Leuchtreklame erlaubt?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer
Wohnanlage. Dem Antragsteller gehört eine Wohnung im 1. Obergeschoss,
dem Antragsgegner zu 1 gehört die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss
des Vordergebäudes und dem Antragsgegner zu 2 das Teileigentum
Nr. 13 im Erdgeschoss des Rückgebäudes.

§ 2 Abs. 3 der in der Teilungserklärung vom 23. 5. 1995 enthaltenen
Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

Das Teileigentum Nr. 13 und die Wohnungen Nr. 1 und 2 dürfen
in jeder öffentlich-rechtlich zulässigen Weise genutzt
werden.

§ 10 Abs. 4 der GO in der Ergänzung durch den Nachtrag vom
19. 10. 1995 lautet wie folgt:

Dem jeweiligen Teileigentümer der Sondereigentumseinheit Nr.
13 wird das Recht zur Anbringung von Reklameeinrichtungen an der
Straßenfassade des Vordergebäudes eingeräumt und
zwar

a) für ein Nasenschild bei der Durchfahrt, soweit öffentlich-rechtlich
genehmigungsfähig und

b) für Reklameschriften an der Mauer zwischen dem I. und II.
Obergeschoss, jedoch keine Lichtreklame, soweit öffentlich-rechtlich
genehmigungsfähig.

Der Mieter des Antragsgegners zu 1 brachte über dem Eingang
des gewerblich genutzten Wohnungseigentums des Antragsgegners zu
1 eine von der Hauswand mindestens 1 m vorspringende und etwa 2
m breite Leuchtreklame an. Der Mieter des Antragsgegners zu 2 brachte
über dem Eingang zum Innenhof eine ebenfalls etwa 1 m vorspringende
und 2 m breite Leuchtreklame an; außerdem brachte er am Rückgebäude
eine Leuchtreklame an.

Der Antragsteller hat beantragt, die Antragsgegner zu 1 und 2 zur
Beseitigung der Leuchtreklameanlagen zu verpflichten. Das Amtsgericht
hat am 19. 5. 1999 dem Antrag auf Beseitigung der Leuchtreklame
des Antragsgegners zu 1 und der des Antragsgegners zu 2 über
dem Durchgang zum Innenhof stattgegeben und dem Antragsgegner zu
2 hinsichtlich der Leuchtreklame am Rückgebäude bestimmte
Beschränkungen auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der
Antragsgegner zu 1 und 2 gegen die Entscheidung des Amtsgerichts,
soweit dem Beseitigungsantrag uneingeschränkt stattgegeben
wurde, hat das Landgericht durch Beschluss vom 21. 6. 2000 insoweit
den Beseitigungsantrag abgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige
weitere Beschwerde des Antragstellers.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die über der
Wohnung des Antragsgegners zu 1 angebrachte Leuchtreklame sei eine
bauliche Veränderung. Die Gemeinschaftsordnung berechtige nicht
dazu, beliebige Reklameeinrichtungen an der Fassade anzubringen.
Sofern ein Wohnungs- oder Teileigentümer nach der Gemeinschaftsordnung
berechtigt sei, sein Sondereigentum gewerblich zu nutzen, müsse
ihm eine ortsübliche und angemessene Werbung gestattet werden,
auch wenn dies in der Gemeinschaftsordnung nicht geregelt sei. Die
durch eine solche Werbung verursachten Beeinträchtigungen überschritten
in der Regel nicht das hinzunehmende Maß. Maßgebend
sei, dass das angebrachte Schild der Ästhetik, dem Charakter,
der Lage und dem Bestimmungszweck des Gebäudes unter Berücksichtigung
der näheren Umgebung nicht widerspreche und als ortsübliche
und angemessene Werbung anzusehen sei. Aufgrund des durchgeführten
Augenscheins sei dies der Fall. Die Häuser in der näheren
Umgebung wirkten geschäftsmäßig; es seien zahlreiche
Reklameeinrichtungen, auch Leuchtreklamen, vorhanden. Eine Beeinträchtigung
in der Wohnung des Antragstellers habe nicht festgestellt werden
können, insbesondere auch keine solche durch Lichtschein.

Auch die über dem Eingang zum Teileigentum des Antragsgegners
zu 2 im Rückgebäude angebrachte Leuchtreklame stelle eine
bauliche Veränderung dar. Der Nachtrag zur Teilungserklärung
vom 19. 10. 1995 erlaube für den Bereich der Durchfahrt ein
"Nasenschild". Die angebrachte Leuchtreklame könne,
da sie senkrecht zur Fassade abstehe, durchaus als solches angesehen
werden, auch wenn sie die Form eines Dreiecks habe und an der Hausfront
eine Breite von über 2 m habe; jedenfalls stehe sie senkrecht
zur Hausfront. Die nächstliegende Auslegung der Regelung in
§ 10 Abs. 4 Buchst. a und b sei, im Umkehrschluss davon auszugehen,
dass ein gemäß Buchst. a zulässiges Nasenschild
auch als Leuchtreklame ausgestaltet werden dürfe. Im übrigen
beeinträchtige die angebrachte Leuchtreklame jedenfalls nicht
mehr als eine nach der Teilungserklärung zulässige Reklameeinrichtung.
Insoweit gelte aufgrund des durchgeführten Augenscheins dasselbe
wie für die über dem Wohnungseigentums des Antragsgegners
zu 1 angebrachte Leuchtreklame.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung
stand.

a)Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen,
dass es sich bei den von den Mietern des Antragsgegners zu 1 und
2 an der im gemeinschaftlichen Eigentums stehenden Außenwand
des Vordergebäudes angebrachten Leuchtreklame als auf Dauer
angelegten Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums um
bauliche Veränderungen handelt, die über eine ordnungsmäßige
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
hinausgehen und auch nicht der erstmaligen Herstellung eines ordnungsmäßigen
Zustands dienen (vgl. BayObLGZ 1990, 120/122). Damit ist die Zustimmung
der übrigen Wohnungseigentümer zu den baulichen Maßnahmen
gemäß § 22 Abs. 1 WEG erforderlich, es sei denn, sie
werden durch die Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums
nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt
(§ 22 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ob dies der Fall ist, liegt grundsätzlich
auf dem Gebiet der tatrichterlichen Würdigung; diese kann vom
Rechtsbeschwerdegericht nur eingeschränkt, nämlich nur
auf Rechtsfehler hin nachgeprüft werden (BayObLG NZM 2000,
392).

b) Nach § 14 Nr. 1 WEG müssen bauliche Veränderungen
nicht hingenommen werden, soweit durch sie einem anderen Wohnungseigentümer
ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche
Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Danach sind Beeinträchtigungen
hinzunehmen, die bei einem zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch
eines Wohnungs- oder Teileigentums unvermeidlich sind. Nicht nur
das Teileigentum des Antragsgegners zu 2, sondern auch das Wohnungseigentum
des Antragsgegners zu 1 darf nach der Gemeinschaftsnordung grundsätzlich
ohne Einschränkung gewerblich genutzt werden (§ 2 Abs. 3 GO).
Wird ein Wohnungs- oder Teileigentum in zulässiger Weise gewerblich,
z.B. als Ladengeschäft genutzt, dann muss von den übrigen
Wohnungseigentümern nicht nur diese Nutzung, sondern auch die
Anbringung von Werbeanlagen zur ortsüblichen und angemessenen
Werbung für das betriebene Gewerbe oder Ladengeschäft
geduldet werden (BayObLG WE 1988, 18; KG NJW-RR 1995, 333; Bärmann/Merle
WEG 8. Aufl., § 22 Rdnr. 210).

c) Das Landgericht ist aufgrund des durchgeführten
Augenscheins zu dem Ergebnis gelangt, dass es sich bei den Leuchtreklamen
der Antragsgegner um eine ortsübliche und angemessene Werbemaßnahme
handelt, durch die andere Wohnungseigentümer, insbesondere
der Antragsteller nicht über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinausgehende
Maß beeinträchtigt werden. Diese tatrichterliche Würdigung
ist für das Rechtsbeschwerdegericht bindend.

d) Aus den in der Gemeinschaftsordnung getroffenen
Regelungen ergibt sich nichts anderes. Soweit in § 10 Abs. 1 GO
den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 12 das gemeinschaftliche
Sondernutzungsrecht an allen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Gebäudeteilen des Vorderhauses eingeräumt wird, hat dies
nur die Bedeutung, dass der Antragsgegner zu 2, dessen Teileigentum
im Rückgebäude liegt, von dem ihm sonst nach § 13 Abs.
2 WEG zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums am
Vordergebäude ausgeschlossen ist. Ihm ist im Gegenzug in §
10 Abs. 2 GO das Sondernutzungsrecht an dem Rückgebäude
eingeräumt, soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.
Der Umfang des Mitgebrauchs der Wohnungseigentümer der Wohnungen
Nr. 1 bis 12 richtet sich wiederum nach § WEG (§ 13 Abs. 2 Satz
1 WEG). Diese Bestimmung steht der Anbringung der Leuchtreklame
nicht entgegen.

Dem Antragsgegner zu 2 ist in § 10 Abs. 4 GO das ausdrückliche
Recht eingeräumt, am Vordergebäude im Bereich der Durchfahrt
zum Rückgebäude ein "Nasenschild" anzubringen.
Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht aufgrund des durchgeführten
Augenscheins die angebrachte Leuchtreklame als ein solches Schild
angesehen. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht
aus der Gegenüberstellung von Buchst. a und b des § 10 Abs.
4 GO zu dem Ergebnis gelangt ist, dass das Nasenschild auch als
Leuchtreklame ausgestaltet werden dürfe.

3. Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 47 WEG. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Entscheidungen
der beiden Vorinstanzen erscheint es nicht angemessen, die Erstattung
außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1
WEG. Der Senat legt den vom Amtsgericht angenommenen Geschäftswert
von 30.000 DM zugrunde, den das Landgericht für das Beschwerdeverfahren
uneingeschränkt übernommen hat.

Gegenstand des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens ist aber
nicht mehr die am Rückgebäude angebrachte Leuchtreklame,
die noch Gegenstand des amtsgerichtlichen Verfahrens war. Für
die beiden Beschwerdeverfahren kommt daher nur ein Geschäftswert
von 20.000 DM in Betracht. Die Geschäftswertfestsetzung des
Landgerichts wird gemäß § 31 Abs. 1 Satz 2 KostO entsprechend
abgeändert.

Gericht: BayObLG 2Z
Aktenzeichen: BR 74/00