Wegfall der Zahlungspflicht

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthaften (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511a
ZPO) erreichenden, form- und fristgerecht eingelegten und begründeten
Berufungen (§ 516, 518, 519 ZPO) sind zulässig.

II.

Die Berufung der Kläger hat keinen Erfolg, während die Berufung
der Beklagten begründet ist.

1. Die Berufung der Kläger gegen das angefochtene Urteil,
mit der sie sich gegen die Abweisung der Betriebskostenforderung für
1997 wegen Verwirkung wenden, ist unbegründet, weil ihnen kein Anspruch
auf Betriebskosten zusteht. Denn die Beklagten haben gegen die Kläger
einen Anspruch auf Freistellung von den Betriebskosten, da die Vorschüsse
mit 9,50 DM monatlich für die ca. 101 qm große Wohnung erheblich
zu niedrig angesetzt worden sind. Zwar ist grundsätzlich zu unerheblich,
ob die Vorschüsse die tatsächlich angefallenen Betriebskosten
decken (OLG Stuttgart NJW 1982, 2506). Etwas anderes gilt aber dann, wenn
Immobilien Vermieten bewusst unrichtige Angaben über die Höhe des Betriebskostenvorschusses
macht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl. Rdnr. 2024; Lammel,
Wohnraummietrecht, § 4 MHG Rdnr. 114; Urteil der Kammer vom 23. 3. 1999,
Az. 64 S 331/98, GE 1999, 907). Denn darin liegt eine bewusste Täuschung,
die sowohl zur Anfechtung nach § 123 BGB berechtigt, aber auch einen Schadensersatzanspruch
rechtfertigt (Palandt/Heinrichs, 55. Aufl., § 276 BGB Rdnr. 78). Von einer
bewusst unrichtigen Angabe über die Angemessenheit des Betriebskostenvorschusses
ist hier auszugehen. Der Mietvertrag ist seitens der Kläger von einer
versierten Hausverwaltung abgeschlossen worden, deren Verschulden sich
die Kläger zurechnen lassen müssen (§ 278 BGB). Die Beklagten
sind türkische Staatsangehörige, die der deutschen Sprache damals
noch nicht hinreichend mächtig waren. Die Kläger haben auch
nicht dargelegt, dass die Beklagten hinreichende Kenntnisse über
die durchschnittlichen Betriebskosten für eine derartige Wohnung
hatten. Nach dem Berliner Mietspiegel 1994 lagen die durchschnittlichen
Betriebskosten zwischen 1,43 DM und 2,67 DM pro qm, während für
die 101 qm große Wohnung ein Betriebskostenvorschuss von (9,50 DM
: 101 qm) 0,09 DM/qm vereinbart wurde, also nur rd. 1/16 der niedrigsten
durchschnittlichen Betriebskosten. Daher betrugen die Nachzahlungsforderungen
für 1997 4.965,86 DM und für 1998 3.940,63 DM, die nach der
Erfahrung der ständig mit Wohnraummietsachen beschäftigten Kammer
weit über den sonstigen Nachforderungen liegen. Angesichts dieser
Gesamtumstände ist davon auszugehen, dass die für die Kläger
tätige Hausverwaltung die Beklagten bewusst über die Angemessenheit
der Vorschüsse getäuscht und sich dadurch schadensersatzpflichtig
gemacht hat. Der Schaden der Beklagten, die mit ungerechtfertigten Nachforderungen
in Anspruch genommen werden, scheitert auch nicht daran, dass sie nicht
dargelegt haben, dass sie entsprechende Mieträume hätten anmieten
können, die unter Einschluss der Betriebskosten billiger gewesen
wären. Denn dafür waren sie nicht darlegungspflichtig, da sie
in ihrem Vertrauen auf die Angemessenheit der Vorschüsse zumindest
unter Berücksichtigung der hier vorliegenden besonderen Umstände
zu schützen waren. Die Kläger hätten vielmehr darlegen
müssen, dass die Beklagten nach Aufklärung über die viel
zu geringen Vorschüsse die Wohnung in Kenntnis des Risikos, erhebliche
Nachzahlungen leisten zu müssen, trotzdem gemietet hätten.

2. Da die Kläger verpflichtet sind, die Beklagten von sämtlichen
Betriebskosten freizustellen, hat die Berufung der Beklagten, mit der
sie sich gegen die Verurteilung zu der Betriebskostennachforderung für
1998 wenden, in vollem Umfang Erfolg.

Gericht: LG BERLIN;
Aktenzeichen: 64 S 109/01