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Mikrowohnungen: Weniger ist mehr
Wohnungsgesellschaften, wie etwa die Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) kreieren bereits Wohnprojekte mit kleinteiligen Einheiten. Im gediegenen Berliner Bezirk Zehlendorf entstanden für rund 6,4 Mio. Euro 48 barrierearme Mietwohnungen zwischen 29 m² und 59 m² für jedermann. Der Clou der 1- bis 3-Zimmer-Einheiten, die bis zu 14 m² unter den im öffentlichen Wohnungsbau zulässigen Wohnflächen liegen: Die Grundrisse sind derart effizient, dass statt auf Fläche, Wert auf eine hohe Bauqualität gelegt werden kann, ohne die späteren Mietpreise aus den Augen zu verlieren.
Zwar kostet der Quadratmeter für eine Wohnung unter 60 m² 10,81 Euro und der für eine unter 40 m² liegt bei 11,91 Euro, was bei den kleinen Flächen jedoch nicht sonderlich ins Gewicht fällt. Für eine hochwertig ausgestattete 39-m²-Mikrowohnung mit Balkon beträgt die Miete rund 465 Euro kalt – und das nur wenige Gehminuten vom Schlachtensee und S-Bahn-Anschluss an die City entfernt.
Je kleiner eine Einheit ist, desto geringer der Anpassungsbedarf
Zunächst berechnete das HWS-Team für das Pilotprojekt die optimale ökonomische Wohnungsgröße in Berlin, um den Architekten genaue Zielvorgaben geben zu können. Dabei stellt sich heraus, dass je kleiner eine Einheit ist, desto geringer der Anpassungsbedarf bei der Ausstattung wird, wodurch sich Kosten einsparen lassen. Wichtig sei, von innen nach außen zu planen, damit standardisierte Wohnungsgrundrisse den Baukörper bestimmen. Die Schächte für Bäder und Küchen liegen nebeneinander und sind auf allen Etagen identisch angeordnet, damit die Maße für die Sanitär- und Küchenausstattung übereinstimmen und preisgünstig als Serie angefertigt werden können. Außerdem sind Bauteile wie Fenster, Türen und Balkone duplizierbar konstruiert und vom ausführenden Bauunternehmen so angebracht, dass möglich wenig „Verschnitt“ anfällt.
Statt in Fläche zu investieren, steht die wohnliche Behaglichkeit im Vordergrund. Beispielsweise sorgt eine Deckenhöhe von 2,65 Meter für ein lichtes Raumgefühl. Dank der Fußbodenheizung wird der Platz für Heizkörper gespart. Optisch wirkt das nach EnEV 2014 errichtete Gebäude durch eine Klinkerfassade.
Vermieter und Mieter gewinnen gleichermaßen
Obwohl die Baukostengruppen 300 und 400 mit 1.740 Euro/m² über dem in der Studie „Kostentreiber Wohnungsbau“ genannten Rahmen liegen, gewinnen Vermieter und Mieter dennoch langfristig betrachtet gleichermaßen: Der eine durch stabile Mieteinnahmen und die Langlebigkeit des verbauten Materials, wodurch die Instandhaltungskosten sinken. Der andere durch dauerhaft niedrige Mietkosten. Die HWS erwartet eine Rendite von 4 Prozent in den kommenden 20 Jahren, ab dem zweiten Jahr soll der Cashflow positiv sein.
Preise von 5 Euro kalt pro Quadratmeter sind Vergangenheit
Heute beginnen die Mieten in sanierten Objekten bei 10 Euro, in Neubauten können es auch 14,50 Euro sein. Viele Wohnungssuchende können da nicht mehr mithalten. Das ist auch der Gesellschaft für Bauen und Wohnen Hannover (GBH) bewusst und probiert deshalb Neues: Auf einem eigenen Grundstück in der Nordstadt realisiert das städtische Wohnungsunternehmen für rund 9 Mio. Euro 111 barrierefreie und teilweise behindertengerecht ausgestattete Miniapartments zwischen 25 m² und 30 m² Wohnfläche sowie sechs 2-Zimmer-Wohnungen mit 50 m² − im Passivhausstandard.
Die Realisierung von um die 10 Euro/m² Grundmiete, gelingt nur, wenn man die Flächen inklusive Nebenflächen optimal ausnutzt. Um die sinnvollste Gebäudenutzung herauszufinden, wurde eigens ein Architekturwettbewerb veranstaltet, aus dem der Entwurf des Hannoveraner Architekturbüros ASP als Sieger hervorging. Wie schon in Berlin, so ist das sechsstöckige, 5.000 m² Bruttogeschossfläche umfassende Gebäude auch hier äußerst kompakt, die Grundrisse sind standardisiert und die Ausstattung ist zweckmäßig: Pantry statt Küche, Abstellraum statt Keller, Dachterrasse statt Balkon. Die Abkehr von Gewohntem spart Quadratmeter und Kosten. Nach der Fertigstellung Ende 2016/Anfang 2017 wird außerdem die AWO im Erdgeschoss ein Traumazentrum betreiben.
Mietverwaltung organisieren
Aufgrund kürzerer Vertragslaufzeiten, kann es zu häufigeren Mieterwechsel kommen. Diese Mietverwaltung will organisiert sein. Primär richten sich die Kleinstwohnungen an junge Leute, die nach dem Studium oder der Ausbildung weiterziehen und deshalb voraussichtlich nur wenige Jahre bleiben. In Betracht kämen aber auch langfristige Mieter, wie Senioren, für die der Wohnkomfort ebenfalls gedacht sei. So oder so stellt die GBH stets unbefristete Wohnraummietverträge aus, kalkuliert allerdings den Mehraufwand durch die geschätzte Fluktuation von 25 Prozent von vornherein in den Mietpreis ein. Angesetzt sind Betriebskosten von etwa 1,80 bis 2 Euro/m².
Wachstumspotenzial lockt Investoren
Noch sind Mikrowohnungen ein Nischenprodukt, allerdings mit stark wachsender Nachfrage. Auf rund 20.000 beziffert der Immobiliendienstleister CBRE ihre Zahl hierzulande in seinem Marktreport „Studentisches Wohnen“ aus dem Jahr 2014/15. Wobei die infrage kommende Mieterklientel von professionellen Immobilieninvestoren vielfältiger gesehen wird, wie die Strategie des Fonds- und Asset-Managers Hamburg Trust verdeutlicht, der großen Wert auf Diversifikation und Drittverwendungsfähigkeit derartiger Spezialformen des Wohnens legt. So wenden sich die drei erworbenen Neubau-Mikrowohnanlagen in Hamburg, Frankfurt am Main und Stuttgart zwar vornehmlich an Studenten, können jedoch auch an Berufspendler und Senioren vermietet werden.
Mit einer stark steigenden Nutzernachfrage rechnet auch Marcus Lemli, Leiter der Investmentabteilung Europa bei Savills Deutschland, der das Transaktionsvolumen 2015/2016 in Deutschland auf etwa 200 Mio. Euro schätzt.
Verläuft die Entwicklung ähnlich wie in den USA, wo bislang 15 Milliarden Dollar in das Segment geflossen sind, werden Mikroapartments die Wohnimmobilienmärkte auch in deutschen Großstädten langfristig bereichern und zu deren Entspannung beitragen. Notwendig dazu sind allerdings auch Mut und Kreativität, um zeitgemäße Standards zu definieren und durchzusetzen, statt veraltete Normen weiter anzuwenden. Denn die Nutzer sind längst flexibel – was fehlt sind entsprechende Wohnangebote.
Autorin: Dagmar Hotze
Der vollständige Artikel erschien zuerst in der Printausgabe der Fachzeitschrift IVV immobilien vermieten & verwalten, Ausgabe 08/2016.
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