Energetische Sanierung: Nullzins-Kredite für Eigentümergemeinschaften

Die Farben sind freundlich und inspirierend, die Wohnhäuser sehen modern und die Grünanlagen gepflegt aus. Gerne würde man einmal einen Blick aus einer der oberen von insgesamt mehr als 150 Wohnungen „Am Pfarrtor 1–19“ werfen – man könnte den Ausblick auf den Ort Renningen, nicht weit von Stuttgart entfernt, und die umgebende Natur genießen. Auch die Frau, die viel für die Entstehung dieser Wohn-Oase getan hat, kann es manchmal nicht glauben. „Wer die Anlage heute sieht“, so Ute Hienerwadel, „vergisst schnell, wie es hier früher ausgesehen hat.“

Erste durchgreifende Sanierung seit 1971

Im Jahr 2010 übernahm die „Dieter Kuhn Immobilienservice GmbH“ aus Holzgerlingen bei Böblingen als Hausverwaltung das Objekt. Schon die erste Bestandsaufnahme der 1971 errichteten und seitdem nur einmal neu gestrichene Wohnanlage ergab dringenden Sanierungsbedarf. Ute Hienerwadel, die das Modernisierungsprojekt leitete, stellte bald fest: Die Bewohner fühlten sich in den Häusern nicht wohl und die Eigentümer mussten einen stetigen Wertverlust hinnehmen. Es war also an der Zeit zu handeln: „Unser Ansatz war, die Eigentümer von Anfang an in den Prozess mit einzubeziehen.“ Auch für Rose Thaysen, Beirätin der Wohnungseigentümergemeinschaft, war damals klar, dass etwas geschehen musste: „Es herrschte bei den Wohnungseigentümern eine Aufbruchstimmung und wir waren froh, dass uns von der Hausverwaltung so schnell Modernisierungskonzepte vorgelegt wurden.“

Heizkosten sinken um bis zu 50 Prozent

Mit großer Mehrheit entschieden sich sowohl Eigentümer, als auch Hausverwaltung für die Erneuerung der Fassaden mit einer mineralischen Wärmedämmung. In sechs der zehn Häuser wurden darüber hinaus Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung installiert. Für die Renniger Eigentümergemeinschaft jedenfalls hat sich die Sanierung gelohnt. Patrick Hennigs, der für „Dieter Kuhn Immobilienservice“ die Wohnanlage verwaltet, freut sich, dass durch die umsichtige Planung nicht nur die Umwelt, sondern auch die Geldbeutel der Bewohner profitieren: „Wir haben heute in den Wohnungen eine Heizkostenersparnis von bis zu 50 Prozent“, so Hennigs. Auch das Farbkonzept – aus Erfahrung von Ute Hienerwadel „generell ein heikles Thema bei Sanierungen“ – kam gut an. Weiße und hellgraue Fassaden harmonieren perfekt mit den dunkelgrauen und roten Balkonbrüstungen und verdeutlichen dadurch die Zusammengehörigkeit des Ensembles. Von den Eigentümern wurde dieses Farbkonzept einstimmig angenommen.

Drei Prozent Zuschuss und null Prozent Zinsen

Dass die Pläne positiv aufgenommen wurden, war auch der attraktiven Finanzierung zu verdanken. „Neben den Rücklagen konnten wir zusätzlich die Förderprogramme der L-Bank nutzen“, berichtet Ute Hienerwadel. Ein Experte des landeseigenen Förderinstituts informierte im Rahmen einer Eigentümerversammlung über die Möglichkeiten, die die Bank offeriert. So bietet die „Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften“ im Rahmen des Landeswohnraumförderprogramms „Wohnungsbau BW“ heute zinsvergünstigte Darlehen sowie einen dreiprozentigen Zuschuss bei energetischen Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus oder bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans. Günstig für die Eigentümer ist dabei vor allem, dass nicht jeder einzelne einen Antrag stellen muss, sondern die Hausverwaltung das übernehmen kann. „Die Zusammenarbeit mit der L-Bank läuft für uns und die Eigentümer unkompliziert“, freut sich Ute Hienerwadel. „Eingereichte Unterlagen werden innerhalb von sieben Tagen bearbeitet.“

Im April 2013 begannen die Bauarbeiten. In 15 Monaten wurden 12.500 Quadratmeter Fassade saniert und mit einer Wärmedämmung versehen. Auch heute noch fährt Ute Hienerwadel manchmal am „Pfarrtor-Ensemble“ vorbei und freut sich über das gelungene Projekt. „Es hat mir wieder einmal gezeigt, dass man mit Geduld und Fingerspitzengefühl die Beteiligten zusammenschweißen und wirklich etwas verändern kann.“

Finanzierung von Eigentümergemeinschaften in Baden-Württemberg

Mit dem Landeswohnraumförderprogramm „Wohnungsbau BW“ fördert das Land Baden-Württemberg im Programmteil „Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften“ Investitionen von Wohnungseigentümergemeinschaften in die energetische Sanierung und den barrierereduzierenden Umbau ihres Wohnungsbestandes sowie die dortige Nutzung erneuerbarer Energien.

Der effektive Jahreszins beträgt 0,00 Prozent. Bei energetischen Sanierungen zum Effizienzhaus oder bei Vorliegen eines Sanierungsfahrplans gibt es zudem einen Tilgungszuschuss in Höhe von drei Prozent der zuwendungsfähigen Kosten.

Nur ein Kreditvertrag ist notwendig

Der große Vorteil der WEG-Finanzierung: Nicht der einzelne Eigentümer muss einen Antrag stellen, die Beantragung des Förderkredits erfolgt nach Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft vielmehr durch die bevollmächtigte Hausverwaltung. Es ist also nur noch ein Kreditantrag für das gesamte Vorhaben notwendig.

Dabei war Baden-Württemberg 2012 beim Start der WEG-Finanzierung als Verbandskredit das das erste Bundesland, das den Gemeinschaften entsprechende Kredite angeboten hat. Inzwischen haben auch andere Bundesländer das Modell der WEG-Finanzierung übernommen.

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Weiterbildung für WEG-Verwalter:
Modernisierung der Wohnanlage - Eine Webinar-Serie der Zeitschrift IVV
Teil 1: Wie gehe ich als Verwalter planmäßig vor?
Teil 2: Rechtssichere Beschlussfassung für Sanierung und Finanzierung

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Weiterführende Links:
www.l-bank.de/weg