Gesetze und Verordnungen

Was Immobilieneigentümer 2024 beachten müssen

Wie immer zum Jahreswechsel treten neue Gesetze und Verordnungen in Kraft. Was für Eigentümer wichtig wird.

Was ist demnächst zu bedenken? Für Immobilienbesitzer ist der Start ins neue Jahr häufig mit der Beachtung neuer Gesetze und Verordnungen verbunden. Foto: Adobestock/Narawit
Was ist demnächst zu bedenken? Für Immobilienbesitzer ist der Start ins neue Jahr häufig mit der Beachtung neuer Gesetze und Verordnungen verbunden. Foto: Adobestock/Narawit

Der Überblick

  • Aufteilung der CO2-Steuer auf Mieter und Vermieter
  • Energiepreisbremsen enden vorzeitig am 31. Dezember 2023
  • Mehrwertsteuer auf Gas ab März 2024 wieder 19 Prozent
  • Heizungstausch gemäß Gebäudeenergiegesetz
  • Bestandsaufnahme in WEGs mit Etagenheizungen bis Ende 2024
  • Keine Umlage der Kabelgebühren mehr ab Juli 2024
  • Wohnungseigentümer haben Anspruch auf Zertifizierten Verwalter
  • Solarpaket 1: Produktion von Solarstrom wird für WEGs einfacher
  • Anspruch auf Steckersolaranlagen
  • Fristen für den hydraulischen Abgleich und die Prüfung von Gasheizungen

Aufteilung der CO2-Steuer auf Mieter und Vermieter

Mit dem CO2-Kostenaufteilungsgesetz will die Regierung Mieter entlasten. Seit 2021 wird in Deutschland ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid erhoben. Aktuell gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. 2024 wird die Steuer 45 Euro pro Tonne betragen und im Jahr 2025 auf 55 Euro steigen. Für das Jahr 2026 gibt es einen Preiskorridor mit einem Mindestpreis von 55 Euro pro Emissionszertifikat und einem Höchstpreis von 65 Euro.

Bislang mussten Mieter die Abgabe alleine bezahlen. Am 1. Januar 2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz in Kraft getreten. Das Gesetz regelt, dass die CO2-Abgabe zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt wird. Damit entfällt die bisherige Möglichkeit für Eigentümer, die Kosten für die CO2-Bepreisung komplett an die Mieter weitergeben zu können. Vermieter sollen motiviert werden, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben und Mieter dazu, sparsam mit Energie umzugehen. Die Kostenaufteilung in Wohngebäuden erfolgt jetzt nach einem zehnstufigen Modell, das auf dem tatsächlichen Verbrauch basiert: Die Kohlendioxidkosten werden entsprechend dem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und damit anhand der energetischen Qualität des Gebäudes abgestuft verteilt. Je schlechter die Energieeffizienz des Wohngebäudes ist, desto höher ist der vermieterseitig zu tragende Kostenanteil. Eigentümer müssen eine gesetzeskonforme und verlässliche Heizkostenabrechnung sicherstellen. Dazu benötigen Verwaltungen oder Eigentümer neben den typischen Angaben für die Heizkostenabrechnung auch die Daten zum CO2-Ausstoß und zu den CO2-Kosten. Diese finden sich üblicherweise in der Rechnung des Brennstoff- und Wärmelieferanten. Anzuwenden ist dies für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2023. Die Abrechnung wird 2024 fällig – für Liegenschaften mit dem Abrechnungszeitraum 1. Januar bis 31. Dezember haben Vermieter bis Ende 2024 Zeit.

Folgende Angaben müssen in der Betriebskostenabrechnung enthalten sein: die Berechnungsgrundlage, die Einstufung der Wohnung (laut Stufenmodell) und der auf die Mieter anfallende Anteil an den CO2-Kosten (Aufteilungsverhältnis). Außerdem sind Vermieter verpflichtet, ihren Mietern Einsicht in den Lieferschein des Brennstofflieferanten zu gewähren, wenn diese das fordern.

Bestimmen Vermieter die auf die einzelnen Mieter entfallenden Anteile an den Kohlendioxidkosten übrigens nicht oder weisen die erforderlichen Informationen nicht aus, so haben die Mieter das Recht, ihren Heizkostenanteil um drei Prozent zu kürzen. Dieses Kürzungsrecht gilt kumulativ zu den bereits in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Kürzungsrechten.

Einen schnellen Überblick über die CO2-Emissionen und die erwartete Kostenbelastung für die eigene Immobilie geben kostenlose CO2-Preis-Rechner im Internet. Dafür benötigt man den Energieverbrauch und die Quadratmeterzahl der Immobilie.

Zum Beispiel: https://www.ista.com/de/co2-rechner/

Energiepreisbremsen enden vorzeitig am 31. Dezember 2023

Die staatlichen Preisbremsen für Gas, Fernwärme und Strom für private Haushalte laufen als Folge des Bundesverfassungsgerichtsurteils zum Haushalt Ende 2023 aus – nachdem der Bundestag zunächst eine Verlängerung bis Ende März 2024 beschlossen hatte. Für Verbraucher kann es sinnvoll sein, jetzt den Gas- und Stromanbieter zu wechseln, denn einige Anbieter haben aktuell die Preise gesenkt. Wohnungseigentümer sollten versuchen, einen Wechsel des Gasanbieters noch kurzfristig auf die Tagesordnung ihrer Eigentümerversammlung setzen zu lassen, falls diese in den kommenden Wochen oder Monaten ansteht.

Für Vermieter gilt: Sie müssen die Entlastungen, die sich durch die Preisbremsen bei den Heizkosten ergeben haben, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben.

Mehrwertsteuer auf Gas ab März 2024 wieder 19 Prozent

Die Mehrwertsteuer auf Gas war aufgrund der hohen Energiepreise vorübergehend von 19 auf 7 Prozent gesenkt worden. Ab 1. März 2024 gilt wieder der reguläre Steuersatz in Höhe von 19 Prozent.

Heizungstausch gemäß Gebäudeenergiegesetz

Eine sofortige Austauschpflicht für bestehende fossile Heizungen gibt es nicht. Diese dürfen bis zum 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben und auch repariert werden. Ab diesem Stichtag sind Gaskessel nur noch zugelassen, wenn sie mit „grünen Gasen“ betrieben werden.

Allerdings bleibt die grundsätzliche Austauschpflicht für alte ineffiziente Kessel bestehen. Sie müssen in der Regel 30 Jahre nach Einbau außer Betrieb genommen werden. Von dieser Austauschpflicht sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel ausgenommen. Diese Geräte dürfen weiter betrieben werden.

Anforderungen an neue Heizungsanlagen

Für den Einbau neuer Heizungsanlagen sowohl in Neubauten als auch in Bestandsgebäude gelten ab 1. Januar 2024 umfangreiche Erneuerbare-Energien-Anforderungen. Sie müssen mindestens 65 Prozent der mit der Anlage bereit gestellten Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugen. Das Gesetz ist technologieoffen. Die Vorgabe, die Wärmeversorgung mit mindestens 65 Prozent regenerativer Energie zu sichern, können Immobilienbetreiber je nach Objekt erfüllen mit: elektrischer Wärmepumpe, Hybridheizungen (Kombinationen aus fossiler Heizung und Wärmepumpe oder fossiler Heizung und Solarthermie), Stromdirektheizungen (z.B. Infrarotheizungen), Biomasse-Heizungen (Holz- oder Pelletheizungen), Gasheizungen, die nachweislich erneuerbare Gase nutzen (mindestens 65 Prozent Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff) oder Anschluss an ein kommunales Wärmenetz.

Die 65 Prozent EE-Vorgabe beim Heizungstausch müssen Immobilieneigentümer allerdings erst dann erfüllen, wenn die Wärmeplanung der jeweiligen Kommune vorliegt – das GEG ist mit dem Gesetz für die Wärmeplanung und zur Dekarbonisierung der Wärmenetze verzahnt. Bis wann die Kommunen die Wärmeplanung spätestens vorlegen müssen, ist abhängig von deren Einwohnerzahl: Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen bis zum 30. Juni 2026 Wärmepläne aufstellen, kleinere Städte und Gemeinden haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit.

Bestandsaufnahme in WEGs mit Etagenheizungen bis Ende 2024

Das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen und anderen dezentralen Heizungen ein Verfahren vor, das der Bestandsaufnahme zum Zustand der Heizungen dient. Denn wegen der langsamen Entscheidungsfindung in WEGs sollen diese die Vorbereitung für die Umstellung bereits frühzeitig angehen. Hausverwaltungen sollten ihre Eigentümergemeinschaften kurzfristig darüber in Kenntnis setzen, dass WEGs mit Etagenheizungen verpflichtet sind, bis spätestens 31. Dezember 2024 beim Bezirksschornsteinfegermeister die Informationen aus dem Kehrbuch für jede Etagenheizung zu verlangen. Der Schornsteinfegermeister muss innerhalb von sechs Monaten die angefragten Informationen herausgeben. Darüber hinaus muss die Hausverwaltung bis zu diesem Datum direkt von den einzelnen Eigentümern Informationen über die zum Sondereigentum gehörenden Heizungsanlagen und -ausstattungen verlangen. Alle Informationen müssen dann von der Verwaltung den Eigentümern in „konsolidierter Form“ zur Verfügung gestellt werden.

Staatliche Förderung fällt geringer aus, Einzelheiten noch unklar

Eigentlich wollte die Ampelregierung die Umstellung der Heizungstechnik mit Milliarden aus dem Klima- und Transformationsfonds zu fördern. Nachdem nun das Bundesverfassungsgericht die Verschiebung von Corona-Hilfsgeldern in diesen Fonds für verfassungswidrig erklärt hat, bröckelt das finanzielle Fundament des Heizungsgesetzes.

Geplant war, dass unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 70 Prozent der Investition beim Kauf einer klimafreundlicheren Heizung übernommen werden. Einkommensunabhängig soll es für alle Immobilieneigentümer (gewerbliche und private) einen einheitlichen Fördersatz von 30 Prozent geben.

Für private Haushalte mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro ist eine Förderung von zusätzlich 30 Prozent vorgesehen. Außerdem ist ein "Geschwindigkeitsbonus" von 20 Prozent geplant, und zwar bis zum Jahr 2028. Ab 2028 soll der Bonus alle zwei Jahre um drei Prozentpunkte sinken. Insgesamt ist die Förderung bei maximal 70 Prozent gedeckelt.

Im Klima- und Transformationsfonds (KTF) stehen in Folge des Karlsruher Spruchs im kommenden Jahr rund 12,7 Milliarden Euro weniger zur Verfügung. Im Zeitraum bis 2027 fehlen sogar 45 Milliarden Euro. Aus Regierungskreisen verlautete, dass der Geschwindigkeitsbonus aus der Förderkulisse gestrichen werde.

Keine Umlage der Kabelgebühren mehr ab Juli 2024

Vermieter können Kosten für TV-Kabelverträge nur noch bis zum 30. Juni 2024 auf ihre Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen (Wegfall des Nebenkostenprivilegs). Das sieht das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz vor. Ab dem 1. Juli 2024 können Mieter dann entscheiden, ob sie Kabelfernsehen überhaupt haben möchten – oder eine andere Übertragungstechnologie, beispielweise Satellit oder Internet-TV, wählen.

Wohnungseigentümergemeinschaften, die einen Sammelvertrag (auch Mehrnutzervertrag genannt) mit einem Kabelnetzbetreiber geschlossen haben und diesen kündigen möchten, müssen dies zunächst beschließen. Die Kündigung gehört auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Vermietende Wohnungseigentümer haben laut Telekommunikationsmodernisierungsgesetz ein Sonderkündigungsrecht mit Wirkung zum 1. Juli 2024 – bei Verträgen, die vor dem 1. Dezember 2021 geschlossen wurden. Dieses können sie allerdings nur dann ohne WEG-Beschluss ausüben, wenn kein Sammelvertrag besteht.

Wohnungseigentümer haben Anspruch auf Zertifizierten Verwalter

Das novellierte Wohnungseigentumsgesetz enthält einen Rechtsanspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Seit 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften mit mehr als acht Sondereigentumsrechten verlangen, dass eine von der IHK zertifizierte Verwaltung bestellt wird. Für kleine WEGs mit acht oder weniger Sondereigentumsrechten gilt: Hier muss mindestens ein Drittel der Eigentümer, also drei von acht Eigentümern, dies verlangen. Für Verwalter, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 für eine WEG bestellt waren, gilt eine Übergangsfrist: Sie gelten bis zum 31. Mai 2024 als zertifiziert.

Laufende Gesetzesvorhaben: Bundesrat stoppt degressive AfA für Bauinvestitionen

Der Bundestag verabschiedete Mitte November das Wachstumschancengesetz. Teil dieses Vorhabens ist die Einführung einer degressiven Abschreibung von sechs Prozent für Investitionen in den Wohnungsbau. Die Neuregelung sollte rückwirkend bereits am 1. Oktober 2023 in Kraft treten. Daraus wird vorerst nichts, weil der Bundesrat noch Verhandlungsbedarf sieht und das Wachstumschancengesetz in den Vermittlungsausschuss überwiesen hat.

Nach dem Gesetzentwurf soll die degressive Abschreibung ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen gelten. Im ersten Jahr können sechs Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden, in den folgenden Jahren jeweils sechs Prozent vom Restwert der Immobilie. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich; diese beträgt drei Prozent. Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Für die Steuererleichterung gibt es keine Baukostenobergrenzen, und der Staat gewährt sie ab dem Effizienzstandard 55.

Das Bauministerium macht den Mechanismus der degressiven (nicht linearen) Steuerabschreibung mit folgender Beispielrechnung deutlich: Bei 400.000 Euro Investitionskosten sind es im ersten Jahr 24.000 Euro (6 % von 400.000), im zweiten Jahr 22.560 Euro (400.000 Euro abzüglich der 24.000 Euro vom ersten Jahr = 376.000 Euro Restwert).

Solarpaket 1: Produktion von Solarstrom wird für WEGs einfacher

Die Bundesregierung hat am 9. Oktober 2023 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und weiterer energiewirtschaftsrechtlicher Vorschriften zur Steigerung des Ausbaus vorgelegt („Solarpaket 1“). Dieser muss noch vom Bundestag verabschiedet werden.

Das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung können Wohnungseigentümergemeinschaften künftig entweder vertraglich oder per Beschluss einführen und organisieren. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung kann von Betreibern und Nutzern unbürokratischer und flexibler eingesetzt und genutzt werden als das Mieterstrommodell, das schon bisher möglich war.

Anspruch auf Steckersolaranlagen

Die Bundesregierung hat einen Entwurf zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes in den Deutschen Bundestag eingebracht. Dieser wird voraussichtlich am 18. Januar 2024 in erster Lesung darüber beraten. Der Entwurf sieht zum einen vor, dass Steckersolargeräte in den Katalog der privilegierten Maßnahmen ins WEG aufgenommen werden sollen. Das bedeutet, einzelne Wohnungseigentümer sollen einen Rechtsanspruch auf die Installation eines solchen Geräts am Balkon erhalten. Das Anbringen von Steckersolargeräten wird für Wohnungseigentümer damit einfacher werden, denn die Eigentümergemeinschaft kann nach der Gesetzesänderung den Antrag in der Regel nicht mehr ablehnen.

Bundesrat stoppt virtuelle Eigentümerversammlung

Zum anderen sieht der Gesetzentwurf vor, dass künftig Wohnungseigentümer eine rein virtuelle Eigentümerversammlung bereits mit einer Dreiviertelmehrheit beschließen können sollen. Der Bundesrat hat sich in seiner Stellungnahme Ende November dagegen ausgesprochen und fordert für ein reines Online-Format einen einstimmigen Beschluss. Kapitalschwache, lebensältere oder technikferne Eigentümer könnten mit der Teilnahme an einer Videokonferenz überfordert sein und Minderheiten durch einen Beschluss mit Dreiviertelmehrheit letztlich „aus der Versammlung gedrängt“ werden, heißt es in der Begründung.
>> Argumente des Verbandes der Immobilienverwalter e.V. (VDIV) für die weitere Versammlungsoption virtuelle Eigentümerversammlung

Wichtige Fristen für Immobilieneigentümer

Hydraulischer Abgleich: Die „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“ (EnSimiMav) schreibt für Gaszentralheizungen in Wohngebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten einen hydraulischen Abgleich der zentralen Heizungsanlage vor. Bei sechs bis neun Wohneinheiten muss der Abgleich bis zum 15. September 2024 erfolgt sein. Für Gebäude mit mindestens zehn Wohneinheiten galt bereits der 30. September 2023 als Stichtag.

Anders als bei Gasetagenheizungen, die sich im Sondereigentum befinden und bei denen jeder einzelne Wohnungseigentümer allein über Optimierungen entscheiden kann, muss in Wohnungseigentumsanlagen, die über eine Zentralheizung verfügen, die Wohnungseigentümergemeinschaft über die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs mit einfacher Mehrheit beschließen, denn eine zentrale Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum.

Prüfung der Gasheizung: Außerdem sind Eigentümer von Gebäuden mit einer Gasheizung verpflichtet, ebenfalls bis spätestens 15. September 2024 eine Heizungsprüfung durchzuführen und die Heizungsanlage optimieren zu lassen (EnSimiMav). Ratsam ist es, die Heizungsprüfung und etwaige erforderliche Optimierungsmaßnahmen im Zusammenhang mit ohnehin vereinbarten Terminen zu verbinden, zum Beispiel mit der Heizungswartung oder der Feuerstättenschau des Schornsteinfegers.

Quellen: eigene Recherchen; ista und Wohnen im Eigentum (WiE)

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Thomas Engelbrecht

Thomas Engelbrecht
Chefredakteur
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