Aus den Entscheidungsgründen
Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige
sofortige weitere Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG; §§ 27, 29 FGG) hat
in der Sache zum Teil Erfolg.
Der angefochtene Beschluss ist - soweit er im Rechtsbeschwerdeverfahren
noch angegriffen wird - nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei
(§ 27 Abs. 1 FGG). Die Antragsgegner sind nicht zur Zahlung einer
anteiligen Sonderumlage in Höhe von 1.200,00 DM betreffend die Sanierung
der Kelleraußenwand verpflichtet, da eine solche Verbindlichkeit
nach § 16 Abs. 2 WEG durch einen Wohnungseigentümerbeschluss begründet
und fälliggestellt werden müsste. Im übrigen ist die sofortige weitere
Beschwerde ohne Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht eine Zahlungsverpflichtung
hinsichtlich der anteiligen Kosten der Heizungssanierung (einschl.
Spülung und Impfung der Fußbodenheizung, der Installation eines
Ausgussbeckens sowie der Verlegung einer Hauswasserstation) angenommen,
da dieser Verpflichtung bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse aus
der Eigentümerversammlung vom 27. 11. 1996 zu TOP 10 und TOP 11
zugrunde liegen, die ausdrücklich eine Sonderumlage vorsehen.
1. Für das Zahlungsverlangen der Antragsteller in Höhe von
1.200,00 DM gem. der Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.
3. 1996, das diese auf eine Sonderumlage stützten wollen, bedürfte
es - soll es berechtigt sein - ausdrücklich eines Eigentümerbeschlusses,
der eine solche Sonderumlage festsetzt (vgl. BayObLG, WuM 92, 329;
KG, NJWRR 91, 912; Weitnauer-Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28, Rz. 18).
Der Beschluss zu TOP 9 in der Eigentümerversammlung vom 27. 11.
1996 sieht zwar die Durchführung der fraglichen Maßnahme, nämlich
der Sanierung des Wasserschadens in der Kellerwand vor, trifft aber
keine Regelung zu deren Finanzierung. Ein solcher Eigentümerbeschluss
reicht nicht aus, eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur
Zahlung einer Sonderumlage zu begründen (vgl. BayObLG, WuM 92, 329).
Die vom Landgericht gewählte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9,
nämlich dahin, er erstrecke sich auch auf die Festsetzung einer
Sonderumlage, gem. dem Schreiben des Verwalters vom 27. 3. 1996,
berücksichtigt nicht hinreichend den insoweit klaren Wortlaut des
Beschlusses. Ausweislich des Protokolls der Versammlung vom 27.
11. 1996 waren die Anwesenden "einstimmig" mit allen "vorbeschriebenen
und durchgeführten Maßnahmen ... einverstanden". Ferner wurde einstimmig
beschlossen, dass, sollten noch Rechnungen für Sanitärarbeiten anfallen,
diese von dem Verwalter für die Eigentümergemeinschaft bezahlt werden
sollten. Mit den "vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen"
sind die vorangegangenen Erörterungen in der Eigentümerversammlung
gemeint, die den Schadensstand und die Schadensbehebung, insbesondere
verschiedene Sanierungsmöglichkeiten zum Inhalt hatten. Ferner wurde
auch über die Höhe der Kosten gesprochen. Hingegen finden sich im
Rahmen dieser Erörterung keinerlei Hinweise darauf, wie die Mittel
für diese Sanierungsmaßnahme aufgebracht werden sollen. Die "als
Erhebung einer Sonderumlage zur Kontodeckung" bezeichnete Zahlungsaufforderung
des Verwalters vom 27. 3. 1996 ist nicht Gegenstand der Erörterung
oder Beschlussfassung geworden. Lediglich die Überschrift zu TOP
9 erwähnt die Erhebung einer Sonderumlage, allerdings mit dem ausdrücklichen
Vorbehalt "ggfls. Erhebung einer Sonderumlage". Damit bleibt offen,
ob eine Entscheidung zur Sonderumlage überhaupt getroffen wird bzw.
getroffen worden ist. Zwar mag zwischen den an der Eigentümerversammlung
Beteiligten Einigkeit darüber bestanden haben, dass die Kosten der
Sanierung durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen, zumal
das lfd. Konto der Wohnungeigentümergemeinschaft im März 1996 eine
Unterdeckung aufwies, wie das Schreiben des Verwalters vom 27. 3.
1996 zeigt. Dieser möglicherweise vorhandene Wille der Beteiligten
hat indes keinen ausreichenden Niederschlag im Wortlaut des Beschlusses
gefunden. Da zudem Sanierungsarbeiten zunächst aus der Instandhaltungsrücklage
finanziert werden sollen, ergab sich auch nicht mangels anderer
Möglichkeiten die zwingende Folge, dass bereits mit dem Beschluss
über die Reparaturmaßnahmen als solche zugleich die Festsetzung
einer Sonderumlage verbunden sein müsste. Eine an den Grundsätzen
der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung des Beschlusses zu TOP
9 führt deshalb zum Ergebnis, dass zwar über die Durchführung der
Sanierungsarbeiten ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist,
dieser aber keine Festsetzung einer Sonderumlage zu deren Finanzierung
beinhaltet. Dies hat zur Folge, dass eine Zahlungsverpflichtung
der Antragsgegner gem. § 16 Abs. 2 WEG derzeit nicht begründet und
nicht fälliggestellt ist.
Gleichwohl sind die Antragsgegner darauf hinzuweisen, dass der
genannte Beschluss vom 27. 11. 1996 die Wohnungseigentümergemeinschaft
zur Übernahme der Sanierungskosten an der Kelleraußenwand verpflichtet,
da er inzwischen bestandskräftig geworden ist. Mit ihrem Einwand,
die Bauarbeiten hätten im wesentlichen Sondereigentum betroffen,
können die Antragsgegner deshalb nicht mehr gehört werden, da die
Anfechtungsfrist abgelaufen ist. Es liegt auch kein nichtiger Beschluss
vor, wie das Landgericht bereits zu Recht ausgeführt hat. Die von
den Antragsgegnern geltend gemachten Verstöße, insbesondere die
Auferlegung von Kosten, die das Sondereigentum beträfen, hätten
allenfalls Anfechtbarkeit, jedoch nicht Nichtigkeit dieses Beschlusses
zur Folge. Denn auch auf der Grundlage ihres Vorbringens kommt ein
Verstoß gegen unabdingbare Bestimmungen nicht in Betracht.
2. Hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung, die die Heizungsrenovierung
betrifft und die nunmehr noch in Höhe von 1.150,00 DM besteht, hat
das Landgericht zutreffend einen fälligen Zahlungsanspruch der Antragsteller
bejaht. Hierzu wird auf die zutreffenden Ausführungen im Beschluss
vom 9. 12. 1997 (dort II, 1 b) zur Vermeidung von Wiederholungen
Bezug genommen. Das Beschwerdevorbringen enthält keine neuen Gesichtspunkte.
3. Schließlich geht das Landgericht auch ohne Rechtsfehler
davon aus, dass die Antragsgegner noch einen Restbetrag von insgesamt
250,24 DM aus den Abrechnungen von 1994 und 1995 schulden. Dieser
Verpflichtung liegen wiederum bestandskräftige Beschlüsse in der
Eigentümerversammlung vom 27. 11. 1996 zugrunde. Soweit mit der
Rechtsbeschwerde noch Teilzahlungen auf diese Beträge behauptet
werden, kann dieses Vorbringen als neuer Tatsachenvortrag in der
Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.
Beschwerdewert: 2.600,24 DM
Gericht: OLG KÖLN
Aktenzeichen: 16 WX 30/98
Redaktion (allg.)
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