Instandsetzung abgrenzen

Aus den Entscheidungsgründen

I.
Der Kläger verlangt vom Beklagten auf Grund der Mieterhöhungserklärung
vom 19. Oktober 1998 für die Zeit ab Januar 1999 Erhöhung des
monatlichen Mietzinses von 569,84 DM um 162,16 DM auf 732 DM bruttokalt
zzgl. eines Vorschusses für Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe
von 30 DM. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger ist
Eigentümer eines in der ... gelegenen Grundstücks, auf dem sich
ein fünfgeschossiges Vorderhaus und ein fünfgeschossiges Quergebäude
befinden. Im November 1984 schloss der Kläger mit dem Land Berlin
im Rahmen des Landesmodernisierungsprogramms einen "Modernisierungsvertrag".
Nach § 2 Abs. 4 dieses Vertrages sollte die öffentliche Förderung
der Modernisierung und Instandsetzung des auf dem Grundstück gelegenen
Vorderhauses erfolgen, wobei gem. § 2 Abs. 5 dieses Vertrages nach erfolgter
Modernisierung und Instandsetzung 8 Wohneinheiten mit 600,77 qm Wohnfläche
und eine gewerbliche Nutzfläche mit 98 qm Nutzfläche entstehen
sollten. Unter Berücksichtigung von Gesamtkosten i.H. von 999,532
DM gewährte das Land Berlin einen einmaligen Zuschuss in Höhe
von 585.747 DM sowie Vorauszahlungsmittel; diese setzten sich aus einem
Betrag in Höhe von 413.785 DM für den Wohnteil und einem Betrag
in Höhe von 131.720 DM für den Gewerbeteil, mithin insgesamt
insoweit 545.505 DM zusammen. Der Vertrag sah ferner unter § 4 Abs. 4
vor, dass 10 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit vom Land Berlin entschieden
werden solle, ob und in welcher Höhe die Vorauszahlungsmittel in
Darlehen umgewandelt bzw. endgültig als Zuschuss gewährt werden
sollten. Schließlich sah § 7 Abs. 3 des Vertrages vor, dass der
Kläger während der Dauer des Vertrages, die auf 20 Jahre nach
mittlerer Bezugsfertigkeit festgelegt worden war, keine höheren Mieten
verlangen durfte als in diesem Vertrag vereinbart war.

Durch Vertrag vom 24. Februar 1986 vermietete der Kläger dem Beklagten
eine der neugeschaffenen Drei-Zimmer-Wohnungen.

Nachdem das Land Berlin entschieden hatte, dass die Vorauszahlungsmittel
zurückzuzahlen seien, unterbreitete die Investitionsbank Berlin dem
Kläger mit Schreiben vom 2. Januar 1996 verschiedene Rückzahlungsangebote.
Diese sahen entweder die Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel in
einem einmaligen Betrag unter Berücksichtigung eines Bonus in Höhe
von 50 %, 66,6 % bzw. 87,5 %, abhängig von der Größe der
geförderten Fläche, vor oder eine Umwandlung der Vorauszahlungsmittel
in ein zinsloses Darlehen vor. Der Kläger entschied sich für
die einmalige Rückzahlung der Vorauszahlungsmittel. Unter Berücksichtigung
eines Bonus in Höhe von 372.061,98 DM ergab sich zu seinen Lasten
sodann ein Rückzahlbetrag in Höhe von 173.443,02 DM.

Nachdem der Beklagte sein Einverständnis zu der Mieterhöhungserklärung
des Klägers vom 10. Oktober 1998, die keinen Hinweis auf die Gewährung
öffentlicher Förderungsmittel enthält, verweigert hatte,
erhob der Kläger im Februar 1999 vor dem Amtsgericht Charlottenburg
Klage auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 MHG. Durch Urteil
vom 5. Mai 1999 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage statt, wobei
es den Einwand des Beklagten, wonach das Mieterhöhungsverlangen wegen
der Nichtberücksichtigung öffentlicher Förderungsmittel
unwirksam sei, deshalb für unbeachtlich hielt, weil Gegenstand des
Mietvertrages eine bereits modernisierte Wohnung war.

Auf die vom Beklagten eingelegte Berufung hat das Landgericht das Urteil
des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Zur Begründung
hat es im wesentlichen ausgeführt, dass das Mieterhöhungsverlangen
entgegen § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG keine Kürzung entsprechend § 3 Abs.
1 Satz 3 bis 7 MHG in Bezug auf die dem Kläger gewährten öffentlichen
Mittel ausgewiesen habe und deshalb nicht erkennbar sei, ob diese Förderung
dem Beklagten bei der Mietzinsbildung zugute gekommen sei. Da die zwischen
dem Kläger und dem Land Berlin vereinbarte Bindungsfrist des Modernisierungsvertrages
auch noch nicht beendet sei, komme es nicht darauf an, dass die Wohnung
zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages modernisiert gewesen sei.

Gegen dieses Urteil hat der Kläger beim Verfassungsgerichtshof des
Landes Berlin Verfassungsbeschwerde eingelegt. Der Verfassungsgerichtshof
hat durch Beschluss vom 2.3 November 2000 (VerfGH 72/00) das Urteil des
Landgerichts aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung
an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Zur Begründung hat
der Verfassungsgerichtshof im Wesentlichen ausgeführt, dass das Landgericht
allein auf die Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG abgestellt habe ohne
inhaltlich zu prüfen, ob sich die streitige Mieterhöhung im
Rahmen der dem Kläger im Modernisierungsvertrag auferlegten Bindungen
halte. Da der Kläger bereits im Berufungsverfahren vorgetragen hat,
dass der geforderte Mietzins unterhalb der nach dem Modernisierungsvertrag
zulässigen Miete liege, wäre es Aufgabe des Landgerichts gewesen,
diesen Angaben des Klägers nachzugehen und zu prüfen, ob mit
den Beschränkungen nach dem Modernisierungsvertrag nicht dem Sinn
und Zweck der Kürzungsvorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Genüge
getan sei.

In dem erneuten Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht
am 2. Juli 2001 hat der Kläger auf Befragen erklärt, dass eine
Ermittlung des Anteils der öffentlichen Förderung bezogen auf
Modernisierungsmaßnahmen, aufgeschlüsselt an dem Aufwand an
Werklohn für die einzelnen Maßnahmen in Modernisierung und
Instandsetzung, aus seiner Sicht und "aus Gründen der Art und
des Einsatzes der Fördermittel" nicht in Betracht komme.

Das Landgericht hat daraufhin durch einen im September 2001 erlassenen
Beschluss dem Kammergericht folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid
vorgelegt:

"1. Ist § 3 Abs. 1 Satz 2 MHG (Abzug der Kürzungsbeträge
gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 – 7 MHG) bei einem Erhöhungsverlangen
gemäß § 3 MHG nicht zu prüfen, wenn die Wohnung für
die Immobilien Vermieten die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung begehrt,
im sog. LAMOD-Programm instandgesetzt und modernisiert worden ist und
der mit dem Zustimmungsverlangen begehrte Mietzins nicht hoher ist als
der Mietzins, der sich nach dem im Fördervertrags zugelassenen Mietzinssteigerungen
ergibt?

2. Gilt dies auch, wenn nachträglich im sog. Bonus-System
gefördert worden ist?

3.Für den Fall, dass § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG Anwendung findet:

a) Bedarf es für die formelle Wirksamkeit eines solchen
Verlangens der Angabe der abzuziehenden Kürzungsbeträge oder
genügt deren Darlegung im Prozess?

b) Ist ein Schulderlass im Rahmen des Bonus-Systems als
Zuschuss im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2, § 3 Abs. 1 Satz 3 MHG zu behandeln?"

Das Landgericht sieht sich nach wie vor daran gehindert, die Mietzinserhöhung
auf ihre materielle Berechtigung hin zu überprüfen und den Vorgaben
des Verfassungsgerichtshofs zu folgen, da der Kläger zu einer Aufteilung
des Einsatzes der Fördermittel in Bezug auf Modernisierung einerseits
und Instandsetzung andererseits nicht im Stande sei. Da jedoch der vom
Kläger geltend gemachte Mietzins unterhalb des nach dem Modernisierungsvertrag
zulässigen Höchstmietzinses liege, könnte eine entsprechende
Aufschlüsselung entbehrlich sein, wenn die entsprechende Kürzung
bereits in den im Modernisierungsvertrag festgeschriebenen Erhöhungsbeträgen
berücksichtigt sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorlagebeschlusses
wird auf Bl. 203 bis 210 d. Akten verwiesen.

II.

1. Die Vorlage ist hinsichtlich der zu 1. gestellten Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung und damit zulässig.

2. Die Rechtsfrage ist in Übereinstimmung mit der vom Landgericht
vertretenen Auffassung wie aus dem Tenor ersichtlich zu beantworten. Auszugehen
ist hierbei von folgendem: Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG sind von dem aus
der Erhöhungserklärung errechenbaren Jahresmietzins die nach
§ 3 Abs. 1 S. 3 – 7 MHG in Betracht kommenden Kürzungsbeträge
abzuziehen. Kürzung sind danach unter anderem dann vorzunehmen, wenn
– wie im vorliegenden Sachverhalt – für die Finanzierung
von Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch
genommen worden sind. Eine Erhöhung des Mietzinses kommt somit von
vornherein Kraft Gesetzes insoweit nicht in Betracht, als Immobilien Vermieten
öffentliche Fördermittel eingesetzt hat: diese gehören
gerade nicht zu den "aufgewendeten Kosten" im Sinne des § 3
Abs. 1 S. 1 MHG (so Kunze/Tietzsch, WuM 1997, 308, 309). Für den
Fall einer Mieterhöhung nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG bedeutet dies, dass
bereits die Erhöhungserklärung Angaben zur Finanzierung (so
Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.
Aufl., III. A Rdnr. 564) und zu den Kürzungsbeträgen (Sternel,
Mietrecht, 3. Aufl. III. Rdnr. 805) enthalten muss, um dem Mieter eine
umfassende Nachprüfung der Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs
zu ermöglichen (Senat in KGR 2000, 379; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeiyer,
Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 29, 31 zu § 3 MHG). Gleiches gilt
für eine Erhöhung des Mietzinses nach § 2 Abs. 1 MHG. Abs. 2
dieser Bestimmung sieht vor, dass der Erhöhungsanspruch "nach
Abs. 1" dem Mieter gegenüber zu begründen ist. Da insoweit
auch Satz 2 des Abs. 1 eingeschlossen wird, muss die Erhöhungserklärung
auf den Erhalt öffentlicher Mittel zur Modernisierung hinweisen (Kunze/Tietzsch
a.a.O.). Diese Anforderungen können nicht dadurch entfallen, dass
– wie im vorliegenden Rechtsstreit vom Kläger unbestritten vorgetragen
– der Mietzins nach erfolgter Erhöhung (immer noch) unter dem
zwischen dem Kläger und dem Land Berlin im Modernisierungsvertrag
als Höchstmietzins vereinbarten Betrag liegt. Zu berücksichtigen
ist nämlich, dass die öffentlichen Mittel nach § 1 Abs. 1 dieses
Vertrages sowohl für Modernisierung als auch für Instandsetzung
gewährt worden sind. Führt Immobilien Vermieten Instandsetzungs- und
Modernisierungsarbeiten gleichzeitig durch, muss er im Falle einer Mieterhöhung
nach § 3 Abs. 3 MHG die Modernisierungsarbeiten nachvollziehbar von den
Instandsetzungsmaßnahmen abgrenzen (Bub/Treier/Schultz a.a.O., III.
A Rdnr. 564 m.w.N., Sternel a.a.O., III Rdnr. 804). Da gleiches für
die Erhöhung nach § 2 Abs. 1 MHG gilt, reicht der Hinweis auf das
Unterschreiten des nach dem Fördervertrag zwischen Vermieter und
öffentlicher Hand vereinbarten Höchstmietzinses gerade nicht
aus, um damit einer Berücksichtigung von Kürzungsbeträgen
von § 2 Abs. 1 S. 2 MHG zu genügen. Dies wäre nur dann denkbar,
wenn die öffentlichen Mittel ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen
im Sinne des § 3 Abs. 1 S. 1 MHG verwendet worden wären. Dies ist
nach der Einlassung des Klägers im Termin zur mündlichen Verhandlung
vor dem Landgericht am 2. Juli 2001 gerade nicht der Fall gewesen, so
dass nach wie vor nicht erkennbar ist, inwieweit die dem Kläger gewährten
Mittel für Instandsetzung oder Modernisierung eingesetzt worden sind.
Auf diese Erläuterung aber hat der Mieter – wie oben ausgeführt
– Anspruch: Der Hinweis auf einen zwischen dem Vermieter und der
öffentlichen Hand vereinbarten Höchstmietzins kann diese nach
der insoweit eindeutigen gesetzlichen Regelung nicht ersetzen; die zu
einem anderen Ergebnis gelangenden Entscheidungen der Zivilkammer 62 des
Landgerichts Berlin vom 24. Juni 1996 und 20. März 2000 (Grundeigentum
1997, 339, 2000, 677) haben diesen Gesichtspunkt nicht berücksichtigt.

Hinzu kommt im vorliegenden Rechtsstreit noch folgendes: Von dem Vorauszahlungsbetrag
von insgesamt 545.505 DM ist ein Betrag in Höhe von 131.720 DSM zur
Instandsetzung bzw. Modernisierung von Geschäftsraum gewährt
worden. Es bedarf keiner weiteren Erläuterung, dass dieser Umstand
bei Erhöhung der Miete für den Wohnraum des Hauses ... nach
§§ 2, 3 MHG Berücksichtigung zu finden hat. Insoweit kann jedenfalls
der Hinweis auf das Nichterreichen der im Modernisierungsvertrag festgelegten
Höchstmiete eine Erläuterung der Mietzusammensetzung nicht ersetzen.
Dies wird hier besonders deutlich dadurch, dass der Kläger den von
ihm geleisteten Rückzahlungsbetrag in Höhe von 173.443,02 DM
bei der Berechnung eines Erhöhungsbetrages ab Januar 1996 in vollem
Umfang berücksichtigt hat. Dieser Betrag errechnete sich jedoch auf
der Grundlage des Auszahlbetrages von 545.505 DM, der sowohl Wohnraum
als auch Geschäftsraum betraf. Von diesem Betrag erfolgte durch die
Investitionsbank Berlin ein Bonusabzug entsprechend der Alternative 1
des Rückzahlungsangebots vom 2. Januar 1996 in Höhe von 372.061,98
DM. Der Kläger konnte deshalb die Finanzierung dieses Betrags nicht
mit einem Erhöhungsbetrag von 162,16 DM bzw. 161,95 DM, wie in der
Berechnung der Erhöhung per 1. Oktober 1998 auf den vom Beklagten
zu zahlenden Mietzins umlegen; insoweit hätte eine Berücksichtigung
des auf den Geschäftsraum wenigstens anteilig entfallenden Rückzahlbetrages
erfolgen müssen.

Der Senat vermag auch nicht zu erkennen, weshalb es dem Kläger nicht
möglich sein soll, eine (weitere) Aufteilung der von ihm (soweit
sie Wohnraum betreffen) eingesetzten Mittel, aufgeteilt in Modernisierungs-
und Instandhaltungskosten vorzulegen. Aus den Rechnungen der einzelnen
Gewerke muss sich entnehmen lassen, welche Arbeiten im einzelnen in den
Wohnungen durchgeführt worden sind. Danach lässt sich sodann
eine Zuordnung der Arbeiten zu Instandsetzung oder Modernisierung vornehmen.
Dass die Ermittlung im Einzelfall erheblichen Aufwand erfordern kann,
steht dem Erfordernis ihrer Anbeibringung nicht entgegen; es ist schließlich
Immobilien Vermieten, der einen Anspruch geltend macht und wie jeder andere Kläger
im Prozess seine Berechtigung nachweisen muss (Kunz/Tietzsch a.a.O., S.
314).

III.

Die weiteren Vorlagefragen sind unzulässig.

Die Vorlagefrage zu 2 betrifft ersichtlich nicht den vorliegenden Sachverhalt,
da eine nachträgliche Förderung gerade nicht vorliegt.

Die Vorlage zu 3 a ist für die Entscheidung dieses Rechtsstreits
nicht von Bedeutung, da der Kläger die Kürzungsbeträge
weder im Erhöhungsverlangen noch im Rechtsstreit dargelegt hat.

Auf die Vorlagefrage zu 3 b kommt es ebenfalls nicht an; mit der Beantwortung
der Vorlagefrage zu 1 ist der Rechtsstreit entscheidungsreif.

Gericht: KG BERLIN
Aktenzeichen: 8 RE-Miet 4/01