Wohnungswirtschaft im neuen Licht

Schritt für Schritt verbannt die EU die klassischen Leuchtmittel: vor rund 15 Jahren die Glühlampe, seit vergangenem Jahr auch die letzten Halogenlampen und viele Leuchtstofflampen. Das hat zwei Gründe: Manche Typen verbrauchen schlicht zu viel Strom, andere enthalten kritische Stoffe wie Quecksilber, so die Brancheninitiative licht.de. Allein in Deutschland sollen nach Schätzung der Europäische Umweltagentur im Jahr 2021 noch 400 Millionen Leuchtstofflampen im Umlauf gewesen sein. In Wohnimmobilien sind sie vor allem noch in Fluren, Treppenhäusern, Kellern sowie Ein- und Ausgängen zu finden. Im gebäudenahen Außenraum beleuchten sie oft Wege. Umgangssprachlich ist häufig von „Lampen-Verboten“ die Rede, der Fachbegriff heißt Ausphasung. Das bedeutet: Lagerbestände dürfen weiterhin genutzt und verkauft werden; neue Ware kommt jedoch nicht mehr nach. Darauf müssen sich Wohnungsunternehmen und Immobilienverwalter einstellen.

Umrüstung hängt immer vom Einzelfall ab

Es gibt verschiedene Optionen für eine Umrüstung der Beleuchtung auf aktuelle LED-Technologie. Für den Verbleib vorhandener Leuchten und lediglich den Austausch der Lampen sprechen Nachhaltigkeit und Abfallvermeidung. In einigen Fällen ist ihr Erhalt auch von besonderem Interesse: etwa bei Designleuchten, denkmalgeschützten oder historischen Leuchten, bei Leuchten mit speziellen Zusatzfunktionen, wie beispielsweise Abluftleuchten, oder Einbauleuchten in Spanndecken oder Stuck, deren Austausch mit hohem Aufwand verbunden wäre. Das kann auch für Decken zutreffen, die etwa wegen Asbestbelastung nicht geöffnet werden dürfen, oder deren Architektur erhalten bleiben soll. Ein kompletter Austausch der Leuchten oder eine Neukonzeption der Beleuchtungsanlage eröffnen jedoch viele Möglichkeiten, den Nutzerkomfort und die Lichtqualität zu erhöhen – bei maximaler Effizienz.

Es gibt vier Umrüstoptionen:

1 Austauschlampen: Retrofitlampen ersetzen ohne bauliche Veränderungen herkömmliche Leuchtmittel. Von Konversionslampen ist die Rede, wenn ein Umbau erforderlich ist.

2 Umbau- und Sanierungskits: Universelle Umrüstsätze ersetzen vollständig die Komponenten der Ursprungsleuchte und werden vom Hersteller bereitgestellt. Das kann vorteilhaft sein, wenn etwa die Freisetzung von Asbest vermieden werden soll. Leuchtenspezifische Umrüstsätze sind nur für bestimmte Bestandsleuchten gedacht und genau auf sie abgestimmt, zum Beispiel auf ihre Zusatzfunktionen.

3 Leuchtentausch: Die gesamte Bestandsleuchte wird gegen eine neue LED-Leuchte ausgetauscht. Heute üblich sind dabei technische Ausführungen wie Dimmbarkeit, veränderbare Farbtemperatur, ein erhöhter Lichtstrom, eine optimierte Lichtstärkeverteilung und integriertes Lichtmanagement.

4 Neukonzeption der Beleuchtungsanlage: Bei einer Neukonzeption besteht die Möglichkeit, die Beleuchtung gemäß heutigen technischen Spezifikationen und Lösungskonzepten frei zu planen – ohne auf Bestandsleuchten mit ihrer Anordnung, Bauform, Montageart und gegebenenfalls weiteren technischen Gegebenheiten Rücksicht nehmen zu müssen. Oft können Leuchten in einem viel größeren Abstand zueinander positioniert und damit ihre Anzahl deutlich reduziert werden. Möglich macht das eine optimierte Lichtverteilung für spezielle Anwendungen, beispielsweise bei der Beleuchtung von Fluren oder Parkgaragen.

Technologisch ergeben diese Lösungen unterschiedliche lichttechnische Resultate und Energieeinsparpotenziale.

Welche Option die richtige ist, hängt immer vom Einzelfall ab – je nach Ergebnis der Bestandsaufnahme.

Für Sanierungskits, Leuchtentausch und Neukonzeption ist eine professionelle Planung und Lichtsteuerung sinnvoll, um alle Effizienzpotenziale ausschöpfen zu können. Lichtmanagement ist auch im Gebäudeenergiegesetz (GEG) als Referenztechnologie verankert. Tageslichtsensoren richten dabei die künstliche Beleuchtung am natürlichen Lichteinfall aus.

Präsenzmelder schalten das Licht automatisch ab, wenn etwa Flure oder Treppenhäuser nur sporadisch genutzt werden. Eine solche digitale Infrastruktur vereinfacht darüber hinaus die Wartung und erfordert weniger Einsätze des Servicepersonals.

Modernisierung rechnet sich

Ersetzen LED-Lösungen eine veraltete Beleuchtung mit Standard-Leuchtstofflampen und konventionellen Vorschaltgeräten, sinkt der Energieverbrauch bereits um rund 50 Prozent. Kommen Präsenzkontrolle und Tageslichtsteuerung hinzu, lassen sich Einsparungen bis zu 70 Prozent erzielen und mit professioneller Lichtplanung sogar bis zu 80 Prozent.

Hochwertigere Lichtlösungen können nachhaltiger sein und unterm Strich höhere Renditen erzielen als auf den ersten Blick kostengünstig erscheinende Anlagen. Entscheider sollten deswegen einen Lichtplaner hinzuziehen. Eine nachhaltige Lichtplanung behält den gesamten Lebenszyklus der Beleuchtungsanlage im Blick – von der Produktauswahl über die Wartung bis zur Entsorgung.

Lichtanlagen sind dann nachhaltig, wenn sie effizient arbeiten, die Umwelt entlasten und Menschen sie im Alltag als hilfreich erleben. Green- und Blue-Building-Zertifikate beziehen all diese Aspekte in ihre Bewertung ein.

Entsprechend ist auch das beste Instrument zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer Beleuchtungsanlage eine Analyse der Kosten über den gesamten Lebenszyklus – von der Produktauswahl über den Betrieb bis zur Entsorgung. Sie vergleicht nicht nur die Anschaffungskosten, sondern bildet auch alle anfallenden Ausgaben ab: Investition (Kauf, Installation und eventuell anfallende Zinsen), Energieverbrauch, Wartung und Reparaturen, Kosten für Demontage und Entsorgung.

Bei größeren Projekten übernehmen oft auch Hersteller die Planung und beziehen mögliche Förderungen zur Finanzierung ein. Über sämtliche Programme des Bundes, der Länder und der EU informiert die Förderdatenbank des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) unter www.foerderdatenbank.de.

Beleuchtung im Mietkauf, Leasing oder Contracting

Für die Modernisierung der Beleuchtung steht Immobilienbetreibern häufig nur begrenzt Investitionskapital zur Verfügung. Eine Lösung ist Light as a Service (LaaS): Der Kunde kauft keine Beleuchtungsanlage, sondern sichert sie sich für einen festgelegten Zeitraum als Dienstleistung; die Vergütung erfolgt über regelmäßige Zahlungen. Weitere Finanzierungsmodelle sind Mietkauf, Leasing und Contracting.

Von der Sanierung der Beleuchtung profitiert die Umwelt durch niedrige CO2-Emissionen – und auch die Umweltbilanz eines Unternehmens oder einer Kommune. Der deutlich geringere Betriebsstromverbrauch hilft, steigende Energiepreise zu kompensieren. Und schließlich trägt gutes Licht zur Sicherheit und damit auch zur Gesundheit der Menschen bei.

Quelle: Brancheninitiative licht.de