Wenn Warmwasser zur kalten Dusche für Vermieter wird
Wegen eines erhöhten Legionellenwerts verhängte das Gesundheitsamt Münster im Sommer 2025 ein Duschverbot für die 160 Bewohner eines Hochhauses. Legionellen sind eigentlich natürliche Wasserbakterien. Gefährlich werden sie erst, wenn sie sich stark vermehren. Warmwasseranlagen in Gebäuden sind allerdings unter ungünstigen Bedingungen ideale Brutstätten. Dann werden sie als Aerosol - typisch beim Duschen - eingeatmet. Eine von ihnen ausgelöste Legionellose reicht von einer milden, grippeähnlichen Erkrankung („Pontiac-Fieber“) bis zur schweren Lungenentzündung („Legionärskrankheit“).
Behörden greifen häufig ein
Das Robert-Koch-Institut (RKI) warnt deshalb regelmäßig vor den Gefahren. Wie der Berliner Senat im September 2025 berichtete, seien die Behörden aufgrund von Beschwerden, Erkrankungen und auffälligen Befunden vielfach gezwungen, einzugreifen.
Dabei ist ein Worst Case wie in Münster kein unabwendbares Ereignis. „Ein konsequent hygienischer Anlagenbetrieb mit stabiler Temperaturführung und funktionierender Zirkulation sowie regelmäßigen Legionellenkontrollen senkt das Risiko deutlich“, so Marc A. Eickholz, Geschäftsführer der Niederberger Gruppe. Dieser technische Gebäudedienstleister führt solche Kontrollen bundesweit in Wohn- und Gewerbeobjekten durch.
Prüfung alle drei Jahre
Legionellenprüfungen sind im Wohnbereich alle drei Jahre vorgeschrieben. In der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) ist von sogenannten „Großanlagen“ die Rede. Das führt jedoch zu Missverständnissen. Die Voraussetzungen werden nämlich von vielen Mehrfamilienhäusern erfüllt: Entweder der Warmwasserspeicher hat mehr als 400 Liter oder in der Warmwasserleitung vom Heizraum bis zur Zapfstelle steckt in einem Strang mehr als 3 Liter Wasser - die Zirkulationsleitung zählt dabei nicht mit. Mit „Großanlage“ ist also lediglich eine Anlage gemeint, die „groß genug“ ist, damit sich Legionellen unbemerkt vermehren können. Sobald in einem Haus eine Wohnung vermietet ist gilt automatisch die Prüfpflicht. Bei einer Umfrage des Energiedienstleisters Techem im Jahr 2024 gaben allerdings 25 Prozent der privaten Vermieter an, die Prüfpflicht gar nicht zu kennen. 17 Prozent räumten sogar ein, die Vorschrift zu kennen, aber die Untersuchungen zu unterlassen.
Spätesten ab einer Legionellenbelastung von 100 KBE/100 ml müsste jedoch unverzüglich gehandelt werden. „KBE/100 ml“ beschreibt die Menge „koloniebildender Einheiten“ pro 100 Milliliter Wasser. Dann sind die Mieter und das Gesundheitsamt zu informieren, eine Risikoabschätzung ist nötig und die Ursachen müssen geklärt werden. Das Gesundheitsamt kann bereits unterhalb dieses Schwellenwerts Nutzungsbeschränkungen anordnen, etwa wenn vulnerable Personengruppen in dem betroffenen Objekt wohnen. Als Sofortmaßnahme kann es auch den Einbau von Filtern an den Wasserauslässen verlangen – Kosten etwa 100 Euro pro Stück. Bei 30 Duschen in einem Gebäude, einem Einsatz über zwei Monate sowie monatlichem Wechsel betragen die Kosten um die 6.000 Euro, Montage und Logistik nicht mitgerechnet. Aber warum tun sich viele Vermieter mit dem Thema so schwer?
Auf der sicheren Seite
„In der Praxis scheitern Trinkwasseranalysen selten an der Laboranalytik, sondern an Schnittstellen: fehlenden Probenahmestellen, unklaren Zuständigkeiten, Terminproblemen mit Mietern“, weiß Experte Eickholz von der Niederberger Gruppe. Ein häufiger Schwachpunkt sei die lückenhafte Dokumentation durch beauftragte Dienstleister. Denn in der Haftung stehe letztendlich der Eigentümer als Betreiber der Hausinstallationen.
Essenziell sei die strikte Einhaltung der vorgeschriebenen Prozesskette. Laut TrinkwV dürfen Untersuchung und Probennahme nicht getrennt beauftragt werden. Es reicht also nicht, wenn ein Installateur ein von ihm befülltes Röhrchen an irgendein Labor schickt. Proben müssen repräsentativ gezogen werden – an der Austrittsstelle des Erwärmers, im Rücklauf und im Steigstrang möglichst am Ende der längsten Fließstrecke. Eickholz erklärt dazu: „Immobilienbetreiber sind auf der sicheren Seite, fachlich und rechtlich, wenn sie Probennahme, Laborweg, Behörden- und Mieterkommunikation sowie Maßnahmen- und Nachprobemanagement in eine Hand legen.“
Mietminderung droht
Wer die Legionellenprüfung vernachlässigt, riskiert immerhin ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro. Wenn es bereits Beschwerden, einen auffälligen Befund oder sogar einen Erkrankungsverdacht gibt, fordert die zuständige Behörde Unterlagen an und prüft, ob Pflichten verletzt wurden – inklusive Sanktionen und strafrechtlicher Verfolgung. Bereits vor zehn Jahren urteilte der Bundesgerichtshof (BGH): Ein Legionellenbefall im Trinkwasser ist ein erheblicher Mangel der Mietsache, selbst dann, wenn noch keine konkrete Gesundheitsbeeinträchtigung eingetreten ist. Allein wegen der abstrakten Gesundheitsgefahr ist deshalb eine Mietminderung zulässig.
Manfred Godek
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