Grundstück mit Grenzüberbau

Aus dem Tatbestand

Die Beklagte war Eigentümerin eines Grundstücks, das mit einer
Gaststätte und angebautem Wohnbereich bebaut ist. Sie wollte die
Gaststätte verkaufen und den Wohngebäudeteil behalten. Daher
ließ sie das Grundstück an der Stelle, wo Gaststätte und
Anbau zusammenstoßen, teilen, bedachte aber nicht, dass die Nutzung
im Inneren der Gebäude zum Teil anders verläuft. Im Erdgeschoss
ragen die Toiletten der Gaststätte in den Wohnbereich hinein, im
ersten Obergeschoss ragen Wohn- und Schlafzimmer der Beklagten in einer
Größe von rund 40 qm in den Gaststättenbereich hinein.

Mit notariellem Vertrag vom 1. Juni 1993 erwarb die Klägerin den
nach Durchführung der Teilung entstandenen Grundstücksteil mit
der Gaststätte für 310.000 DM von der Beklagten. Sie verlangt
nun – soweit im Revisionsverfahren noch im Streit – Herausgabe
der von der Beklagten genutzten Räume, soweit sie über der Grundstücksfläche
liegen, die sie, die Klägerin, erworben hat. Ferner beansprucht sie
eine Nutzungsentschädigung für diese Räume seit dem 1.
August 1993 bis zum 31. März 1999 in Höhe von 32.640 DM nebst
Zinsen und begehrt die Feststellung, dass die Beklagte zum Ersatz weiterer
Schäden verpflichtet sei, der durch die Vorenthaltung der herausverlangten
Räume entstehen werde.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat
den Zahlungsanspruch auf 26.856 DM nebst gestaffelter Zinsen reduziert
und die Berufung im Übrigen zurückgewiesen. Mit der Revision
verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Die Klägerin
beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Das Berufungsgericht nimmt an, die Klägerin sei Eigentümerin
der über dem von ihr erworbenen Grundstücksteil liegenden Räume,
die von der Beklagten genutzt werden. Das folge aus dem klaren Wortlaut
des Grundstücksübereignungsvertrages, wonach die Vertragsparteien
die Vorstellung einer vertikalen Grundstücksteilung und nicht einer
wabenförmigen Verschachtelung gehabt hätten. Infolge dessen
sei die Beklagte zur Herausgabe der Räume (§ 985 BGB) und –
in dem zugesprochenen Umfang – zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung
(§ 988 BGB) verpflichtet; wegen künftiger Vorenthaltungsschäden
sei die Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung gerechtfertigt.

II.

Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung
nicht stand.

Zutreffend ist allerdings, dass sich die Eigentumsübertragung allein
auf die Grundstücksfläche bezieht, die durch die in dem Vertrag
genannten Flurstücke bestimmt wird, also auf das durch Teilung entstandene
Grundstück, das mit der Gaststätte bebaut ist. Das hat aber
nicht zur Folge, dass die Klägerin die in ihr Grundstück hineinragenden
Räume im ersten Obergeschoss zu Eigentum erworben hat, die von der
Beklagten genutzt werden. Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht
nämlich an, die durch die Grundstücksteilung entstandene Grenze
verlaufe vertikal durch das auf beiden Teilen errichtete Gebäude,
so dass sich die Eigentumsübertragung auf den übergebauten Gebäudeteil
im ersten Obergeschoss erstreckt habe. Das wäre zwar richtig, wenn
sich das Gebäude seiner wirtschaftlichen Funktion entsprechend auf
der Grundstücksgrenze teilen ließe, in den Gaststättenbereich
einerseits und den Wohnbereich anderseits, kann aber nicht im vorliegenden
Fall ohne Einschränkung gelten, der durch eine den Charakter eines
Überbaus tragenden Nutzung im Erd- und im ersten Obergeschoss gekennzeichnet
ist. Vielmehr ist anzunehmen, dass die über die Grenze hinausragenden
Räume im ersten Obergeschoss, die die Beklagte als Wohn- und Schlafzimmer
nutzt, im Eigentum der Beklagten verblieben sind, und dass umgekehrt die
zur Gaststätte gehörenden Toilettenräume im Erdgeschoss
auch insoweit in das Eigentum der Klägerin gelangt sind, als sie
auf dem Beklagten verbliebenen Grundstück liegen. Das ergibt sich
aus Folgendem.

Der Senat gibt für die Fall des sogenannten Eigengrenzüberbaus
in ständiger Rechtsprechung dem in § 93 BGB geregelten Grundsatz
des einheitliche Eigentums an einer Sache den Vorzug gegenüber der
in § 94 Abs. 1 BGB vorgesehenen Bindung des Eigentums an einem Gebäude
an das Eigentum am Grundstück. Das bedeutet: Überschreitet der
Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke mit dem Bau auf einem
dieser Grundstücke die Grenze des anderen, so wird der hinübergebaute
Gebäudeteil nicht Bestandteil des überbauten Grundstücks
(was dem Gedanken des § 94 Abs. 1 BGB entspräche), sondern das Gebäude
bildet als einheitliches Ganzes (§ 93 BGB) einen wesentlichen Bestandteil
desjenigen Grundstücks, von dem aus übergebaut worden ist (Urteil
vom 26. April 1961, Az. V ZR 203/59, LM BGB § 912 Nr. 9; BGHZ 102, 311,
314).

Dasselbe gilt für den hier vorliegenden Fall, dass ein Grundstück
in der Weise aufgeteilt wird, dass ein aufstehendes Gebäude von der
Grenze der beiden neu gebildeten Grundstücke durchschnitten wird.
Gelangen dann diese Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen,
so soll das Eigentum an dem Gebäude als Ganzem (§ 93 BGB), wenn sich
der nach Umfang, Lage und wirtschaftlicher Bedeutung eindeutig maßgebende
Teil auf einem der Grundstücke befindet, mit dem Eigentum an diesem
Grundstück verbunden sein (BGHZ 64, 333).

Das heißt für den vorliegenden Fall nicht, dass etwa der auf
dem Grundstück der Beklagten stehende Anbau insgesamt der Gaststätte
zuzuordnen und als einheitliches Gebäude mit dem Grundstück
der Klägerin zu verbinden wäre. Der Senat hat vielmehr auch
entschieden, dass bei einer Trennung eines Gebäudes, die zu zwei
wirtschaftlich selbständigen Einheiten führt, jeder Gebäudeteil
dem Grundstück zugeordnet werden kann, auf dem er steht (Grundsatz
der vertikalen Teilung entsprechend dem Gedanken des § 94 Abs. 1 BGB,
vgl. BGHZ 102, 311, 315). Ragt jedoch in einem solchen Fall ein Teil des
einen Gebäudes in das Nachbargrundstück hinein, so findet auf
diesen hineinragenden Teil, auch wenn er nur eines von mehreren Geschossen
betrifft, der in § 93 BGB zum Ausdruck gekommene Gedanke, wirtschaftliche
Werte möglichst zu erhalten, Anwendung (BGHZ 102, 311). Das heißt
für den vorliegenden Fall, die Räume, die im ersten Obergeschoss
von der Lage, baulichen Eigenart und wirtschaftlichen Nutzung dem Anbau
zugehörig sind, sind auch eigentumsrechtlich diesem (selbständigen)
Gebäude zuzuordnen und werden mit dem Eigentum an dem Grundstück
verbunden, auf dem der Anbau steht. Umgekehrt – worauf es hier aber
nicht ankommt – gilt dasselbe für die Besonderheiten des Erdgeschosses.
Der Teil der Toiletten, der in das Grundstück der Beklagten hineinragt,
nach Lage, baulicher Eigenart und Nutzung aber zudem Gaststättengebäude
gehört, ist eigentumsrechtlich der Gaststätte und damit dem
Grundstück der Klägerin zuzuordnen.

Vor dem Hintergrund dieser sachrechtlichen Lage konnte die Klägerin
nicht das Eigentum an den von ihr herausverlangten Räumen erwerben.
Es kann daher bei verständiger Würdigung (§§ 133, 157 BGB) nicht
angenommen werden, dass sich die dingliche Einigung auf diese Räume
bezog. Aber selbst wenn die Parteien den Willen gehabt hätten, den
übergebauten Gebäudeteil in das Eigentum der Klägerin zu
übertragen, wäre dies erfolglos geblieben, da die Einigung dann
der sachenrechtlichen Rechtslage widersprochen hätte. Die Grundstücksübertragung
wäre dann insgesamt unwirksam. Die auf das Eigentum gestützte
Klage ist daher unbegründet.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
 

Gericht: BGH KARLSRUHE
Aktenzeichen: V ZR 268/00