Untervermietung verweigern?

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung des Klägers ist zulässig.

II.

Die Berufung des Klägers ist jedoch unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung weiteren Mietzinses, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Beklagten vom 7. Dezember 1999 zum 31. März 1999 beendet worden.

Zwar hat nach dem Rechtsentscheid des Kammgerichts (KG GE 92,819) der Mieter aus § 549 Abs. 2 S. 1 BGB keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis. Hat jedoch Immobilien Vermieten die Erlaubnis zur Untervermietung generell verweigert, so steht dem Mieter dennoch das Kündigungsrecht zu. Die generelle Verweigerung der Untervermietung begründet auch dann das Kündigungsrecht, wenn der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat (LG Berlin, ZMR 2000, 673).

Dem steht auch nicht der Rechtsentscheid des OLG Koblenz (GE 2001, 769) entgegen; denn dieser geht ausschließlich von dem Fall aus ,dass Immobilien Vermieten auf eine erbetene Erlaubnis zur Untervermietung schweigt, was nicht als generelle Verweigerung der Untervermietung zu sehen ist.

Der vorliegende Fall ist hiervon jedoch zu unterscheiden, denn mit Schreiben vom 2. Dezember 1998 hat der Kläger die Untervermietung generell verweigert. Er erklärte auf die Anfrage der Beklagten zur Untervermietung, dass er dieser eine Absage erteilen müsse. Er hat hierdurch deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er eine Untervermietung generell ablehne. Entgegen der Auffassung des Klägers ist diese Aussage nicht als weit gefasste Antwort auf eine weit gefasste Frage der Beklagten ohne rechtliche Bedeutung zu bewerten, denn es handelt sich um die Beantwortung der konkreten Frage der Beklagten nach der Untervermietungsmöglichkeit.

Entgegen der Auffassung des Klägers, handelt es sich bei dem Schreiben der Beklagten vom 7. Dezember 1998 auch um eine erneute Kündigung, denn die Beklagte gibt unmissverständlich zum Ausdruck, dass sie das Mietverhältnis beenden will und benennt die Verweigerung der Untervermietungsmöglichkeit als Kündigungsgrund. Es ist insofern unbeachtlich, dass sie Bezug nimmt auf ihre vorangegangene Kündigung, da auch in deren Konkretisierung und Stützen auf den neuen Kündigungsgrund eine erneute Kündigungserklärung zu sehen ist. Ferner ist es insoweit unbeachtlich, dass die Beklagte die Frist der Kündigung falsch berechnet, denn in diesem Fall ist die Kündigung als für den nächsten zulässigen Termin als wirksam anzusehen.

Die mit Schreiben vom 14. Dezember 1998 eingeräumte Untervermietungsmöglichkeit lässt den Grund der Kündigung nicht nachträglich entfallen, da zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung die Voraussetzungen des § 549 Abs. 1 S. 2 BGB vorlagen. Die nachträglich erteilte Zustimmung führt nicht zur Unwirksamkeit einer zuvor erklärten Kündigung. Das Schreiben kann daher allenfalls als ein Angebot des Klägers auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgelegt werden, welches jedoch von der Beklagten nicht angenommen wurde. Auch die erneute Kündigung der Beklagten vom 25. Januar 1999 führt nicht zu einer anderen Beurteilung, denn die Beklagte gibt hierdurch lediglich erneut ihren Willen zur Beendigung des Mietverhältnisses kund. Allein dieser vorsorglichen Kündigung lässt sich nicht entnehmen, dass die Beklagte von einem Fortbestand des Mietverhältnisses ausging.

Das Mietverhältnis der Parteien endete somit aufgrund der Kündigung vom 7. Dezember 1998 zum 31. März 1999.

III.

Die Kostenentscheidung beruht für beide Instanzen auf § 92 Abs. 1 ZPO, für die zweite Instanz zusätzlich auf § 97 Abs. 1 ZPO.
 

Gericht: LG BERLIN
Aktenzeichen: 64 S 13/01