Raucher-Renovierung?

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung des Beklagten ist zulässig und begründet.

Nachdem nunmehr der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen
Verhandlung vom 29. 7. 1998 dargelegt hat, in welcher Reihenfolge
und in welchem Verhältnis die von ihm in der Berufungserwiderung
angeführten Schadenspositionen geltend gemacht werden, bestehen
an der Zulässigkeit der Klage keine Zweifel mehr.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten wegen des Zustandes der seitens
des Beklagten gemieteten Wohnung keinen Anspruch auf Schadensersatz.

Derartige Schadensersatzansprüche hat die Klägerin nicht unter
dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung.

Die Klägerin macht insofern Schäden geltend, die durch die fehlerhafte
Ausführung der vom Beklagten unstreitig durchgeführten Endrenovierung
an Teilen der Wohnung bzw. ihrer Einrichtung entstanden sind, die
selbst nicht Gegenstand der Endrenovierung waren (vgl. zur Abgrenzung
des Anspruches aus positiver Vertragsverletzung von Ansprüchen gemäß
§ 326 BGB im Zusammenhang mit der Endrenovierung des Mieters: Sternel,
Mietrecht aktuell, Randnummern 838, 855, 870).

Ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung steht
der Klägerin zunächst im Hinblick auf den mit Farbspuren versehenen
Teppichboden nicht zu.

Dem Teppichboden kommt nämlich in Anbetracht seines Alters kein
meßbarer Wert mehr zu. Es handelt sich unstreitig um einen Teppichboden,
der zum Zeitpunkt des Auszugs des Beklagten mindestens 17 Jahre
alt war. Die durchschnittliche Gebrauchsdauer und -fähigkeit eines
Teppichbodens ist jedoch erfahrungsgemäß bereits weit vor dem Ablauf
eines solchen Zeitraumes beendet. Sein Wert hat sich daher unabhängig
von der Tatsache, daß er noch "begehbar" sein mag, auf ein nicht
mehr zu bezifferndes Minimum reduziert.

Ein Anspruch der Klägerin im Hinblick auf den Teppichboden kommt
aber auch aus einem anderen Grund nicht in Betracht. Denn gemäß
dem von der Klägerin vorgelegten Angebot der Firma ... vom 4. 7.
1997 ist eine kostengünstigere Grundreinigung des alten Teppichbodens
vor allem deshalb nicht möglich, weil der Teppichboden unsachgemäß
verlegt worden ist. Dieser Umstand ist aber der Klägerin selbst
zuzurechnen, die das Haus, in dem sich die Mietwohnung befindet,
im Jahre 1990 von dem Beklagten mitsamt dem unsachgemäß verlegten
Teppichboden erworben hat.

Ein Anspruch wegen positiver Vertragsverletzung steht der Klägerin
auch nicht im Hinblick auf die mit Farbspuren versehenen Rolladengurte
zu.

Auch hier handelt es sich um einen Gegenstand, der in besonders
starkem Maße dem Verschleiß ausgesetzt ist. Mangels Altersangabe
und ausweislich des, durch die zur Akte gereichten Fotografien,
dokumentierten Zustandes der Gurte ist davon auszugehen, daß die
Rolladengurten zum Zeitpunkt des Auszuges des Beklagten 8 Jahre
bzw. älter waren. Nach Auffassung der Kammer ist die durchschnittlich
Gebrauchsdauer bzw. -fähigkeit von Rolladengurten in einem solchen
Zeitraum ebenfalls abgelaufen. Ihr Wert reduziert sich ebenfalls
auf ein nicht mehr festsetzbares Minimum.

Hinsichtlich der Erneuerungskosten für die Fußleisten steht der
Klägerin ebenfalls kein Schadensersatzanspruch wegen positiver Vertragsverletzung
zu.

Insofern hat die Klägerin den Umfang der Schäden an den Fußleisten
nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Das Angebot der Firma
..., das die Klägerin vorgelegt hat, enthält 100 laufende Meter
Teppichsockelleisten, die sich ihrem Umfang nach offenbar auf die
gesamte Mietwohnung beziehen. Eine Schadensersatzpflicht des Beklagten
ergibt sich jedoch allenfalls insoweit, als er im Rahmen der von
Ihm durchgeführten Endrenovierung die Teppichleisten beschädigt
hat. diesbezüglich ergeben sich aus der Klageschrift bzw. dem der
Klageschrift in Anlage beiliegenden Schadensprotokoll lediglich
Überstreichungen der Fußleisten im Wohnzimmer und im Untergeschoß.
Hierbei handelt es sich nicht um eine Leistenlänge von 100 m. Dementsprechend
oblag es der Klägerin darzulegen, wieviel Meter Fußleisten für die
betroffenen Zimmer erforderlich sind. Mangels entsprechenden Vortrages
ist die Höhe eines von dem Beklagten zu leistenden Schadensersatzbetrages
nicht erkennbar. Da die Größe der Zimmer nicht bekannt ist, kann
er auch nicht geschätzt werden. aus denselben Gründen sieht sich
die Kammer auch nicht in der Lage, einen Teilbetrag aus dem Angebot
der Firma ... herauszurechnen.

Der Klägerin steht desweiteren kein Anspruch wegen positiver Vertragsverletzung
in Anbetracht der nach ihrem Vortrag vom Beklagten überstrichenen
Heizungsrohr und der Thermostatleitung zu.

Die Kosten für die Reinigung der Thermostatleitung werden von der
Klägerin nicht dargelegt und sind auch im Angebot der Firma ...
vom 6. 7. 1997 nicht enthalten. Das Angebot der Firma ... verhält
sich vielmehr nur zur Säuberung der Heizungsanschlußrohre. Diesbezüglich
wiederum wird seitens der Klägerin nicht hinreichend dargelegt,
welche Heizugnsanschlußrohre in welchem Umfang im einzelnen betroffen
sind. Ihr Vortrag im Schriftsatz vom 9. 3. 1998, der Beklagte habe
Heizungsanschlußrohre pp. überstrichen, genügt in diesem Zusammenhang
nicht.

Schließlich hat die Klägerin auch im Hinblick auf die von ihr behauptete
Beschädigung der Tapeten infolge des Rauchens des Beklagten keinen
Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung.

Die Kammer folgt in diesem Zusammenhang der Auffassung, daß es
sich bei Rauchen, auch bei intensivem Rauchen, noch nicht um eine
übervertragsmäßige Nutzung des Mietobjektes handelt (vgl. LG Köln
1 S 307/90, WM 91, 578; zum Streitstand vgl. Sternel, a.a.O., Rn.
853). Der Inhalt und Umfang des Mietgebrauchs einer Sache ergibt
sich aus dem konkret vereinbarten Vertragszweck. Bei Wohnraummietverhältnissen
besteht regelmäßig der Vertragszweck darin, dem Mieter gegen Entgelt
einen Freiraum für seine Lebensführung zu gewähren, ohne daß er
selbst Eigentümer des Mietobjektes ist (LG Köln, a.a.O.). Im Zuge
dieser Lebensgestaltung steht es dem Mieter frei, innerhalb der
Wohnung zu rauchen, was zwangsläufig zu einer Ablagerung von Schadstoffen
auf Tapeten, Decken, Gardinen etc. führt. Rauchen ist als Konsequenz
freier Willensentscheidung als Teil sozial adäquaten Verhaltens
zumindest in der vom Mieter bewohnten Wohnung als Zentrum seiner
Lebensgestaltung hinzunehmen. Die mit dem Rauchen verbundenen Ablagerungen
in der Wohnung sind damit als Teil des vertragsgemäßen Mietgebrauchs
zu tolerieren.

Ein Anspruch auf Schadensersatz steht der Klägerin aber auch im
Hinblick auf die von ihr geltend gemachten unsachgemäßen Endrenovierung
gemäß § 326 BGB nicht zu.

Dabei kann dahinstehen, ob vorliegend der Beklagte zu einer Endrenovierung
gemäß § 18 des Mietvertrages verpflichtet war, wofür nach Auffassung
der Kammer manches spricht.

Denn ein Schadensersatzanspruch gemäß § 326 BGB kommt schon deshalb
nicht in Betracht, weil die insofern erforderliche Fristsetzung
mit Ablehnungsandrohung nicht erfolgt ist.

In einer auf eine ordnungsgemäße Endrenovierung gerichteten Abmahnung
des Vermieters sind die Mängel einer bisher durchgeführten Endrenovierung
so zu spezifizieren, daß der Mieter erkennen kann, was von ihm verlangt
wird und überprüfen kann, ob das Verlangte gerechtfertigt ist (vgl.
Sternel. a.a.O., Randnummern 868 ff.). Die einzelnen Beanstandungen
müssen so genau angegeben werden, daß der Mieter erkennen kann,
inwieweit Immobilien Vermieten den Vertrag nicht als erfüllt ansieht.

Die Abmahnung muß sich desweiteren auf die Behebung der Mängel
beziehen. Es genügt in diesem Zusammenhang keinesfalls, von dem
Mieter nur die Zahlung eines Schadensbetrages zu verlangen.

Eine diesen Erfordernissen genügende Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
ist nach Auffassung der Kammer nicht gegeben.

Bereits das Schreiben der Klägerin vom 3. 6. 1997 war lediglich
auf die Zahlung eines Schadensersatzbetrages und nicht auf eine
tatsächlich durchzuführende Endrenovierung durch den Beklagten gerichtet.
Der Beklagte reagierte hierauf mit Schreiben vom 10. 6. 1997, in
dem r ausdrücklich seine Bereitschaft zu Renovierungsarbeiten betonte.
Dennoch forderte die Klägerin mit Schreiben vom 3. 7. 1997 den Beklagten
auf, "einen angemessenen Schadenersatz zu leisten". Vor dem Hintergrund
des Schreibens der Klägerin vom 3. 6. 1997 konnte der Beklagte dies
nur als Aufforderung zur Zahlung eines Geldbetrages verstehen. Er
reagierte hierauf mit Schreiben vom 7. 7. 1997, indem er unter anderem
um Überlassung einer Kopie des Protokolls der Begutachtung der Wohnung
bat, damit er umgehend die möglichen Mängel bei der Renovierung
beheben könne. Auf dieses Schreiben hat die Klägerin mit Schreiben
vom 11. 7. 1997, dem offenbar die Schadensaufstellung beilag, reagiert.
Erneut fordert sie in diesem Schreiben binnen einer Frist von 3
Wochen ein "vernünftiges und faires Angebot ihrer Schadensbeteiligung".
Vor dem Hintergrund des vorangegangenen Schriftverkehrs konnte der
Beklagte diese Aufforderung wiederum nur als Verlangen nach Zahlung
eines Geldbetrages verstehen, nicht hingegen nach Beseitigung der
Renovierungsmängel binnen der dreiwöchigen Frist. Der Umstand, daß
er auf dieses Schreiben nicht weiter reagierte, kann daher nach
Auffassung der Kammer nicht als eindeutige und endgültige Erfüllungsverweigerung
im Hinblick auf die Mängelbeseitigung verstanden werden. vielmehr
kann sein Schweigen auch als Weigerung verstanden werden, den von
der Klägerin nach wie vor geforderten Geldbetrag zu bezahlen. Nach
Auffassung der Kammer liegt eine Auslegung des Verhaltens des Beklagten
im zuletzt genannten Sinne sogar näher als im Sinne einer Verweigerung
der Durchführung der Renovierungsarbeiten. Eine solche kann jedenfalls
nicht festgestellt werden, zumal an eine endgültige Erfüllungsverweigerung
in der Regel hohe Anforderungen zu stellen sind (vgl. Sternel, a.a.O..
Rn. 876 ff.(.

Nur ergänzend weist die Kammer darauf hin, daß selbst bei Annahme
einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein Schadensersatzanspruch
der Klägerin gemäß § 326 BGB nicht angenommen werden könnte.

Denn die Klägerin erwähnt in ihrem Schreiben vom 11. 7. 1997 lediglich
und ohne nähere Spezifizierung, daß "die Anstriche oben mangelhaft"
sind. Aus der dem Schreiben beigefügten Schadensaufstellung ergeben
sich ebenfalls nur Anstrichmängel bzgl. einiger Teilflächen der
Tapeten, nicht hingegen der gesamten Tapete. Insbesondere wird der
Beklagte wieder im Schreiben vom 11. 7. 1997 noch in der Schadensaufstellung
zur Neutapezierung der gesamten Wohnung wegen der vorhandenen Nikotinschäden
aufgefordert. Diesbezüglich liegt eine hinreichende Fristsetzung
mit Ablehnungsandrohung nicht vor. Eine solche könnte mithin allenfalls
im Hinblick auf die erwähnten Teilflächen angenommen werden.

Diese wiederum sind nicht so genau bezeichnet worden, daß sie aus
dem Angebot der Firma ... betragsmäßig errechnet werden konnten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 5.000,- DM

Gericht: LG KÖLN
Aktenzeichen: 9 S 188/98