Klausel im Mietvertrag

BGH zu sog. „Vollständigkeitsklauseln“

In dem Rechtsstreit ging es um eine Zusicherung des Vermieters über den baulichen Standard einer Mietsache. Diese war aber nicht im Mietvertrag schriftlich festgehalten. Es wurde die Frage behandelt, ob die Klausel im Mietvertrag zulässig sei: "„§ 14 Sonstiges - 1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht. 2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden.“

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BILD: ADOBESTOCK/ M.SCHUPPICH
BILD: ADOBESTOCK/ M.SCHUPPICH

In dem Rechtsstreit hat die beklagte Mieterin unter Zeugenbeweis vorgetragen, der Vermieter habe ihr vor Mietbeginn bestimmte bauliche Standards (bzgl. einer Ver-glasung) versprochen; wegen deren Nichteinhaltung hatte die Mieterin gemindert und es ging nun letztlich um die Rechtmäßigkeit der Minderung. Da die Thematik der Verglasung nicht im Mietvertrag aufgenommen war, wurde die Frage relevant, ob die Klausel in § 14 Ziff. 1 des Mietvertrags zulässig ist. Auch wenn dieses Urteil zu einem Gewerberaummietvertrag ergangen ist, ist es vollständig auf das Wohn-raummietrecht übertragbar. Auch in Wohnraummietverträgen werden solche Voll-ständigkeitsklauseln fast durchgängig verwendet.

Die Entscheidung:

Der BGH hält an seiner Rechtsprechung (übrigens auch der des VIII. Zivilsenats, der fürs Wohnraummietrecht zuständig ist) fest, wonach solche Klauseln lediglich die ohnehin eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Vertragsurkunde wiedergeben.

Demjenigen, der sich auf eine abweichende mündliche Vereinbarung berufen will, müssen sie aber den Gegenbeweis offenlassen. Eine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden kann solchen Klauseln nicht entnommen werden, auch nicht, dass Verhandlungen zwischen den Parteien vor Abschluss eines schriftlichen Vertrags keinerlei Bedeutung mehr haben dürften. AGB-rechtlich wäre so etwas spätestens als Beweislastumkehr-Regelung unzulässig.

Ohne weitere Feststellungen zum tatsächlichen Willen der Vertragsparteien sei einer solchen Klausel auch nicht zu entnehmen, dass die Parteien mit dem schriftlichen Vertrag von ihren vorvertraglichen mündlichen Vereinbarungen abrücken wollten. Es müsse im Einzelfall durch Prüfung des Willens beider Parteien ermittelt werden, ob sie mit Abschluss des schriftlichen Vertrags solche nicht formal in den Vertrag aufgenommenen Vereinbarungen bzw. Zusagen in Wegfall bringen wollten.

Auch die Schriftformklausel in § 14 Ziff. 2 half dem klagenden Vermieter nicht, weil sie sich ja nur auf nachfolgende Änderungsvereinbarung beziehen konnte.

BGH, Urteil vom 03.03.2021, Aktenzeichen XII ZR 92/19

Praxishinweise:

Solche „Vollständigkeitsklauseln“ werden immer wieder verwendet. Man sollte sich dadurch aber nicht in Sicherheit wiegen. Gerade bei Gewerberaummietverträgen von längerer Dauer ist immer an das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu denken.

Alles, was nach dem Willen der Parteien Gegenstand der vertraglichen Einigung sein soll, muss daher unbedingt im Vertrag Erwähnung finden. Heilungsklau-seln helfen nicht einmal, solche Unterlassungen nachträglich geheilt zu bekommen.

Im Wohnraummietrecht gewinnen vor allem Beschaffenheitsvereinbarungen bzgl. der Mietsache, die außerhalb der Vertragsurkunde getroffen wurden, immer wieder erhebliche Bedeutung. Hier sollten sowohl Vermieter als auch Mieter auf der Hut sein, klar im Vertrag zu regeln, was denn eigentlich gelten soll. Also: Ggf. solche Klauseln wie § 14 aus dem Streitfall weiter verwenden, aber den Inhalt aller Ver-einbarungen vollständig im schriftlichen Vertrag aufnehmen!

Quelle: IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH

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