Spielplatz auflösen?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO) form- und fristgerecht eingelegte und
begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig.
Die Berufung erreicht mit 2.205,42 DM den notwendigen Wert der Beschwer
im Sinne von § 511 a Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Wert der Beschwer für
den vom Kläger geltend gemachten Anspruch auf Wiederherstellung
eines vertragsgemäßen Zustands gemäß § 536
bemisst sich nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag des fiktiven
Minderungsbetrags, gemessen am vereinbarten Bruttokaltmietzins von
1.050,25 DM. Die Kammer schätzt die Minderungsquote hier auf
5 %, so dass der Wert der Beschwer (1.050,25 DM x 5 % x 42 Monate
=) 2.205,52 DM beträgt.

II.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Der Kläger
kann nach § 536 BGB nicht verlangen, dass der Kinderspielplatz,
den die Beklagte ihren Mietern zur Verfügung stellt, mit den
Spielgeräten wiederherstellt wird, mit denen dieser zu dem
Zeitpunkt ausgestattet war, als der Kläger seine Wohnung am
1. Juni 1995 anmietete. Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

1) Der Kläger ist allerdings befugt, als einzelner
Mieter einen Instandsetzungsanspruch zu erheben, der allen Mietern
der Wohnanlage zugute kommt (vgl. LG Berlin, GE 1994, 1447).

2) Entgegen der Ansicht der Beklagten wird der Kinderspielplatz
als Gemeinschaftsanlage vom Anwendungsbereich des § 536 BGB erfasst.

Nach § 536 BGB hat Immobilien Vermieten die vermietete Sache dem Mieter
in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand
zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand
zu erhalten. Voraussetzung für einen Anspruch des Klägers
nach § 536 BGB ist danach, dass der Spielplatz Gegenstand des Mietvertrages
und damit "vermietete Sache" im Sinne des § 536 BGB geworden
ist. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich in erster Linie nach den
vertraglichen Vereinbarungen, hilfsweise nach Treu und Glauben und
der Verkehrssitte (§ 157 BGB).

§ 2 des Mietvertrages regelt in seinem Absatz 2, welche gemeinschaftlichen
Anlagen und Einrichtungen an den Kläger mitvermietet sein sollen.
In dem von der Beklagten verwendeten Formularvertrag ist das hierfür
vorgesehene Feld freigelassen. Dies bedeutet entgegen der Ansicht
der Beklagten jedoch nicht, dass die Parteien die Nutzung des Spielplatzes
bewusst nicht zum Gegenstand der mietvertraglichen Vereinbarung
gemacht haben. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass andere
Gemeinschaftseinrichtungen, wie z.B. der gemeinsame Waschraum im
Keller oder Treppenaufgang Teil des mietvertraglich gewährten
Gebrauchs geworden sind. Dies zeigt, dass die Parteien die Frage,
welche Gemeinschaftseinrichtungen an den Kläger mitvermietet
sind, nicht in dem schriftlichen Mietvertrag ausdrücklich geregelt
haben.

Soweit die Beklagte zum vertraglich geschuldeten Gebrauch in Anlehnung
an die Entscheidung des BGH (NJW 1967, 154) nur die Grundstücks-
und Gebäudeteile zählen will, die zum Gebrauch oder zum
Zugang der Mieträume notwendig sind, hält die Kammer diesen
Maßstab für zu eng. Maßgeblich ist vielmehr, wie
die Kammer bereits früher entscheiden hat, welche Gemeinschaftseinrichtungen
üblicherweise zum Gegenstand der mietvertraglichen Nutzung
gezählt werden (vgl. Kammerurteil v. 19. 5. 1992, Az. 64 S
403/91, GE 1992, 989). Hierzu zählt auch ein Kinderspielplatz,
jedenfalls wenn er wie hier ausschließlich den Mietern einer
bestimmten Wohnanlage vom Vermieter zur Nutzung zugeordnet ist.

Anerkannt ist, dass zu gemeinschaftlichem Gebrauch dienende Räume
oder Einrichtungen wie Trockenböden, Gemeinschaftswaschräume
oder Aufzüge auch ohne ausdrückliche Vereinbarung als
mitvermietet gelten (Bub/Treier, a.a.O. III. B Rdnr. 1171, Kammerurteil
a.a.O.). Nach Ansicht der Kammer muss das gleiche auch für
Kinderspielplätze gelten. Auch bei einem vom Vermieter eingerichteten
Spielplatz handelt es sich um eine Einrichtung, die den Mietern
gemeinschaftlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird und
die den Wert Immobilien Vermietenleistung mitprägt. Für Mieter
mit Kindern ist ein solcher Spielplatz mindestens ebenso notwendig
und wichtig wie ein Trocken- oder Waschraum. Immobilien Vermieten muss
daher davon ausgehen, dass ohne entgegenstehende vertragliche Vereinbarung
ein von ihm betriebener Spielplatz als eine mitvermietete Sache
betrachtet wird.

3)Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Spielplatz in seiner
konkreten Ausformung, also mit den bei Mietvertragsabschluss vorhandenen
Geräten, Gegenstand des Mietvertrages geworden ist. Bei mitvermieteten
Einrichtungen, die nicht ausschließlich einem bestimmten Mieter
zugeordnet sind, gilt das allgemeine, aus § 536 BGB abgeleitete
und an die Mietparteien gerichtete Verbot, die Mietsache einseitig
zu verändern, nicht in demselben Maße. Der Umfang des
Nutzungsrechts ergibt sich vielmehr auch hier in erster Linie aus
den vertraglichen Vereinbarungen und bei deren Fehlen nach Treu
und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§ 157
BGB). Danach besteht der mit der Klage geltend gemachte Wiederherstellungsanspruch
nicht.

a) Vorrangige vertragliche Vereinbarungen bestehen
nicht. Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte in diesem Zusammenhang
auf § 2 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach das Recht zur Benutzung
der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen unter dem Vorbehalt
der Einschränkung bzw. des Widerrufs steht, soweit dies im
Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung erforderlich
erscheint und für den Mieter zumutbar ist. Diese Klausel unterliegt
als für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung
(§ 1 Abs. 1 AGBG) den Bestimmungen des AGB-Gesetzes. Sie ist nach
§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie den Mieter unangemessen
benachteiligt. Der rechtlich nicht vorgebildete Durchschnittsmieter
wird der Klausel entnehmen, dass die Beklagte als Vermieterin im
Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung das Recht
zur Benutzung des Spielplatzes ganz entziehen könne. Ein solcher
völliger Entzug der Nutzung wäre jedoch unvereinbar mit
der in § 536 BGB geregelten Kardinalpflicht des Vermieters, die
Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Auch wenn Immobilien Vermieten
nach § 536 BGB in das Nutzungsrecht des Mieters einseitig eingreifen
kann, so kann er doch einen Grundbestand nicht völlig entziehen.

Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Regelung, so ist bei
der in diesem Fall gebotenen Auslegung der vertraglichen Erklärungen
nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte maßgeblich zu
berücksichtigen, dass Immobilien Vermieten bei der Vermietung von
Gemeinschaftseinrichtungen nicht einem einzelnen Mieter, sondern
einer Mietermehrheit mit naturgemäß unterschiedlichen
Bedürfnissen gegenübersteht. Wäre er verpflichtet,
die Gemeinschaftseinrichtung stets im dem Zustande zu erhalten,
in dem sie sich befunden hat, als der Mieter mit der längsten
Mietzeit seine Wohnung anmietete, so bedeutete dies, dass dem Vermieter
eine sinnvolle, an den Interessen aller Mieter orientierte Anpassung
an veränderte Umstände nicht möglich wäre. Auf
dieses berechtigte Interesse hat der Mieter nach Treu und Glauben
Rücksicht zu nehmen. Allerdings kann dieses berechtigte Bedürfnis
nach Flexibilität nicht so weit gehen, dass es Immobilien Vermieten
in der Hand hat, den Mietern die Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen
völlig zu entziehen. Immobilien Vermieten schuldet daher jedenfalls
die Aufrechterhaltung eines Grundbestandes.

b)Die von dem Kläger verlangte Wiederaufstellung
bestimmter Spielgeräte fällt nicht in den Grundbestand.
Diesen gewährleistet die Beklagte unabhängig hiervon weiterhin.

Welchen Grundbestand ein mitvermieteter Spielplatz aufweisen muss,
ist mangels anderer Anhaltspunkte den baurechtlichen Bestimmungen
zu entnehmen. Sie dienen dazu, die an gesunde und sozialverträgliche
Wohnverhältnisse zu stellenden Mindestanforderungen festzulegen.
An diesem Maßstab hat sich auch eine an Treu und Glauben orientierte
Vertragsauslegung zu orientieren. Nach § 8 Abs. 3 BauO Bln. ist
u.a. Voraussetzung, dass der Spielplatz für Spiele von Kleinkindern
geeignet sein muss. Bei Bauvorhaben mit mehr als 75 Wohnungen muss
der Spielplatz auch für Spiele älterer Kinder geeignet
sein.

Hier kann zugunsten des Klägers unterstellt werden, dass die
Wohnanlage insgesamt mehr als 75 Wohnungen aufweist. Der von der
Beklagten eingerichtete Spielplatz ist nach seiner derzeitigen Ausgestaltung
jedenfalls zum Spielen sowohl von Kleinkindern als auch älterer
Kinder geeignet. Für Kleinkinder gibt es einen Sandkasten,
ein kleines Haus, ein Schaukelpferdchen und eine kleine Rutsche.
Für ältere Kinder steht ein Bolzplatz mit zwei Fußballtoren,
zwei Streetballkörben und eine Tischtennisplatte zur Verfügung.
Damit ist ein Grundbestand an Spielgeräten und Möglichkeiten
vorhanden. Dass die vorhandenen Spielmöglichkeiten mengenmäßig
nicht ausreichen, hat der Kläger zwar behauptet. Er hat seinen
Vortrag in diesem Punkt jedoch substantiiert.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: - 64 S 503/96