Trotz Leerstand im Ortskern weisen Gemeinden Neubaugebiete aus

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie erwartet für 2018 im Bereich Neubau das achte Jahr in Folge ein kräftiges Umsatzplus (Prognose 5,5 %) auf dann rund 120 Milliarden Euro. Auch der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen sagt für 2017 für seine Mitgliedsunternehmen ein Rekordhoch von über 16 Milliarden Euro bei den Neubauinvestitionen voraus, was einer Steigerung von 17 Prozent entsprechen würde. Planungen der Unternehmen für 2017 gehen von einer Steigerung auf rund 28.300 Wohnungen aus (2016: knapp 20.000 neue Mietwohnungen).

Abwanderung auch aus wirtschaftlich gesunden Landstrichen

Sorge bereitet dem GdW die sinkende Zahl der Sozialwohnungen. 2016 gab es schätzungsweise 1,3 Millionen preisgebundene Mietwohnungen, im Jahr 2002 war die Zahl noch doppelt so hoch. Inzwischen sind nur noch 6 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland preisgebunden. Zeitgleich zu diesem Trend hat sich ein starker Zuzug in viele Großstädte entwickelt. Das Problem dabei: Die Stadtbevölkerung wächst stärker als die Zahl der Arbeitsplätze. Die empirica AG weist darauf hin, dass junge Menschen auch aus ländlichen Regionen abwandern, in denen die Wirtschaft brummt. Das heißt, ein Teil der Wanderung in die Metropolen ist ein Umzug in die Arbeitslosigkeit oder in prekäre Beschäftigungsverhältnisse. Verstärkt wird diese Situation durch Menschen, die nach Deutschland flüchten. Nach Angaben des GdW haben die Asylbehörden 434.000 Flüchtlingen im Jahr 2016 einen Schutzstatus zuerkannt, die damit auf dem regulären Wohnungsmarkt nach einer Bleibe suchen können. Die aus der Flüchtlingszuwanderung 2015/16 insgesamt resultierende Nachfrage beziffert der GdW auf 340.000 zusätzliche Wohnungen.

Die Hälfte aller Landkreise verliert Einwohner

Wohnungsmangel und Teuerungsraten bestimmen die öffentliche Wahrnehmung seit einigen Jahren. Vergessen wurde lange Zeit, dass es auch Verlierer dieser Wanderungsbewegung gibt. Deutschland spaltet sich demografisch. Es sind nur rund 30 „Schwarmstädte“, konstatiert empirica, die Einwohner deutlich hinzugewinnen. Diese Wanderung verursacht „Schrumpfungsschmerzen“ in fast allen ländlichen Regionen Deutschlands. Insgesamt haben 193 der 402 Landkreise und kreisfreien Städte zwischen 2010 und 2014 junge Menschen durch Abwanderung verloren.

Weil die anhaltende Landflucht das in der Verfassung festgeschriebene Ziel gleicher Lebensverhältnisse zunehmend gefährdet, fordern die Bundesstiftung Baukultur und der GdW eine neue Raumordnungs- und Förderpolitik zur Stärkung von Klein- und Mittelstädten. Sogenannte „Ankerstädte“ mit baukulturell attraktiven Ortskernen haben in dieser neuen Förderkulisse das Potenzial, Menschen in ländlichen Regionen zu halten. Diese Ankerstädte können die Versorgung der Menschen in den Dörfern sicherstellen und die Miet- und Arbeitsmärkte in den Großstädten entlasten, weil sie selbst dauerhaft einen Teil der „Landflüchtigen“ aufnehmen. Die Bundesstiftung Baukultur hat die Bevölkerung befragt, wo die Menschen am liebsten wohnen würden. 78 Prozent bevorzugen ein Leben auf dem Land oder in Klein- und Mittelstädten. Allerdings ist das Leben in einer überschaubaren Stadt nicht per se attraktiv, denn viele Ortskerne sind tot und von Leerstand geprägt. Leere Wohnungen, keine Geschäfte, keine Bürgertreffpunkte. 33 Prozent der ländlichen Gemeinden haben der Bundesstiftung Baukultur Leerstände gemeldet, davon 60 Prozent mit einer Konzentration im Ortskern.

Der Donut-Effekt: Ortskern leer, Eigenheimsiedlungen am Rand

Trotz sich leerender und funktionsloser Ortskerne weisen Gemeinde an ihren Rändern Neubaugebiete für Einfamilienhäuser aus. Nach Angaben der Bundesstiftung Baukultur planen derzeit 84 Prozent der Landgemeinden flächenfressende Neubaugebiete aus, obwohl zwei Drittel dieser Gemeinden in stagnierenden oder schrumpfenden Regionen liegen und ein Drittel sogar Leerstand im Ortskern zu verwalten hat. Bundesstiftung und GdW sprechen hier vom Donat-Effekt: Innen nichts, außen der Zuckerkranz. Wo nichts los ist, will niemand mehr wohnen. Attraktiv für Neubürger, die sich gegen die Großstadt und für ein Leben in überschaubaren Orten entscheiden, sind Gemeinden, die wie ein Krapfen sind und die wichtigen Dinge des Lebens im Ortskern bieten, nämlich moderne Wohnungen, Plätze der Begegnung von baukulturellem Wert, Einzelhandel, Gastronomie, Kultur und kommunale Einrichtungen.

Die Bundesstiftung Baukultur und der GdW fordern für die Ankerstädte in ländlichen Gegenden stärkere Eingriffsrecht der Kommunen in private Besitzverhältnisse. Viele historische Stadtkerne sind durch kleinteilige, verschachtelte Gebäude mit komplizierten Grundrissen und Grundstücksgrenzen gekennzeichnet. Fehlenden Gärten, verschattete Höfe und fehlende Parkplätze am Haus führen dazu, dass sich viele Familie für einen Neubau am Ortsrand entscheiden. Häufig verhindern verkaufsunwilligen Erben, dass diese historisch „verwachsenen“ Baustrukturen gelichtet werden. Für diese Fälle sollten bodenordnungspolitische Instrumente so gestärkt werden, das kommunale Eingriffe erleichtert werden. Kommunen sollten ihr Vorkaufsrecht häufiger einsetzen und verkaufsunwillige Erben(-gemeinschaften) sollten durch eine höhere Grundsteuer belastet werden.

Förderung eher für Bestandsgebäude im Ortskern

Eine wichtige Stellschraube, um der Abwärtsspirale entgegenzuwirken, liegt in der Aktivierung von Gebäudeleerständen im Ortszentrum. Die Sanierung und Umnutzung von Bestandsgebäuden, die Nachverdichtung mit Neubauten sowie eine sorgfältige Gestaltung von öffentlichen Räumen sind wichtige bauliche Maßnahmen zur Stärkung der Ortsmitte. Die Politik ist gefragt, wohnungspolitische Förderung auf den Kauf, die Sanierung und den Umbau von Bestandsgebäuden auszurichten. Ebenfalls sollten, so die Forderung der Bundesstiftung, gesetzliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, um denkmalgeschützte und ortsprägende Gebäude einfacher sanieren und umnutzen zu können. Merke: Der Krapfen hat die süße Marmelade in der Mitte.
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