Eigentümerversammlung

Aus den Entscheidungsgründen

I.

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ....

Die Antragsteller, jeweils Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss der Anlage, haben mit Antrag vom 4. 11. 2002 die Beschlüsse der Versammlung vom 2. 10. 2002 zu TOP 2 (Jahresabrechnung 2001), 3 (Entlastung der Verwaltung) und 4 (Wirtschaftsplan 2002) angefochten. Die Versammlung war, nachdem u.a. auch die hier als Antragsteller auftretenden Wohnungseigentümer eine solche mit Schreiben an die Verwaltung vom 16. 9. 2002 verlangt hattenm, auf den 2. 10. 2002 um 14 Uhr anberaumt worden. Der Einladung beigegeben waren eine Wohngeldabrechnung 2001 und ein Wirtschaftsplan 2002.

Mit Schreiben vom 24. 9. 2002 widersprachen die Miteigentümer ... und die Antragsteller der Wohngeldabrechnung, dem Wirtschaftsplan und der Terminstunde, da sie alle berufstätig seien. In einem Schreiben an ... vom 25. 9. 2002 teilte die Verwaltung mit, dass eine Eigentümerversammlung nur an Werktagen innerhalb der üblichen Bürozeiten abgehalten werden könne. Mit Schreiben vom 30. 9. 2002 berichtigte die Verwaltung die Abrechnung über die Heizkosten hinsichtlich des Verteilerschlüssels.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Beschlüsse seien schon deshalb aufzuheben, weil ein Einberufungsmangel vorliege. Die Hälfte der Wohneinheiten befände sich in den Händen des alleinigen Gesellschafters der Verwaltung bzw. seines Sohnes. Bei der Versammlung, an der die Antragsteller und die Miteigentümer ..., ... und ... wegen der ungünstigen Zeit nicht teilgenommen hätten, sei offenbar der alleinige Gesellschafter der Verwaltung auch in Vollmacht seines Sohnes anwesend gewesen und habe die Beschlüsse allein gefasst. Bei ordnungsgemäßer Einberufung hätten die Antragsteller und die drei weiteren Eigentümer gegen die gefassten Beschlüsse gestimmt, so dass keine Mehrheit für die Abstimmungsanträge zustande gekommen wäre.

Auch inhaltlich entsprächen die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. So sei die Abrechnung noch unter dem 30. 9. 2002 berichtigt worden, was zu kurzfristig sei. Eine Jahresgesamtabrechnung sei überhaupt nicht vorgelegt worden. Es fehle auch jede Angabe zum Stand des WEG-Kontos.

Der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung sei aufzuheben, weil eine solche Entlastung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wie der jüngsten Entscheidung des BayObLG entnommen werden könne.

Der Beschluss über den Wirtschaftsplan sei aufzuheben, weil trotz eines Guthabens der Eigentümer eine Erhöhung des Wohngeldes beschlossen worden sei. Auch sei die Summe der voraussichtlichen Einnahmen nicht ersichtlich.

Die Antragsteller beantragen, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. 10. 2002 der WEG ... zu TOP 2, 3 und 4 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen, den Antrag zurückzuweisen.

Sei sind der Auffassung, eine Einladung zu einer Versammlung um 14 Uhr erfolge nicht zur "Unzeit". Wenn nach der Rechtsprechung eine Einladung zu 16. Uhr als zulässig angesehen werde, sei nicht zu erkennen, weshalb 14 Uhr unzulässig sein sollte. Die Antragsteller hätten zudem nicht konkret dargelegt, dass ihnen eine Teilnahme nicht möglich gewesen sei. Im Übrigen hätten sie darzulegen, dass ein anderer Termin zu anderen Ergebnissen geführt hätte. Es sei davon auszugehen, dass die anderen drei Wohnungseigentümer den Beschlüssen zugestimmt hätten. Die Korrektur der Abrechnung sei von der Verwaltung vorgenommen worden, weil irrtümlich ein unrichtiger Umlageschlüssel verwendet worden sei. Dass dies erst kurz vor der Versammlung erfolgt sei, sei unschädlich.

Auch bezüglich der weiteren Rügen der Antragsteller gehen die Antragsgegner davon aus, dass keine Verletzung einer ordnungsgemäßen Verwaltung vorliege. Auf ihre weiteren Schriftsätze wird insoweit verwiesen.

II.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Der Anfechtungsantrag ist am 4. 11. 2002 bei Gericht eingegangen. Damit war die Monatsfrist des § 23 Absatz 4 WEG eingehalten. Zwar hatte die Versammlung am 2. 10. 2002 stattgefunden; da der Firstablauf dann aber auf einen Sonnabend gefallen wäre, reichte die Einreichung am Montag, den 4. 11. 2002, zur Fristwahrung aus.

Der Antrag ist begründet, da ein Einberufungsmangel vorliegt. Dieser ist darin zu sehen, dass die Versammlung auf einen Wochentag um 14 Uhr anberaumt worden war. Es muss jedem Wohnungseigentümer, also besonders auch Berufstätigen, die Möglichkeit gegeben werden, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Die Teilnahme darf nicht unzumutbar erschwert werden (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 24 WEG, Rdnr. 49; Staudingern/Bub, § 24 WEG, Rdnr. 49). Für eine an Werktagen anberaumte Versammlung bedeutet dies, dass jedenfalls nicht auf 14 Uhr terminiert werden darf, da zu dieser Zeit in der Regel Berufstätige verhindert sind. Auf diesen Umstand war die Verwaltung durch Schreiben der Antragsteller vom 24. 9. 2002 hingewiesen worden. Die in dem Schreiben an die Miteigentümerin ... formulierte Auffassung der Verwaltung, es könnten Versammlungen nur an Werktagen in den normalen Bürozeiten durchgeführt werden, ist in dieser Allgemeinheit nicht haltbar. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob eine Anberaumung etwa auf 16 oder 17 Uhr zulässig wäre, da jedenfalls 14 Uhr unzumutbar ist.

Die gefassten Beschlüsse beruhen auch auf dem Einberufungsmangel. Eine Kausalität des Mangels scheidet nur dann aus, wenn feststeht, dass der betreffende Beschluss auch bei ordnungsgemäßem Vorgehen gefasst worden wäre. Die materielle Feststellungslast dafür haben die Wohnungseigentümer, die den Beschluss gefasst haben (vgl. Bärmann/Pick/Merle, § 23 Rdnr. 150; OLG Hamm OLGZ 1992, 309 ff.; BayObLG NJW-RR 1992, 910 f.). Es steht nicht fest, dass auch bei Anwesenheit der übrigen Wohnungseigentümer die angefochtenen Beschlüsse ebenso gefasst worden wären. Das Gericht geht vorliegend vielmehr davon aus, dass die drei Antragsteller sowie die Miteigentümer ..., ... und ..., die alle gegen den Termin protestiert hatten, gegen die Beschlüsse gestimmt hätten, womit nicht die erforderliche Mehrheit nach der Teilungserklärung erreicht worden wäre. Das kann schon aus dem schreiben dieser Miteigentümer geschlossen werden, mit dem die Verwaltung zur Einberufung einer Versammlung aufgefordert wurde sowie auch den von Antragstellerseite eingereichten schriftlichen Erklärungen der Miteigentümer ... und ...

Auf die weiteren gerügten Mängel der Beschlüsse braucht danach nicht eingegangen zu werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 47, 48 WEG.

Der Geschäftswert bemisst sich im vorliegenden Fall eines formellen Mangels nach rd. 15 % des Abrechnungsvolumens (vgl. BayObLG ZMR 2002, 66 f.).

Gericht: AG HAMBURG-WANDSBECK
Aktenzeichen: 715 II 91/02