Gewerblich nutzen?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner zu 1 bis 4 sind Wohnungs-
und Teileigentümer einer Anlage, die vom Antragsgegner zu 5
verwaltet wird. Das Teileigentum der Antragsgegnerin zu 1, in dem
diese eine Bankfiliale betreibt, umfasst das gesamte Erdgeschoss
des Hauptgebäudes und einen eingeschossigen Anbau, die Räume
des Anbaus dienen dem Kundenverkehr und haben einen eigenen Zugang
zur Straße. Im ersten und zweiten Obergeschoss des Hauptgebäudes
liegen je zwei Wohnungen. Sie gehören der Antragstellerin sowie
den Antragsgegnern zu 2 bis 4 und sind über das Treppenhaus
des Hauptgebäudes zugänglich. Der Eingang zum Hauptgebäude
wird auch vom Personal der Bank benutzt, für Bankkunden ist
er nicht zugänglich.

Die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung
(Abschnitt C der Teilungserklärung vom 30. 11. 1993) bestimmt
in § 4 Nr. 4:

Wohnungen und dazugehörige Nebenräume dürfen nur
zu Wohnzwecken verwendet werden. Zur Ausübung eines Gewerbes
oder Berufes in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer nur
mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters, die unter Auflagen
erteilt werden kann, berechtigt. Das Gleiche gilt auch für
den Fall, dass die Wohnräume zur Ausübung eines Berufes
oder Gewerbes Dritten überlassen werden. Der Verwalter kann
die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Als wichtiger
Grund ist es insbesondere anzusehen, wenn die Ausübung des
Gewerbes oder des Berufes eine ungebührliche Beeinträchtigung
der Wohnungseigentümer oder eine übermäßige
Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums mit sich bringt.

Die Antragstellerin überließ ihre im ersten Obergeschoss
gelegene Wohnung ihrem Sohn, der dort einen Zweitbetrieb seines
Friseursalons einrichten wollte. Der Antragsgegner zu 5 als Verwalter
stimmte mit Schreiben vom 9. 5. 1995 einer gewerblichen Nutzung
des Wohnungseigentums zu. Nachdem das Vorhaben in einer Eigentümerversammlung
auf Widerspruch gestoßen war, widerrief der Antragsgegner
zu 5 seine Zustimmung mit Schreiben vom 27. 6. 1995.

Die geplante gewerbliche Nutzung des Wohnungseigentums der Antragstellerin
war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 6. 7. 1995, bei
der sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer anwesend waren.
Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 2a entschied die Versammlung "über
den Bestand der Verwalterzustimmung vom 9. 5. 1995"; die Mehrheit
sprach sich dagegen aus. Beschlussanträge der Antragstellerin
betreffend die Nutzung ihres Wohnungseigentums als Friseursalon
(TOP 2b) oder als Büroräume (TOP 2c) fanden keine Mehrheit.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse
der Versammlung vom 6. 7. 1995 für ungültig zu erklären
sowie festzustellen, dass die Nutzung der Räume als Friseurgeschäft
oder Büroräume zulässig ist, und die Zustimmung des
Antragsgegners zu 5 zur Nutzungsänderung zu ersetzen. Das Amtsgericht
hat mit Beschluss vom 14. 4. 1997 festgestellt, dass die Antragstellerin
ihre Wohnung als Friseurgeschäft oder Büroräume nutzen
darf, insoweit werde die Zustimmung des Verwalters ersetzt. Die
weiteren Anträge sind abgewiesen worden.

Die Antragsgegner zu 2 und 3 haben sofortige Beschwerde eingelegt.
Die Antragstellerin hat im Weg der Eventualanschlussbeschwerde für
den Fall, dass das Beschwerdegericht den Widerruf der Verwalterzustimmung
als unwirksam ansieht, beantragt, den Eigentümerbeschluss zu
TOP 2a für ungültig zu erklären. Das Landgericht
hat am 20. 3. 2000 die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben,
die Anträge der Antragstellerin abgewiesen und ihre Eventualanschlussbeschwerde
zurückgewiesen. Hiergegen hat die Antragstellerin sofortige
weitere Beschwerde eingelegt. Sie erstrebt die Wiederherstellung
der Entscheidung des Amtsgerichts und beantragt hilfsweise für
den Fall der Unwirksamkeit des vom Verwalter erklärten Widerrufs
seiner Zustimmung, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 2a
bis TOP 2c für ungültig zu erklären.

Die Antragstellerin hat ihr Wohnungseigentum in der Zwischenzeit
ihrem Sohn übereignet.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. Die
Veräußerung ihres Wohnungseigentums durch die Antragstellerin
hat auf deren Stellung als Verfahrensbeteiligte keinen Einfluss;
§ 265 ZPO ist ensprechend anzuwenden. Der Veräußerer
führt das Verfahren in Verfahrensstandschaft für den neuen
Rechtsträger fort; die rechtskräftig gewordene Entscheidung
wirkt für und gegen den Erwerber (§ 45 Abs. 2 Satz 1 WEG, §
325 Abs. 1 ZPO entsprechend; vgl. BayObLGZ 1994, 237/239 m.w.N.).

2. Das Landgericht hat ausgeführt: Nach § 4 Nr. 4 der
Gemeinschaftsordnung könne der Verwalter die Zustimmung zu
einer beruflichen oder gewerblichen Nutzung des Wohnungseigentums
nur aus wichtigen Gründen verweigern. Diese "wichtigen
Gründe" seien einer Nachprüfung durch die Eigentümerversammlung
zugänglich. Der Verwalter habe daher seine schriftliche Zustimmung
widerrufen können, nachdem die Eigentümerversammlung dies
ausgesprochen habe.

Die Bezeichnung eines Raumeigentums als Wohnung stelle eine Zweckbestimmung
mit Vereinbarungscharakter dar und verbiete die Nutzung zu einem
anderen Zweck, der andere Wohnungseigentümer mehr störe
oder beeinträchtige. Dabei müsse auf die konkrete Situation
abgestellt werden. Die Bank im Erdgeschoss bilde eine solitäre
Einheit; der darüberliegende Trakt bestehe nur aus Wohnungen.
Durch einen gewerblichen Betrieb mit Kundenverkehr würde die
von den Wohnungseigentümern gewünschte Wohnsituation beeinträchtigt.
Das Argument der Antragstellerin, dass eine Familie mit Kindern
mehr Lärm verursache als die etwa 15 Kunden des Friseursalons,
liege neben der Sache.

Auch die Ablehnung einer Umgestaltung der Wohnung zu Büroräumen
sei nicht zu beanstanden, denn die Antragstellerin habe nie erklärt,
wie diese Nutzung aussehen solle. Aus den genannten Gründen
sei auch die Eventualanschlussbeschwerde unbegründet.

3. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen
Nachprüfung stand.

a)Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen,
dass die Antragstellerin ein rechtliches Interesse an der beantragten
Feststellung hat (§ 256 ZPO entsprechend, vgl. BayObLGZ 1987, 291/293
f.). Die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom
6. 7. 1995 erschöpft sich im wesentlichen in einer Ablehnung
der von der Antragstellerin gestellten Nutzungsanträge. Die
Antragstellerin hat daher ein rechtliches Interesse an der Feststellung,
dass sie ihr Wohnungseigentum in der beabsichtigten Form nutzen
darf.

Nachdem das Landgericht die Wirksamkeit des Widerrufs der Verwalterzustimmung
bejahte, hätte es allerdings nicht über die nur für
den Fall der Verneinung eingelegte Eventualanschlussbeschwerde entscheiden
dürfen (vgl. BGHZ 21, 13/16).

b)Zu Recht sieht das Landgericht darin, dass die
Räume der Antragstellerin in der Teilungserklärung als
"Wohnung" bezeichnet sind, eine Nutzungsregelung mit Vereinbarungscharakter
im Sinn von § 10 Abs. 1 und 2, § 16 Abs. 1 WEG. Dies bedeutet zunächst,
dass die Räume nur als Wohnung oder sonst in einer Weise genutzt
werden dürfen, die bei der gebotenen verallgemeinernden Betrachtungsweise
nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine bestimmungsmäßige
Nutzung. Diese Regelung wird ergänzt durch die Bestimmungen
in § 4 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung, die gleichfalls Vereinbarungscharakter
im Sinn von § 15 Abs. 1 WEG haben. Danach ist die Ausübung
eines Berufs oder eines Gewerbes in einer Wohnung nur dann nicht
zulässig, wenn ein wichtiger Grund entgegensteht. § 4 Nr. 4
der Gemeinschaftsordnung ist nach seiner nächstliegenden Bedeutung
so auszulegen, dass in einem solchen Fall die Genehmigung versagt
werden muss, dem Verwalter also kein Ermessensspielraum eingeräumt
ist (BayObLG WE 1997, 319, m.w.N. und st. Rspr.).

c)Die Einwilligung des Verwalters ist eine formelle
Voraussetzung für die Ausübung eines Berufs oder Gewerbes.
Die Prüfung und Entscheidung der Frage, ob die Voraussetzungen
für die Einwilligung gegeben oder ausnahmsweise nicht gegeben
sind, wird zunächst in die Hand des Verwalters gelegt. Die
Entscheidung des Verwalters unterliegt jedoch einer Kontrolle durch
die Wohnungseigentümer sowie einer Überprüfung durch
das Gericht (BayObLG WE 1997, 319 m.w.N.). Eine gerichtliche Ersetzung
der Zustimmung des Verwalters, wie sie vom Amtsgericht ausgesprochen
wurde, kommt allerdings nicht in Betracht. Vielmehr wäre auszusprechen,
dass der Pflichtige die Zustimmung zu erteilen hat (BayObLGZ 1977,
40/44).

d) Zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass
der vom Antragsgegner zu 5 mit Schreiben vom 27. 6. 1995 erklärte
Widerruf seiner Zustimmung zu der von der Antragstellerin erst beabsichtigten
Nutzung ihres Wohnungseigentums als Friseursalon wirksam war; dies
ergibt sich aus § 183 BGB (vgl. Staudinger/Kreuzer WEG § 12 Rdnr.
86 und § 10 Rdnr. 136; Bärmann/Pick WEG 8. Aufl., § 12 Rdnr.
42, Palandt/Bassenge BGB 59 Aufl., § 12 WEG R. 7).

Damit entfällt eine Entscheidung über die im Rechtsbeschwerdeverfahren
gestellten Hilfsanträge, die im übrigen hinsichtlich der
Beschlussfassung zu TOP 2b und TOP 2c unzulässig wären,
weil die Abweisung dieser Anträge im Beschwerdeverfahren nicht
angefochten und somit rechtskräftig geworden ist.

e) Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler angenommen,
dass einer Nutzung des Wohnungseigentums zum Betrieb eines Friseursalons
angesichts der in der Wohnanlage der Beteiligten gegebenen Verhältnisse
ein wichtiger Grund entgegensteht. Frei von Verfahrensfehlern und
damit für das Rechtsbeschwerdegericht bindend (§ 27 Abs. 1
Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO) hat das Landgericht festgestellt,
dass die im Erdgeschoss des Hauptgebäudes gelegenen Räume
der Bank, die dem Kundenverkehr nicht zugänglich sind, den
Charakter des in den oberen beiden Stockwerken gelegenen Wohnbereichs
nicht prägen. Da dieser Wohnbereich nur insgesamt vier Wohnungen
umfasst, erscheint die vom Betrieb eines Friseursalons mit drei
Beschäftigten und etwa 15 Kunden pro Tag ausgehende Beeinträchtigung
für die Eigentümer und Mieter der übrigen drei Wohnungen
bei der gebotenen generalisierenden Betrachtungsweise (vgl. BayObLGZ
1995, 42/46) nicht zumutbar. Überdies machen die Antragsgegner
mit Recht geltend, dass beim Betrieb eines Friseursalons mit dem
Auftreten von Dämpfen und Gerüchen zu rechnen ist, die
in einem reinen Wohnbereich nicht hingenommen werden müssen.

f) Soweit die Antragstellerin die Feststellung begehrt,
dass sie das Wohnungseigentum als Büroräume nutzen darf,
ist das Rechtsmittel ebenfalls unbegründet. Eine Nutzung zu
Bürozwecken ist in vielfältiger Weise denkbar. Bei der
gebotenen typisierenden Betrachtungsweise schließt sie eine
Nutzung mit Angestellten und Publikumsverkehr ein, die mehr stört
als eine Nutzung als Wohnung. Die begehrte allgemeine Feststellung,
dass die Räume als Büroräume genutzt werden dürfen,
ist daher nicht möglich. Dies schließt es aber nicht
aus, dass eine bestimmte Nutzung zu Bürozwecken im Hinblick
auf § 4 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung hingenommen werden muss,
weil kein wichtiger Grund entgegensteht. Über die Frage, welche
Umstände einen wichtigen Grund zur Versagung der Nutzungsgenehmigung
darstellen, kann nicht abstrakt entschieden werden; maßgebend
sind vielmehr die Umstände des jeweiligen Einzelfalls (vgl.
BayObLGZ 1987, 291/297; BayObLG WE 1997, 319/320). Neben der Größe
und dem Charakter der Wohnanlage wird vor allem die Art der vorgesehenen
Büronutzung und der Umfang des zu erwartenden Publikumsverkehrs
von Bedeutung sein (vgl. Staudinger/Kreuzer, § 10 WEG Rdnr. 129).

4. Dem Senat erscheint es angemessen, der unterlegenen Antragstellerin
die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge, insbesondere
im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit
für die Antragstellerin, auf 10.000 DM festgesetzt (§ 48 Abs.
3 Satz 1 WEG). Die niedrigere Geschäftswertfestsetzung der
Vorinstanzen wird entsprechend abgeändert (§ 31 Abs. 1 Satz
2 KostO).

Gericht: BayObLG 2Z
Aktenzeichen: BR 39/00