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Die wichtige und zugleich lästige Abmahnung

Abmahnungen sind für Vermieter ein lästiges Thema. Zum einen unangenehm, weil sich ein Mieter nicht vertragsgemäß verhalten hat. Zum anderen bedeuten sie aber schlicht und ergreifend Arbeitsaufwand, der durch  Schadensersatzansprüche fast nicht ersetzbar ist. Gleichwohl sollten sich Vermieter mit dieser Frage spätestens dann befassen, wenn eine Kündigung bevorsteht.

Foto: pixabay / kalhh
Foto: pixabay / kalhh

Das Gesetz fordert sowohl bei ordentlicher als auch außerordentlicher Kündigung in der Regel eine vorherige Abmahnung, in der Mieter zur  Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Verhaltens aufzufordern sind. Dabei hat der Vermieter für eine rechtswirksame Abmahnung folgende Grundsätze zu befolgen: zügig, bestimmt, getrennt, endgültig. Zu lange sollten Sie mit der Abmahnung nicht warten. Ist der Abmahnungsgrund bekannt, sollte zügig gehandelt werden.

Bei zu langem Warten könnte die Ernsthaftigkeit der Abmahnung in Frage stehen. Die Abmahnung wäre dann unwirksam. Das abzumahnende Verhalten muss bestimmt genug beschrieben werden. Dabei sollte der Zeitpunkt, an dem das vertragswidrige Verhalten stattgefunden hat, benannt werden und inhaltlich genau umrissen werden, was Sie Ihrem Mieter vorwerfen.

Jede abmahnungsfähige Handlung sollte in einem getrennten eigenständigen Schreiben erfolgen. Werden mehrere Abmahnungsgründe zusammengefasst, könnte Ihnen die ganze Abmahnung um die Ohren fliegen, wenn ein Abmahnungsgrund unwirksam ist. In diesem Fall kann die gesamte Abmahnung nichtig sein, § 139 BGB. Zu guter Letzt muss die Abmahnung endgültig sein.

Dazu muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden (in der Regel reichen zwei Wochen). Weiterhin sollte auch die Absicht der außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung angedroht werden.

Fazit: Eine Abmahnung ist kein Hexenwerk. Dennoch gibt es einige Fallstricke, die Ihnen das Leben schwer machen können. Wir haben deshalb einige juristische gesicherte Musterabmahnschreiben für Sie orbereitet, die Sie hier abrufen können: http://www.ivv-magazin.de/musterdokumente

Autor: Tim-Cedric Kühnau

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