Umbau geplant?

Aus dem Tatbestand

Die in der Form einer GbR verbundenen Kläger haben mit der
Beklagten im Oktober 1994 einen Mietvertrag über im Erdgeschoss
und Oberschoss des Einkaufzentrums ... gelegene Gewerberäume
mit einer Gesamtfläche von rund 633 qm geschlossen. Nach Beendigung
dieses Vertrages schlossen die Parteien am 22. 12. 1995 den hier
streitgegenständlichen Vertrag über ein Ladenlokal im
Erdgeschoss des Einkaufzentrums; dort betreibt die Beklagte auf
einer Fläche von nunmehr rund 130 qm einen Fachmarkt für
Jeans und Sportswear. Das Mietverhältnis begann am 1. 1. 1996,
der Vertrag hat eine Laufzeit von 5 Jahren. Die vereinbarte Miete
betrug einschließlich Betriebskostenvorauszahlung und Umsatzsteuer
monatlich 8.468,18 DM.

Die Beklagte hat die Miete rückwirkend ab Mai 1998 um 20 %
gemindert, nachdem es in dem Einkaufzentrum im Frühjahr 1998
zu Umbaumaßnahmen gekommen war. Dabei wurden im nordöstlichen
teil des Centers Rollsteige errichtet, über welche die Kunden
im Gebäudeinneren in das Obergeschoss und von dort in die Verkaufräume
des Hauptmieters des Centers, der Firma ..., gelangen können.
Der Laden der Beklagten befindet sich unmittelbar neben dem im Erdgeschoss
gelegenen Ein- bzw. Ausgang zum ....

Die Beklagte macht geltend, sie habe Anspruch auf Herabsetzung
der Miete, weil es infolge der Umbauten im Center zu einer Änderung
der Kundenströme gekommen sei; die Kunden würden seit
dem Einbau der Rollsteige nicht mehr mit dem leeren Einkaufswagen
vorbei am Laden in Richtung ... gehen, sondern über die Rollsteige,
so dass sie vor dem Betreten des ... den Laden nicht mehr passieren
würden. Beim Verlassen des ... mit jetzt gefüllten Einkaufswagen
sei die Kaufbereitschaft der Kunden nicht mehr vorhanden, so dass
in dem Mietobjekt erhebliche Umsatzeinbrücke eingetreten seien.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und einen Minderungsanspruch
der Beklagten verneint.

Aus den Entscheidungsgründen

Die Berufung der Beklagten ist nur hinsichtlich eines kleinen Teils
der Zinsforderung begründet. Den Klägern, deren Aktivlegitimation
nach Vorlage der Zeichnungs- und Gesellschafterlisten in der mündlichen
Verhandlung nicht mehr streitig gewesen ist, stehen gemäß
§ 535 Satz 2 BGB neben den vom Landgericht bereits zuerkannten restlichen
Mieten für die Monate Mai bis Dezember 1999 auch die offenen
Mieten für die Monate Dezember 1998 bis Februar 1999 sowie
April 1999 zu.

1. Die Beklagte ist nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarte
Miete wegen eines Sachmangels oder wegen Fehlens einer zugesicherten
Eigenschaft des Mietobjekts gemäß 537 Abs. 1, Abs. 2
BGB zu mindern. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag vom 22. 12.
1995 in § 1 Abs. 1 oder § 10 Abs. 2 einen zulässigen Ausschluss
der Gewährleistung Immobilien Vermieten für Sachmängel enthält.

Ein Mangel nach § 537 Abs. 1 BGB besteht in der für den Mieter
nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustands des Mietobjekts
von dem vertraglich geschuldeten Zustand. Dabei scheiden jedoch
Umstände aus, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen
Gebrauch nur mittelbar berühren; es muss eine unmittelbare
Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorliegen
(BGH NJW 2000, 1714, 1715). Das kann hier nicht festgestellt werden.
Der gemietete Laden kann ungehindert von den Kunden betreten und
zum Verkauf von Textilien genutzt werden. Dass die Kundenströme
nicht mehr so verlaufen, wie es sich die Beklagte bei Anmietung
nach ihrer Darstellung vorgestellt hat, führt nicht zur Annahme
eines Sachmangels. Denn es handelt sich dabei nach Maßgabe
der angesprochenen Rechtsprechung des BGH nicht um eine unmittelbare,
sondern allenfalls eine mittelbare Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs
der Beklagten.

Entgegen der hierzu vertretenen Auffassung der Beklagten scheidet
auch eine zugesicherte Eigenschaft i.S.v. § 537 III 1 BGB aus. Hierbei
kann es sich zwar auch um eine rechtliche oder tatsächliche
Beziehung der Mietsache zur Umwelt handelt, worunter man grundsätzlich
durchaus die sog. Kundenakzeptanz eines vermieteten Ladens verstehen
könnte. Da diese Beziehung des Mietobjektes zur Umgebung aber
ihren Grund in seiner Beschaffenheit selbst haben, von ihm ausgehen
und nicht lediglich durch Heranziehung von Umständen in Erscheinung
treten darf, die außerhalb der Mietsache liegen (BGH a.a.O.
1715), kann die fehlende Kaufbereitschaft der Besucher des Centers
im Streitfall eine solche Eigenschaft nicht ausmachen. Zudem fehlt
es an einer Zusicherung durch die Kläger. Etwas anderes behauptete
auch die Beklagte nicht.

Nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.) und des Oberlandesgerichts
Dresden (NZM 1999, 137) können allerdings auch äußere
Einflüsse Fehler der Mietsache begründen, beispielsweise
die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu dem gemieteten Laden
und die dadurch hervorgerufene Einwirkung auf das Verhalten der
Käufer. Darum geht es hier aber nicht, denn unstreitig gelangen
die Kunden nach wie vor ungehindert in das Erdgeschoss des Centers,
wo sich der gemietete Laden befindet. Nach Darstellung der Beklagten
hat sich auch an der Anzahl der Kunden selbst offensichtlich nichts
geändert. Sie beklagt nur, dass deren Kaufverhalten jetzt ein
anderes sei, weil die Kunden nach dem Verlassen des ... mit vollem
Einkaufswagen keine Bereitschaft mehr verspüren würden,
sich in den Laden der Beklagten zu begeben, um dort Kleidung anzuprobieren
und ggf. zu erwerben. Dies ist mit einer Behinderung des Zugangs,
die Gegenstand der zitierten Entscheidung des Oberlandesgerichts
Dresden war, nicht zu vergleichen und rechtfertigt daher keine Minderung
nach § 537 I, II BGB.

2. Soweit sich die Beklagte auf eine Vertragsanpassung nach
den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage beruft,
gilt im Ergebnis dasselbe. Die Beklagte trägt als Mieterin
des Ladens das geschäftliche Risiko. Es ist nicht ersichtlich,
dass die Klägerin im Mietvertrag eine Übernahme dieses
Risikos erklärt hätte; das folgt insbesondere nicht aus
den von der Beklagten herangezogenen Vertragsbestimmungen (Sortimentsbeschränkung,
Betriebspflicht, Werbegemeinschaft u.a.m.; vgl. hierzu BGH NJW 2000,
1714, 1717).

Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang weiter argumentiert,
bei Abschluss des Mietvertrages habe man übereinstimmend die
Vorstellung gehabt, durch eine Verlegung des Ladenlokals im Center
und die damit geschaffene optimale Lage zum Kundenstrom den geschäftlichen
Erfolg des Ladens herbeizuführen, ändert das an der rechtlichen
Situation nichts. Denn die beabsichtigte vorteilhafte Lage des Geschäfts
zum Kundenstrom ist unstreitig durch die Anmietung des Ladens unmittelbar
am Ein- bzw. Ausgang zum ... geschaffen worden. Dass damals die
gemeinsame Vorstellung der Parteien dahin ging, dass die Kunden
vor dem Betreten des Supermarktes am Laden der Beklagten vorbeigehen
würden, ist demgegenüber weder ersichtlich, noch von der
Beklagten so behauptet und auch nicht unter Beweis gestellt. Die
Kaufbereitschaft der Kunden war somit auch nach Darstellung der
Beklagten keinesfalls Grundlage des Abschlusses des Mietvertrages.
Dies könnte allenfalls die Kundenfrequenz gewesen sein, welche
sich jedoch – wie schon dargelegt – offentischlicht auch
nach dem Umbau nicht verändert hat.

3. Schließlich scheidet auch ein Recht der Beklagten
auf Reduzierung der Miete unter dem Gesichtspunkt der Verletzung
vorvertraglicher Verpflichtungen der Kläger bzw. nach den Grundsätzen
der positiven Forderungsverletzung aus.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 1714,
1718) kommt allerdings ein solcher Anspruch des Mieters grundsätzlich
in Betracht, wenn Immobilien Vermieten gegenüber dem Mieter unter
Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft
unzutreffende Informationen in Bezug auf das Mietobjekt erteilt
hat, die keine zusicherungsfähige Eigenschaften i.S.v. § 537
Abs. 2 BGB betreffen. Der Mieter kann unter besonderen Umständen
sogar verlangen, dass Immobilien Vermieten die Miete reduziert (BGH NJW
1998, 2900).

Die genannten Voraussetzungen liegen im Streitfall jedoch nicht
vor: Trifft es zu, was die Beklagte behauptet, bestand der Plan
zur Umgestaltung des Centers bereits bei Abschluss des Mietvertrages
Ende 1995. Offensichtlich haben die Kläger die Beklagte darüber
zu diesem Zeitpunkt aber nicht informiert; das geschah erst später.
Die Kläger haben damit jedoch nicht gegen ihre mietvertraglichen
Verpflichtungen verstoßen. Zum einen erscheint es zweifelhaft,
ob dem Vermieter gegenüber dem Mietinteressenten und späteren
Mieter eine allgemeine Aufklärungspflicht im Hinblick auf derartige
Umstände treffen kann. Das ist mit der herrschenden Meinung
(Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts,
8. Auflage, Rdnr. 158) abzulehnen. Zum anderen bestünde eine
derartige Verpflichtung des Vermieters nur im Hinblick auf diejenigen
Umstände mit Bezug auf die Mietsache, die für den Vermieter
erkennbar von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters
zur Eingehung des Vertrages sind (BGH, NJW 2000, 1714, 1718).

Im Streitfall kann eine Aufklärungspflicht des Vermieters
im Hinblick auf die Umbaupläne vor diesem Hintergrund nicht
bejaht werden. Sie würde voraussetzen, dass den Klägern
bekannt war, welche Folgen der Einbau der Rollsteige für das
Verhalten der Kunden des Centers haben würde. Das ist aber
in keiner Weise ersichtlich und wird auch von der Beklagten nicht
behauptet. Es fehlt aus diesem Grund auch ein für den Anspruch
aus culpa in contrahendo erforderliches Verschulden der Kläger
bzw. des für sie tätigen Center-Managements.

b) Ansprüche aus positiver Forderungsverletzung
scheiden aus den vorstehenden Gründen ebenfalls aus. Die Kläger
waren nicht verpflichtet, die Umbaumaßnahmen mit Rücksicht
auf die zu diesem Zeitpunkt nicht erkennbare und nach Darstellung
der Beklagten später eingetretene Umleitung der Kundenströme
zu unterlassen oder sie anders zu gestalten. Abgesehen davon, dass
es auch hier an der Vorhersehbarkeit in der Änderung des Kaufverhaltens
der Kunden fehlt, ist offensichtlich die Anzahl der Personen, die
das Geschäft der Beklagten passieren, gleichgeblieben oder
hat sich nicht wesentlich geändert. Den Klägern kann daher
nicht vorgeworfen werden, Umbaumaßnahmen vorgenommen zu haben,
die vorhersehbar zu einem Abschneiden des Ladenlokals der Beklagten
von den Kundenströmen geführt hat.

Hinzu kommt, dass die Kläger nach Maßgabe von § 10 Abs.
1 des Mietvertrages vom 22. 12. 1995 das Recht hatten, Umbauarbeiten
vorzunehmen, die sie für zweckmäßig halten konnten,
weil sie der Modernisierung und besseren Ausnutzung des Gebäudes
dienten. Von diesem Recht haben die Kläger hier Gebrauch gemacht,
ohne dass festzustellen wäre, dass sie dabei nicht in der gehörigen
Art und Weise auf die Belange der Beklagten Rücksicht genommen
hätten.

Gericht: OLG DRESDEN
Aktenzeichen: - 23 U 1660/00