Ab 1. Dezember können Wohnungseigentümer den „Zertifizierten Verwalter“ verlangen

Am Anfang war das WeMoG, das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, „die größte WEG-Rechtsreform seit 70 Jahren“, so feierten sich die Reformer. Sie wollen unter anderem den Verbraucherschutz für Wohnungseigentümer und damit ihre Position gegenüber dem Verwalter stärken. Nach §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines qualifizierten Verwalters. Den Anspruch auf einen Zertifizierten Verwalter können Wohnungseigentümer erstmals am 1. Dezember geltend machen.

Was ist ein Zertifizierter Verwalter?

Wer darf sich ein solches Zeugnis an die Wand pinnen? Das regelt § 26a Abs.1 des Wohnungseigentumsgesetzes: „Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.“

Sie werden sich möglicherweise fragen: Gibt es Menschen, die in Hausverwaltungen tätig sind, obwohl sie über diese Fachkenntnisse nicht verfügen? In Deutschland gilt glücklicherweise Berufsfreiheit. Bestimmte Berufsausbildungen oder Studienabschlüsse muss man nicht vorweisen, um eine Hausverwaltung zu gründen. Eine abgeschlossene immobilienwirtschaftliche Berufsausbildung und ein entsprechendes Studium sind keine notwendige Voraussetzung und so gibt es viele Quereinsteiger, die in Immobilienverwaltungen tätig sind.

Nach der Prüfungsverordnung des Bundesjustizministeriums darf sich ohne zusätzliche IKH-Prüfung „Zertifizierter Verwalter“ nennen, wer

• die Befähigung zum Richteramt besitzt
• die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/kauffrau gemacht hat (früher: Kaufleute Grundstücks- und Wohnungswirtschaft),
• über den Titel geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) verfügt,
• ein Hochschulstudium mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt absolviert hat.

Darüber hinaus gibt es eine „Schonfrist“: Hausverwaltungen, die am 1. Dezember 2020 von einer Eigentümergemeinschaft bestellt waren, gelten (ohne aktuelle IHK-Prüfung) bis zum 1. Juni 2024 als Zertifizierte Verwalter.

Alle anderen Beschäftigten in Immobilienverwaltungen, auch Personen mit soliden Berufsausbildungen, etwa Bankkaufleute, Bauingenieure oder Architekten, können – selbst wenn sie über viel Berufserfahrung als Verwalter verfügen – von ihren Kunden aufgefordert werden, die IHK-Prüfung zum Zertifizierten Verwalter abzulegen.

Als zertifiziert gilt eine Hausverwaltung (das Unternehmen), sofern alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung erfolgreich abgelegt haben. Es reicht also nicht, dass allein die Chefin das Zertifikat erwirbt.

Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters lässt sich anfechten

Der Anspruch der Eigentümer auf einen Zertifizierten Verwalter soll zwar deren Verbraucherrechte stärken, eine Zertifizierung stellt jedoch keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach Gewerbeordnung dar. Verwalter können ihre Tätigkeit also auch nach dem 1. Dezember 2023 ohne IHK-Prüfung aufnehmen und ausüben. Allerdings entspricht die Tätigkeit dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das gibt unzufriedenen Kunden zum Beispiel die Möglichkeit, den Beschluss der Eigentümerversammlung über die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters vor dem Amtsgericht anzufechten.

Der Lehrstoff, den die Industrie- und Handelskammern während der mündlichen und schriftlichen Prüfung abfragen, ist umfangreich und gliedert sich in die vier Themenfelder: „Grundlagen der Immobilienwirtschaft“ (10 Unterrichtseinheiten), „Rechtliche Grundlagen“ (60 Unterrichtseinheiten), „Kaufmännische Grundlagen“ (20 Unterrichtseinheiten) und „Technische Grundlagen“ (30 Unterrichtseinheiten).

Wie die Erfahrungen von IHK-Prüfern zeigen, schneiden „alte Hasen“ mit viel Berufserfahrung in den Prüfungen eher schwächer ab, weil sie der Meinung seien, keine intensive Vorbereitung zu benötigen. Beschäftigte in Hausverwaltungen finden nicht ohne Weiteres die Zeit zur beruflichen Fortbildung während oder nach der Arbeitszeit. Eine Möglichkeit zur terminunabhängigen, selbstbestimmten Vorbereitung auf die IHK-Prüfung bietet das Online-Lernportal, das die Fachzeitschrift IVV immobilien vermieten & verwalten gemeinsam mit der Bauakademie betreibt. Das Portal „Zertifizierter Verwalter“ hält den kompletten Prüfungsstoff in rund 40 Lernvideos bereit. Prüfungskandidaten können das Portal jederzeit nutzen wie eine Mediathek – so lange und so oft, bis der Stoff „sitzt“.