Höchstwerte bei den Wohnungsmieten in München

"Die Nachfrage nach Wohnraum ist in München aufgrund der kontinuierlich steigenden Einwohnerzahlen sowie einer seit Jahren klar unzureichenden Bautätigkeit ungebrochen hoch", so Prof. Stephan Kippes, "der seit Herbst 2010 ungebrochene Anstieg des Mietpreisniveau setzt sich im Herbst 2012 fort. Gegenüber dem Frühjahr 2012 wurde bei Altbauwohnungen ein erneuter Mietpreisanstieg von +2,2 %, bei Bestandswohnungen +1,5 % und bei neuerrichteten Wohnungen +2,8 %. Alle drei Marktsegmente verzeichneten somit erneute Höchstwerte."

Beim Vergleich der Entwicklung der Kauf- und Mietpreise in München konnte festgestellt werden, dass das Kaufpreisniveau für Eigentumswohnungen/Bestand (guter Wohnwert) seit 2001 deutlich stärker als die Wohnungsmieten (Bestandsobjekte, guter Wohnwert) zugenommen haben. Der Anstieg des Kaufpreisniveaus lag bei diesem Marktsegment bei +43,0 %. Bei den Wohnungsmieten wurde eine Steigerung von +16,0 % ermittelt. Bei den neugebauten Wohnungen wurde eine ähnliche Entwicklung festgestellt. Während die Kaufpreise für neuerrichtete Eigentumswohnungen einen Anstieg von +44,0 % verzeichneten, legten die Mieten um +14,0 % zu. In Folge dieser Entwicklung sinken die Renditen, die Eigentümer aus den Mieterträgen ihres investierten Kapitals erzielen.

"Bayernweit weisen alle Mietobjekttypen im Herbst 2012 im Vergleich zum Frühjahr 2012 steigende Werte auf", so IVD-Vorstandsmitglied Martin Schäfer, "mit +5,0 % tendierten die Mietwohnungen/Altbau am stärksten. Bei den Bestandswohnungen liegt die Veränderung bei +3,4 % und bei den neugebauten Wohnungen bei +3,6 %. Im 10-Jahres-Vergleich verzeichnen die Altbauwohnungen einen Anstieg von beachtlichen +25,4 %, Bestandswohnungen von +27,3 % und die neugebauten Wohnungen +36,7 %. Auch die Häuser zur Miete meldeten im Herbst 2012 Rekordmieten. Die Reihenmittelhäuser/Bestand sind seit Herbst 2002 um beachtliche +23,8 %, die neugebauten Reihenmittelhäuser +30,0 %, die Doppelhaushälften/Bestand +30,0 und die Doppelhaushälften/Neubau +27,6 % gestiegen."

Trotz allen Bemühungen der Stadt München neuen Wohnraum zu schaffen, bleibt das Ziel jährlich mindestens 7.000 neuen Wohnungen zu errichten vor dem Hintergrund des prognostizierten Rückgangs der Baugenehmigungen im Jahr 2012 auch in der Zukunft weiterhin schwer zu erreichen. Die Folgen der unzureichenden Bautätigkeit der vergangenen Jahre sind bereits heute in stark steigenden Kauf- und Mietpreisen deutlich zu erkennen. Um eine weitere Verschärfung der Situation zu vermeiden, fordert der IVD Süd eine intensive Wohnraumförderung für stark wachsende Regionen, Maßnahmen zu sozialverträglichen Nachverdichtung sowie eine zügige Genehmigungspraxis, die die Schaffung von neuem Wohnraum unterstützt.

Angesichts des Wohnungsmangels gewinnt das Thema "Umwidmung von Gewerbe- in Wohnimmobilien" deutlich an Bedeutung. "Wenig hilfreich sind in diesem Zusammenhang", so Prof. Stephan Kippes, "die Diskussionen über eine Ausweitung von Zweckentfremdungsverboten, wie sie gerade wieder im Wahljahr auftauchen. Diese Verordnungen, die verbieten sollen Wohn- in Gewerberaum umzuwandeln, sind kontraproduktiv. Sicherlich können sie verhindern, dass Immobilien dem Wohnungsmarkt entzogen werden, aber sie verhindern auch gleichzeitig, dass in Zeiten niedriger Gewerbeimmobilienpreise und relativ hohen Wohnungsmieten durch die Umwandlung von Gewerbeeinheiten in Wohnungen neuer Wohnraum geschaffen wird."

Aktuell werden in München bei Altbauwohnungen mit gutem Wohnwert im Durchschnitt 14,20 €/m² bezahlt. Die Mieten für Wohnungen aus dem Bestand liegen bei 13,30 €/m² und für Neubauwohnungen bei 14,90 €/m². Die Miete für Reihenmittelhaus/Bestand blieb im Herbst 2012 stabil bei durchschnittlich 1.700 €/Objekt. Für einen Reihenmittelhaus/Neubau werden 1.870 €/Objekt, für Doppelhaushälften/Bestand 1.980 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Neubau 2.370 €/Objekt verlangt.

Das Mietpreisniveau steigt in München deutlich stärker als das verfügbare Einkommen. Während die Mieten im Zeitraum zwischen 1995 und 2012 einen Anstieg von +45,1 % verzeichneten, legte das Realeinkommen der privaten Haushalte gemäß Hochrechnung des IVD-Instituts um +32,4 % zu. Eine ganz erhebliche zusätzliche Belastung für die Haushalte stellen seit Jahren die enorm steigenden Wohnungsnebenkosten dar. Alleine im Zeitraum zwischen 2005 und November 2012 lag der Anstieg der Ausgaben für Strom und Gas bei beachtlichen +47,7 %. Die Kosten für regelmäßige Instandhaltungen und Reparaturen verteuerten sich innerhalb der vergangenen sieben Jahre um +27,1 %. Für Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung werden heute etwa +21,1 % bzw. +9,1 % mehr ausgegeben als im Jahr 2005.