Lokal, klein und inhabergeführt

Die Jahresumfrage des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) unter 351 Hausverwaltungen gibt Auskunft über Struktur, Mitarbeiter- und Umsatzzahlen sowie das Vergütungsgefüge hauptberuflicher Verwaltungen in Deutschland.

Das Tätigkeitsfeld Hausverwaltung ist äußert kleinteilig. Das bestätigt einmal mehr das 2. DDIV-Branchenbarometer.

Mehr als ein Drittel aller befragten Unternehmen sind Kleinstbetriebe mit unter 400 verwalteten Wohneinheiten (WE). Der Anteil größerer Verwaltungen mit 3.000 Wohneinheiten und mehr umfasst 10 %.

Dieses ungleich verteilte Branchengefüge belegt auch die Umsatzsteuerstatistik des Statistischen Bundesamtes: Während 70 % der gewerblichen Verwalterbetriebe einen Umsatz von deutlich unter 250.000 € erzielen und damit nur zu 8 % zum Gesamtertrag beitragen, erwirtschaften 5 % der Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als 2 Mio. € fast drei Viertel der gesamten Brancheneinnahmen.

Regional verwurzelt
Die Struktur der Branche spiegelt sich auch in der räumlichen Marktabdeckung wider: Im Durchschnitt agieren Hausverwaltungen zu 40 % auf einem regionalen Markt, beispielsweise innerhalb eines Landkreises. Gleichwohl steigt die räumliche Ausdehnung des Marktes proportional mit der Unternehmensgröße. Während sich Kleinstverwaltungen mit bis zu 400 WE zum Großteil lokal auf eine Stadt oder einzelne Kommunen beschränken, sind kleine und mittlere Unternehmen (bis 3.000 WE) vorwiegend regional aktiv.

Verwaltungen mit mehr als 3.000 WE sind im Kern überregional aktiv, verfügen aber auch zu 27 % über eine bundesweite Ausdehnung. Wie auch im 1. Branchenbarometer 2013 verwaltet keines der befragten Unternehmen Wohn- oder Gewerbeeinheiten außerhalb der Bundesrepublik. Dies könnte unter anderem mit unterschiedlichen Wohneigentumsformen und Rechtsgrundlagen in anderen Ländern zusammenhängen.

Das Branchenbarometer belegt auch regionale Unterschiede: Knapp 60 % der Unternehmen kommen aus Baden-Württemberg, Bayern oder Nordrhein-Westfalen. Das deckt sich mit dem Anteil aller 9,3 Mio. Eigentumswohnungen in den einzelnen Bundesländern, der nach Aussage des Zensus 2011 bundesweit bei 22,4 % liegt. Während Nordrhein-Westfalen und Bayern einen Anteil von 24 %, bzw. 26 % vorweisen, liegt Baden-Württemberg mit über einem Drittel (34 %) weit an der Spitze.

Zudem ist ein Ost- West-Gefälle erkennbar. Demnach stammen drei Viertel aller Verwaltungen aus den alten Bundesländern, in denen es – historisch und strukturell bedingt – deutlich mehr Eigentumswohnungen gibt als in den neuen Bundesländern. Daraus lässt sich ableiten, dass die Branche der Immobilienverwaltung besonders stark im süddeutschen Raum angesiedelt ist.

Ungeachtet dessen eröffnen sich für Verwaltungen neue Marktpotenziale in Großstädten und Ballungsgebieten. Baugenehmigungen und -fertigstellungen vor allem von Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen weisen seit drei Jahren konstante Wachstumsraten von rund 20 % auf (Fertigstellungen Eigentumswohnungen: 2011: +19,5%; 2012: +23,3%; Baugenehmigungen Mehrfamilienhäuser 2013: +22,3%). Davon profitieren vor allem Haus- und Immobilienverwaltungen.

Inhabergeführte GmbH
Trotz vieler kleiner Unternehmen, ist die GmbH die häufigste Unternehmensform. Mehr als die Hälfte aller Unternehmen firmiert als GmbH. Allein Kleinstverwaltungen mit bis zu 400 WE sind zu 63 % Einzelunternehmen, gleichwohl dennoch ein Drittel dieser in Form einer GmbH geführt werden. Das lässt vermuten, dass Verwalter deutliche Vorteile in der Rechtsform der GmbH sehen, bei der die Haftungsbeschränkung auf dem Gesellschaftsvermögen liegt.

Immobilienverwaltungen sind zudem weitgehend inhabergeführt. Im Durchschnitt sind bei 88 % aller Unternehmen die Inhaber operativ im Tagesgeschäft eingebunden. Obwohl der Anteil proportional mit der Unternehmensgröße abnimmt, werden selbst größere Verwaltungen zu 70 % von den Inhabern selbst geleitet. Bei 63 % aller Unternehmen ist nur ein Gesellschafter beteiligt. Jedes vierte Unternehmen verfügt über zwei Gesellschafter und nur rund 12 % werden von drei oder mehr Gesellschaftern geführt.

Auch hier ist eine verhältnismäßige Steigerung zur Unternehmensgröße erkennbar. In der nächsten Ausgabe erfahren Sie mehr über die Sorgen und Nöte von Verwaltungsunternehmen. Zum Thema energetische Sanierung in WEG