Beauftragung von Anwälten/Gutachtern ohne Alternativangebote

(Amtliche Leitsätze)

BGH, Versäumnisurteil v. 18.07.2025 – V ZR 76/24

Problemstellung

Bei der Beauftragung von Dienstleistern durch eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) stellt sich in den meisten Fällen die Frage, ob überhaupt und wenn ja, wie viele Vergleichsangebote für eine ordnungsgemäße Beschlussfassung benötigt werden.

In der Rechtsprechung sind leichte Aufweichungstendenzen von den starren drei Vergleichsangeboten und deren Entbehrlichkeit in bestimmten Einzelfällen zu erkennen. Dies birgt Unsicherheiten für die Verwalterpraxis.

Vorliegend war über die Frage zu entscheiden, inwieweit es bei der Beauftragung von Anwälten und Gutachtern Vergleichsangeboten bedarf. Zugleich stellte sich die Frage, wann eine nachträgliche Genehmigung von ohne vorherigen Beschluss erfolgten Beauftragungen zulässig ist.

Entscheidung

Die Klägerin ist Mieteigentümerin der beklagten GdWE und errichtete als Bauträgerin deren Objekt. Eine Eigentümerversammlung fand 2020 nicht statt. Aufgrund drohender Verjährung von Baumängelansprüchen im Oktober 2021 beauftragte die Verwalterin im Frühjahr 2021 drei Sachverständige im Namen der GdWE zur Begutachtung des Gemeinschaftseigentums. Dabei wurden von den Sachverständigen Mängel mit einem Beseitigungsaufwand von 469.271,38 € festgestellt. Für ihre Gutachten berechneten sie insgesamt 49.927,74 €. Ferner wurde von der Verwalterin im Namen der GdWE eine Rechtsanwaltskanzlei beauftragt. Für die Auftragserteilungen lag kein Beschluss der GdWE vor.

Im Juli 2021 wurde von den Wohnungseigentümern in einer Eigentümerversammlung zu TOP 6 insbesondere beschlossen, die Einschaltung und Vergütung der Gutachter sowie die bisherigen Anwaltskosten zu genehmigen. Daneben wurde unter TOP 7d beschlossen die Rechtsanwälte zu beauftragen, außergerichtlich und notfalls gerichtlich Kostenvorschussansprüche zur Beseitigung der Baumängel geltend zu machen und hierzu die Erhebung einer Sonderumlage. Ferner wurde unter TOP 8 die Verwalterin u.a. ermächtigt, mit den Rechtsanwälten eine Vergütungsvereinbarung mit nicht mehr als 300 € Stundensatz netto je Anwaltsstunde und 150 € netto je Sekretariatsstunde abzuschließen.

Die Klägerin hat diese Beschlüsse angefochten und unterlag beim Amtsgericht. Das Landgericht hat nach deren Berufung die Beschlüsse aufgehoben. Der BGH gab wiederum der Beklagten Recht und hob das klagestattgebende Urteil des Landgerichts wieder auf.

So würden die Beschlüsse zu TOP 7d und TOP 8 über die Beauftragung der Anwaltskanzlei und Ermächtigung der Verwalterin zum Abschluss einer Vergütungsvereinbarung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Denn es habe keiner vorherigen Einholung von Vergleichsangeboten anderer Anwaltskanzleien bedurft.

Die Frage der vorherigen Einholung von Alternativangeboten bei Beauftragung eines Rechtsanwalts war umstritten. So sah eine Ansicht i.d.R. die Einholung von zumeist drei Angeboten vor. Der BGH schloss sich der Gegenmeinung an, dass es keiner Vergleichsangebote bei Beauftragung eines Rechtsanwalts oder bei Beabsichtigung des Abschlusses einer Honorarvereinbarung bedarf.

Soweit es bei Beschluss von Aufträgen überhaupt Alternativangeboten bedarf, sei höchstrichterlich ungeklärt. Zwar würde dies in der Instanzrechtsprechung und Literatur überwiegend bejaht. Der BGH habe sich jedoch bisher nur im Zusammenhang mit der Bestellung des Verwalters und in prozessualen Sonderkonstellationen geäußert und aus diesen Entscheidungen gehe allgemein eine solche Pflicht nicht hervor.

Der BGH begründet dies damit, dass zunächst Zweck von Vergleichsangeboten sei, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Angebote aufzuzeigen. Wenn dieses Ziel durch Alternativangebote nicht zu erreichen sei, dann könne der Verzicht darauf auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

Bei der Beauftragung von Anwälten und Gutachtern wäre dies der Fall, da andere Angebote ohnehin nicht dazu geeignet seien, einen grundlegenden Erkenntnisgewinn zu Stärken und Schwächen der Angebote herauszustellen.

Zugleich würde dadurch kein aussagekräftiger Preisvergleich ermöglicht. Denn bei Honorarabrechnung nach dem RVG ergäbe sich kein Preisunterschied. Anders als bei einem Handwerker, der bei Angebotserstellung einen prognostizierten Endpreis anbieten könne, stünde bei einem Anwalt kein fester Endbetrag fest. Da der Endpreis von Faktoren abhänge, worauf ein Anwalt nur begrenzt Einfluss habe und viele weitere Umständen eine Rolle spielen (bspw. Zustandekommen einer außergerichtlichen Einigung, Gerichtsprozess über mehrere Instanzen). Ähnlich sei es auch bei einem Stundenhonorar, da die Anzahl der geleisteten Stunden vorab nicht konkret verlässlich beziffert werden könne, weswegen auch noch vorherzusehen ist, ob eine Vergütung nach dem RVG günstiger ist. Zuletzt könne eine überhöhte Gebührenforderung zum Schutz der GdWE von einem Gericht auf einen angemessenen Betrag herabgesetzt werden.

Ferner könne anders als bei Handwerksarbeiten nicht die Qualität der jeweiligen Leistungen bei Konkurrenzangeboten verglichen werden und auch die persönliche Vertrauensbeziehung zwischen Mandant und Anwalt könne dadurch nicht abgebildet werden. Der Rechtsanwalt schulde keinen Erfolg, sondern eine ergebnisoffene Dienstleistung.

Hinsichtlich der Vergütungshöhe habe die GdWE zwar das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten und Kosten und Nutzen gegeneinander abzuwägen. Die Miteigentümer müssen den Verwalter nicht auf eine „günstigere“ Vergütung beschränken, wenn sie sich von der beauftragten Kanzlei ein der Vergütung entsprechend hohes Engagement sowie eine besonders kompetente Leistung versprächen.

Vorliegend läge die Beauftragung der Kanzlei mit einem Stundensatz von 300 € jedenfalls in Anbetracht der besonders gelagerten Gesamtumstände im Ermessenspielraum der GdWE. So war Beauftragungsgegenstand ein Anspruch aus einem speziellem Rechtsgebiet (WEG-Recht verknüpft mit Baurecht) in Höhe von etwa 0,5 Millionen €. Zudem waren die beauftragten Anwälte bereits in den Sachverhalt eingearbeitet, was insbesonere aufgrund der bevorstehenden Verjährung deren Beauftragung nahelege und die GdWE mit erheblicher Gegenwehr der Klägerin rechnen musste.

Zugleich entsprach auch TOP 6 zur Genehmigung der Beauftragung und Vergütung der Gutachter und der Anwaltskanzlei ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn angesichts der bevorstehenden Verjährung war die Auftragserteilung zur Mängelbegutachtung und Vorbereitung der Geltendmachung von Ansprüchen gegen die klagende Bauträgerin angezeigt und sinnvoll.

Konsequenzen

Die Entscheidung schafft in der Vergleichsangeboten-Frage zumindest bei der Beauftragung von Rechtsanwälten und Gutachtern Klarheit und Vereinfachung für die Verwalterpraxis.

Daneben – weil vorliegend nicht zu entscheiden – ist weiterhin nicht höchstrichterlich geklärt, inwiefern vor einem Beschluss über Auftragsvergaben überhaupt Alternativangebote vorgelegt werden müssen. Dies wird in der Instanzenrechtsprechung und der Literatur zwar überwiegend bejaht. Der BGH stellt hierzu jedoch fest, dass zumindest aus seinen eigenen Entscheidungen das Bestehen einer allgemeinen Pflicht zur Angebotseinholung gerade nicht hervorgeht. Hierzu besteht jedoch weiterhin Klärungsbedarf.

Praxistipp

Zwar sind bei Rechtsanwälten/Gutachten keine Vergleichsangebote einzuholen. Allerdings muss die Auswahl weiterhin nach Auswahlkriterien wie bspw. fachliche Eignung, Vertrauensverhältnis oder etwaiger Dringlichkeit begründet sein.

Auch kann zur Erleichterung für Verwalter bei Zeitnot die nachträgliche Genehmigung von Maßnahmen ohne vorherigen Beschluss eingeholt werden. Die Maßnahmen müssen nur selbst ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben. Ein Verzicht auf etwaige Ansprüche gegen den Verwalter wäre damit noch nicht verbunden. (BS)