Versagung der Zustimmung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Der Antragsteller ist als Eigentümer der Wohnung Nr. 115 des Aufteilungsplanes
Mitglied der eingangs erwähnten Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 31. 8. 2001 verkaufte er diese Wohnung
an die ... Hannover e.V. ..., deren Präsident ... als ehemalige Mitglieder
der Eigentümergemeinschaft sind. Gemäß § 4 der Teilungserkehrung
darf die erforderliche Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem
Grunde verweigert werden, insbesondere wenn begründete Zweifel daran
bestehen, dass der Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer gegenüber
den anderen Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen
erfüllen wird. Aufgrund dessen verweigerte der Verwalter wegen Nichterfüllung
der Zahlungspflichten der beiden ehemaligen Wohnungseigentümer die
Zustimmung; wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 18. 10.
2001 Bezug genommen. Nachdem sich hiergegen der Antragsteller mit Schreiben
vom 1. 11. 2001 wandte, wurde von der Wohnungseigentümergemeinschaft
in der Versammlung vom 13. 12. 2001 unter TOP 3) die Zustimmung nach ausführlicher
Diskussion ebenfalls verweigert; wegen der Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll
verwiesen. In dieser Versammlung wurde zudem unter TOP 4) einstimmig beschlossen,
dass sämtliche Kosten für diese außerordentliche Eigentümerversammlung
ausschließlich zu Lasten des Eigentümers gehen sollen. Beide
Beschlüsse sind innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG
nicht angefochten worden.

Der Antragsteller meint, es läge kein wichtiger Grund zur Verweigerung
der Veräußerungszustimmung vor, zumal es sich bei dem ... Hannover
e.V. um eine eigenständige juristische Person handele. Es handele
sich um eine reine Spekulation, dieser Verein werde seine Hausgeldzahlungen
nicht regelmäßig erfüllen, auch angesichts eines jährlichen
Mitgliedsbeitrages von 200 DM. Vielmehr schaffe der Erwerbsvorgang dem
Verein Vermögen. Auch sei es falsch, die Erwerber würden sich
nicht in die Wohnungseigentümergemeinschaft einfügen.

Der Antragsteller beantragt:

1) Die Antragsgegner sind verpflichtet, dem Antragsteller die
Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums aus 220/99.155
Miteigentumsanteilen am Flurstück ..., verbunden mit dem Sondereigentum
an der im Erdgeschoss rechts gelegenen Wohnung Nr. 115 des Aufteilungsplans,
eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hannover ... zu erteilen.

2) Es wird festgestellt, dass die Antragsgegner verpflichtet sind,
dem Antragsteller sämtlichen Schaden zu ersetzen, der sich daraus
ergibt, dass die Antragsgegner die unter Ziffer 1) erstrittene Zustimmung
nicht spätestens am 12. November 2001 erteilt haben.

3) Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung
vom 13. Dezember 2001 zu TOP 4 nichtig ist.

Die Antragsgegner beantragen: Die Anträge zurückzuweisen.

Sie meinen, es läge ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung
vor. Zum einen ergebe sich ein solcher aufgrund erheblicher Hausgeldrückstände
des Präsidenten und der Schatzmeisterin der ... Hannover e.V. in
der Vergangenheit, was insbesondere dazu geführt habe, dass das Teileigentum
Schwimmbad des damaligen Miteigentümers ... zwangsversteigert worden
sei. Auch die Erwerberin ... sei mit dem Hausgeld in Rückstand geraten.
Einer bereits beschlossenen Entziehung des Wohnungseigentums deshalb sei
jedoch die Zwangsversteigerung des Teileigentums zuvor gekommen. Zwar
handele es sich bei dem Schwimmverein um eine juristische Person, die
jedoch nur durch ihre Organe, insbesondere durch den Präsidenten
und die Schatzmeisterin agieren könne. Außerdem sei fraglich,
ob die Mitgliedsbeiträge des Vereins ausreichen werden, zukünftig
die Hausgelder zu zahlen. Schließlich meinen die Antragsgegner,
die Erwerber, insbesondere ... würden sich nicht in die Gemeinschaft
einfügen. Insoweit verweisen sie gemäß Schreiben der Landeshauptstadt
Hannover vom 8. 9. 1999 darauf, dass mehrfach Gäste bewirtet worden
seien, obwohl eine entsprechende Konzession nicht vorgelegen habe. Außerdem
fehle die von der Gemeinschaftsordnung geforderte Unterwerfung unter die
sofortige Zwangsvollstreckung wegen der an die Gemeinschaft zu zahlenden
Hausgelder.

II.

Die gemäß § 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG zulässigen Anträge
sind unbegründet.

1) Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegner keinen Anspruch
auf Zustimmung der Veräußerung seines Wohnungseigentums. Vielmehr
haben die Antragsgegner zu Recht diese Zustimmung verweigert, weil hierfür
ein wichtiger Grund vorliegt.

Nach § 12 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer als Inhalt
des Sondereigentums vereinbaren, dass jede Veräußerung eines
Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer ohne
eines Dritten bedarf. Insoweit ist es zulässig, diese Zustimmung
wie hier in § 1 Abs. 1 S. 1 der Teilungserklärung dem Verwalter zu
übertragen. Gemäß § 12 Abs. 2 WEG darf die Zustimmung
nur aus wichtigem Grund versagt werden. Insoweit ist gemäß
§ 4 Abs. 2 der Teilungserklärung zulässig konkretisiert, dass
ein solcher wichtiger vorliegt, bei begründeten Zweifeln daran, dass
der Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer gegenüber den anderen
Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen
oder der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person
sich in die Wohnungseigentümergemeinschaft einfügen wird. Weiterhin
sieht § 4 Abs. 3 der Teilungserklärung vor, dass im Falle der Verweigerung
der Zustimmung durch den Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft
entscheidet. Soweit dies geschieht, wie hier in der Form, dass die Gemeinschaft
ebenfalls die Zustimmung zur Veräußerung versagt, ist Antragsgegner
nicht mehr der Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
(OLG Zweibrücken, Beschluss vom 18. 2. 1994 in: NJW-RR 1994, S. 1103).
In einem solchen Falle, dass neben der Verweigerung der Veräußerungszustimmung
durch den Verwalter die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss gemäß
§ 25 WEG entschieden hat, ist neben der Beantragung der Zustimmung zur
Veräußerung auch der Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit
dieses Beschlusses - hier TOP 3) der Eigentümerversammlung vom 13.
12. 2001 - erforderlich (OLG Hamm, Beschluss vom 29. 9. 1992 in: NJW-RR
1993 S. 279, 280). In einem solchen Falle, dass neben der Verweigerung
der Veräußerungszustimmung durch den Verwalter die Eigentümergemeinschaft
durch Beschluss gemäß § 25 WEG entscheiden hat, ist neben der
Beantragung der Zustimmung zur Veräußerung auch der Antrag
auf Feststellung der Unwirksamkeit dieses Beschlusses - hier TOP 3) der
Eigentümerversammlung vom 13. 12. 2001 - erforderlich (OLG Hamm,
Beschluss vom 29. 9. 1992 in: NJW-RR 1993, S. 279, 280). Zwar handelt
es sich nicht um ein Beschlussanfechtungsverfahren im eigentlichen Sinne
(a.a.O.), so dass nicht die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG gilt,
jedoch kann bereits aus Rechtsgründen nicht auf Zustimmung der Veräußerung
erkannt werden, solange ein jedenfalls nicht für nichtig erklärter
Eigentümerbeschluss über die Verweigerung der Zustimmung besteht.
Da der Antragsteller einen entsprechenden Antrag nicht gestellt hat, war
bereits aus diesem Grunde der Antrag zu 1) zurückzuweisen.

Im Übrigen war der Antrag auch zurückzuweisen, weil ein wichtiger
Grund im bereits oben erwähnten Sinne zur Zustimmungsverweigerung
vorliegt. Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung ist
anzunehmen, wo die Veräußerung des Wohnungseigentums bzw. Teileigentums
eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die Gemeinschaft der übrigen
Wohnungseigentümer darstellt. Die Unzumutbarkeit muss ihre Ursache
in der Person des Erwerbers haben, wobei es nicht auf ein Verschulden
ankommt. Wie in § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung aufgeführt,
ergibt sich die Ungeeignetheit des Erwerbers insbesondere bei mangelnder
Sicherheit hinsichtlich der Erfüllung der Lastenbeitragspflichten
oder bei Zweifeln, dass sich der Erwerber in die Gemeinschaft einordnen
wird (Bärmann(Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz § 12 Rdnr. 32 m.w.N.).
Im vorliegenden Fall ergibt sich dieser wichtige Grund aufgrund begründeter
Zweifel daran ,dass der Erwerber, ..., zukünftig seine finanziellen
Verpflichtungen, insbesondere seine Hausgeldlasten, ordnungsgemäß
erfüllen wird.

Zutreffend weist der Antragsgegner zwar darauf hin, dass es sich bei
der ... um eine eigenständige juristische Person handelt, jedoch
ist unstreitig, dass der Präsident dieses Vereins der ehemalige Miteigentümer
... ist sowie das Amt der Schatzmeisterin von der ehemaligen Miteigentümerin
... wahrgenommen wird. Da ein eingetragener Verein gemäß den
§§ 55 ff BGB allein als juristische Person im Rechtsverkehr nicht handlungsfähig
ist, bedarf er hierzu gemäß § 58 Ziff. 3 BGB der Bildung eines
Vorstands, durch den er erst handlungsfähig wird. Deshalb kommt den
Mitgliedern dieses Vorstandes für die Führung der Geschäfte
des Vereins erhebliche Bedeutung zu, so dass auch im Rahmen der Frage,
ob der Erwerber finanziell zuverlässig ist, entscheidend mit auf
diese Personen abzustellen ist. Das gleiche muss, da es hier um finanzielle
Angelegenheiten geht, auch für die Person gelten, die die finanziellen
Aufgaben des Vereins wahrnimmt, also dem Schatzmeister bzw. der Schatzmeisterin.
Im vorliegenden Fall haben sich jedoch sowohl der Präsident als Vorsitzender
des Vorstandes als auch die Schatzmeisterin in der Vergangenheit als finanziell
unzuverlässig erwiesen. Unstreitig kam es hinsichtlich der Teileigentumseinheiten
des Präsidenten 1984 zu erheblichen Hausgeldrückständen
(über 20.000 Dm), was zu einer Zwangsversteigerung führte. Soweit
insoweit der Antragsteller vorträgt, diese Rückstände habe
es nur wegen Problemen mit dem Pächter gegeben, kommt es hierauf
mangels erforderlichen Verschuldens des Eigentümers nicht an. Ebenfalls
kann es keine entscheidende Rolle spielen, dass diese Umstände schon
über 10 Jahre zurückliegen, weil trotzdem aus der berechtigten
Sicht der übrigen Miteigentümer die begründete Besorgnis
einer finanziellen Unzuverlässigkeit des Herrn ... weiterhin bestehen
muss. Das gleiche gilt hinsichtlich seiner Ehefrau, ..., die aufgrund
der Zwangsversteigerung das Teileigentum verlor. Auch sie geriet erheblich
mit den Hausgeldzahlungen in Rückstand (31.475,49 DM). Hierbei kann
es keine Rolle spielen, ob hiervon ein Betrag von 20.000 DM vorauszuzahlendes
Hausgeld ausmacht, weil es sich auch insoweit um Hausgeldverpflichtungen
handelt. Unbestritten ist wegen dieser Rückstände von der Eigentümergemeinschaft
ein Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums gemäß §
18 WEG beschlossen worden, das jedoch deshalb nicht zur Ausführung
kam, weil zuvor das Teileigentum auf Veranlassung eines Hypothekengläubigers,
nämlich der Deutschen Bank, versteigert wurde. Dass die Familie ...
seit dem Erwerb des Teileigentums durch die Lübecker Hypothekenbank
1995 vollständig als neue Pächter die Umlagen bezahlt, kann
die begründeten Zweifel an der finanziellen Unzuverlässigkeit
dieser maßgeblichen Organe der Erwerberin nicht überzeugend
ausräumen. Insoweit ist noch herauszustreichen, dass die Zwangsversteigerung
durch die Deutsche Bank noch nicht einmal sieben Jahre zurückliegt.
Schließlich kann der Antragsteller auch nicht einwenden, dass durch
den Erwerb des Teileigentums insoweit Vermögen begründet werde
und der Erwerberin neben den Mitgliedsbeiträgen Pachteinnahmen zuständen,
weil nach dem Vorstehenden genügende nachvollziehbare Zweifel bestehen,
dass diese Zahlungen in gehöriger Weise zur Abgeltung der Hausgelder
verwandt werden bzw. dass diese Beträge zur Zahlung der Hausgelder
überhaupt ausreichen werden.

Da nach dem Vorstehenden ein wichtiger Grund der wirksamen Regelung des
§ 4 Abs. 2 a der Teilungserklärung zur Verweigerung der Veräußerungszustimmung
vorliegt, kommt es auf die Frage, ob zudem ein wichtiger Grund gemäß
§ 4 Abs. 1 b vorliegt, nicht mehr an, so dass auf die Frage, ob sich die
maßgeblichen Personen der Erwerberin angesichts einer Bewirtung
von Personen oder einer Nichtunterwerfung einer sofortigen Zwangsvollstreckung
wegen der Hausgelder ausreichend in die Gemeinschaft einfügen, an
dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden muss.

2) Da nach dem vorstehenden der Antrag zu 1) zurückzuweisen
war, war auch der Antrag zu 2) zurückzuweisen, weil angesichts der
gerechtfertigten Verweigerung der Zustimmung keine Schadensersatzpflicht
der Antragsgegner bestehen kann.

3) Schließlich war auch der Antrag zu 3) auf Feststellung
der Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 4 der Eigentümerversammlung
vom 13. 12. 2001 zurückzuweisen, weil dieser Beschluss nicht nichtig
ist und im Übrigen nicht innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs.
4 S. 2 WEG angefochten worden, mithin bestandskräftig geworden ist.

Im Gegensatz zu der Frage, ob ein Beschluss über die Verweigerung
einer Veräußerungszustimmung vor dem Hintergrund des § 12 WEG
zulässig ist, was ggf. zu einer Nichtigkeit des Beschlusses führen
könnte, liegt hier kein Grund vor, den Beschluss zu TOP 4 als nichtig
anzusehen. Allenfalls könnte er den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 - 5 WEG widersprechen .Einer Unwirksamkeitserklärung
steht jedoch die mittlerweile eingetretenen Bestandskraft dieses Beschlusses
entgegen.

Der Antragsteller kann sich insbesondere nicht darauf berufen, der Beschluss
sei nichtig, weil er völlig unbestimmt und deswegen sachlich undurchführbar
sei, insbesondere weil die Kosten in dem Beschluss nicht aufgelistet seien.
Dabei verkennt er die Bedeutung von Wohnungseigentumsbeschlüssen
gemäß §§ 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG. Nach diesen Vorschriften
entscheiden die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz
unter der Prämisse ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß
§ 21 Abs. 3 - 5 WEG als primäres Entscheidungsorgan der Gemeinschaft
über grundsätzliche Fragen, woraus dem Verwalter gemäß
§ 27 Abs. 1 Ziff. 1 WEG die Pflicht zur Übertragung der Beschlüsse
übertragen wird. Daraus folgt, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
zwar das zu Regelnde in allen Einzelheiten regeln können, in erster
Linie jedoch das Grundsätzliche geregelt wird, so dass es vielfach
üblich ist und auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht, dass die Gemeinschaft zunächst nur über
das "ob" beschließt, um dem Verwalter eine Grundlage seiner
weiteren speziellen Tätigkeit zu liefern. So ist es hier. Durch den
grundsätzlichen Beschluss ist in genügend bestimmter Weise bestimmt,
dass der Antragsteller die Kosten der außerordentlichen Eigentümerversammlung
vom 13. 12. 2001 zu tragen hat. Dieser Beschluss ist als Grundsatzbeschluss
nicht undurchführbar. Er ist vielmehr gemäß § 27 Abs.
1 Ziff. 1 WEG in der Weise für den Verwalter durchführbar, dass
dieser dem Antragsteller die vereinbarte (Sonder-)Vergütung oder
jedenfalls die hierfür übliche Vergütung, soweit nicht
bereits durch das normale Verwalterhonorar abgegolten, auferlegt.

4) Die Kostenentscheidung folgt gemäß § 47 WEG. Danach
hat der unterlegene Antragsteller gemäß der Billigkeit die
Gerichtskosten zu tragen. Im Übrigen bleibt es bei dem allgemeinen
Grundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit, dass außergerichtliche
Kosten nicht erstattet werden; der vorliegende Fall bietet gemäß
der Billigkeit keinen genügenden Anlass, dem Antragsteller ausnahmsweise
auch die Kosten der Antragsgegner aufzuerlegen.

5) Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt gemäß
§ 48 Abs. 3 WEG. Vor dem Hintergrund des § 48 Abs. 3 S. 2 WEG i.V.m. der
einschlägigen Rechtssprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der
Geschäftswert für den Antrag zu 1) nicht in Höhe des vollen
Kaufpreises von 120.000 Euro zu bemessen, sondern lediglich in Höhe
von 10 % dieser Summe (a.a.O. § 48 Rdnr. 36 m.w.N.) mithin mit 12.000
Euro. Der Antrag zu 2) war als grundsätzlich geringer zu bemessender
Feststellungsantrag mit 1.000 Euro zu bemessen, der Antrag zu 3) im Hinblick
auf die ebenfalls geringer zu bemessende begehrte Feststellung und die
möglichen Kosten der Versammlung mit lediglich 5.000 Euro. Damit
ergibt sich ein Gesamtgeschäftswert von 13.500 Euro.
 

Gericht: AG HANNOVER
Aktenzeichen: 71 II 29/02