Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß § 535
Satz 2 BGB i.V.m. § 4 Ziffer 3b des Mietvertrages Anspruch auf Zahlung
von 2.230,13 DM Nebenkosten.
Die Ansprüche sind nicht verwirkt. Insoweit wird auf die zutreffenden
Gründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen und lediglich
im Hinblick auf die Berufungsbegründung ergänzend ausgeführt:
Die Erteilung einer späteren Abrechnung ohne Vorbehalt bezüglich
noch offener Beträge aus vorangegangenen Rechnungen stellt
nicht ohne weiteres ein Beachtenswertes Umstandsmoment im Zusammenhang
mit der Verwirkung dar, denn der Inhaber einer Forderung ist nicht
verpflichtet, diese regelmäßig anzumahnen, um nicht vor
Ablauf der Verjährungsfrist des Anspruchs verlustig zu gehen.
Im Übrigen hat die Klägerin den Nachzahlungsbetrag aus
der Abrechnung für das Jahr 1995 noch mit Schreiben vom 25.
Juli 1997 gefordert und die Beklagten hatten keine Veranlassung,
nach Ablauf der dort gesetzten Frist davon auszugehen, dass die
Forderung nicht mehr geltend gemacht würde. Die von den Beklagten
herangezogene Entscheidung (Amtsgericht Tiergarten GE 1982, 657)
betraf den völlig anderen Fall, dass nach Erteilung und Begleichung
einer Abrechnung für dieselbe periode weitere Nebenkosten in
Streit gerieten.
Die Heizkostenabrechnungen für 1995 und 1996 sind ordnungsgemäß
erteilt. Aus den Abrechnungen ergibt sich, dass dort nur Kosten
der Wohnflächen erfasst sind, denn die Angaben von 2.375,17
m2 Gesamtwohnfläche entspricht dem in der Übersicht
angegebenen, alleine auf die Wohnfläche entfallenden Wert und
aus der Bezeichnung "beheiz. Wohnfl." war für die
Be3klagten ohne weiteres ersichtlich, dass damit Gewerbeanteile
nicht mit abgerechnet werden. Anhaltspunkte dafür, dass die
Kosten teilweise für den Supermarkt angefallen sind, geben
die Beklagten nicht, insoweit reicht das Bestreiten im Schriftsatz
vom 31. August 1999 nicht aus.
Die Abrechnungen sind nicht wegen Verstoßes gegen die Wärmeschutzverordnung
unwirksam. Soweit die Beklagten alleine aus dem – behaupteten
– Verstoß gegen die Vorschriften dieser Verordnung die
Unwirksamkeit der Abrechnung herleiten, kann ihnen schon deshalb
nicht gefolgt werden, weil die Verordnung auf das Verhältnis
zwischen Mieter und Vermieter keine Anwendung findet.
Auch ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aus § 823 BGB
ist nicht gegeben, denn das Vermögen stellt kein von dieser
Norm geschütztes Rechtsgut dar und ein Eingriff in ein absolutes
Recht durch die Forderung einer Zahlung ist nicht ersichtlich. Soweit
die Beklagten die Werte der Wärmeschutzverordnung als Anhaltspunkt
für einen angemessenen Verbrauch heranziehen, lässt sich
zum einen aus der Abweichung alleine kein Verstoß gegen das
Gebot der ordentlichen Geschäftsführung in § 20 Abs. 1
NMV entnehmen. Unstreitig sind die in den Abrechnungen ausgewiesenen
Brennstoffmengen verbraucht worden und es lässt sich nicht
feststellen, dass die Klägerin einfache und zumutbare Einsparungsmaßnahmen
unterlassen hat. Zum anderen haben die Beklagten trotz Rüge
der Klägerin im Schriftsatz vom 23. Oktober 1998 einen Verstoß
gegen die Wärmeschutzverordnung nicht dargelegt. Die von ihnen
offenbar in Bezug genommenen Werte beziehen sich nicht auf die Wohnflächen
der einzelnen Wohnungen, sondern auf die nach Ziffer 1.4. zu errechnenden
Nutzfläche des gesamten Gebäudes.
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1995 und die Abrechnung
über die Aufzugskosten sind nicht zu beanstanden. Wegen der
Anforderungen an die Darstellung der Abrechnung wird auf das amtsgerichtliche
Urteil verwiesen.
Zwar ist bezüglich der Grundsteuer der Verteilerschlüssel
nicht angegeben, da die auf dne Gewerbeanteil entfallenden Kosten
jedoch über 66 % der gesamten Steuerlast betragen, darf davon
ausgegangen werden, dass die Aufteilung zutreffend nach der Jahresrohmiete
erfolgt ist. Die Beklagten greifen diese Position nicht an.
Bezüglich der Gebäudeversicherung und der Grundstückshaftpflichtversicherung
ist das Gewerbe nach dem umbauten Raum berücksichtigt, was
ohne konkreten Vortrag, dass diese Versicherungen für den Gewerbeanteil
höhere Beiträge aufweisen, auch nicht zu beanstanden ist.
An den Kosten der Glasversicherung, der Müllabfuhr, Strom,
Be- und Entwässerung, Spielsandaustausch, Gerätewartung
und Glasreinigung ist die Gewerbeeinheit ersichtlich nicht beteiligt,
was auch ohne ausdrücklichen Hinweis in der Abrechnung darauf
schließen lässt, dass diesbezüglich gesonderte Verträge
bestehen. Notwendig zur Wirksamkeit der Abrechnung ist lediglich
die Angabe des Verteilungsschlüssels, nicht aber auch der Nachweis
für die Richtigkeit der Quote. Die Beweisaufnahme vor dem Amtsgericht
hat ergeben, dass der Supermarkt hinsichtlich verschiedener Versorgungsarten
eigene Verträge abgeschlossen hat und diese Leistungen nicht
von der Klägerin erhält. Konkrete Anhaltspunkte, die gegen
die Glaubwürdigkeit der Zeugin sprechen, haben die Beklagte
nicht vorgetragen und alleine aus ihrer Stellung als Angestellte
der Klägerin ergeben sich Zweifel nicht. Es gibt keinen Erfahrungssatz,
dass Angestellte, zumal bezüglich einer verhältnismäßig
geringen Forderung, zugunsten ihres Arbeitgebers stets Falschaussagen
begehen.
Die Betriebs- und Aufzugskosten für 1996 sind durch die Abrechnung
vom 30. September 1997 ebenfalls fällig geworden, denn die
Parteien sind sich darüber einig, dass den Beklagten als Anlage
die im Termin am 18. Januar 2000 vorgelegten Anlagen übermittelt
wurden. Die Abrechnung entspricht den Anforderungen des § 259 BGB
und hinsichtlich der einzelnen Kostenarten gilt das vorstehend Ausgeführte
entsprechend.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrages; die
Pauschalierung des Verzugsschadens ist nicht zu beanstanden, da
dem Mieter der Nachweis eines geringeren Schadens ausdrücklich
vorbehalten wird.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Gericht: LG Berlin
Aktenzeichen: 65 S 87/99
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