingen
Aktenzeichen: 42 C 1905/09
Urteil vom: 09.06.2010