Das makroökonomische Umfeld aus hohen Zinsen und hohen Preisen belastet den Markt weiterhin, aber das knappe Wohnraumangebot stoppt den Preisrückgang. Ab 2025 rechnet der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seiner aktuellen Immobilienprognose mit einem leichten Anstieg um rund 1 Prozent. Im Jahr 2023 fielen die Preise in Deutschland noch um 4,5 Prozent zum Vorjahr.
Nach Auffassung des BVR wäre ein Dreiklang von Maßnahmen nötigt: die Bau- und Planungsvorschriften vereinfachen und vereinheitlichen, Förderung verbessern, Grunderwerbssteuern senken.
Die Unterstützung der Regierung für serielles und modulares Bauen gehe etwa in die richtige Richtung. Angesichts der Herausforderungen sei jedoch mehr nötig. Die BVR-Studie zeigt Möglichkeiten auf, um konkrete Probleme bei der Wohnungspolitik zu lösen. Die Baustandards müssten weiter vereinfacht und reduziert werden. Der geplante Gebäudetyp E für einfaches Bauen kann helfen, wenn die noch bestehenden Rechtsunsicherheiten ausgeräumt sind. Zudem brauche es die Digitalisierung, Entbürokratisierung und Harmonisierung von Verwaltungsverfahren. Zuletzt sollte die Grunderwerbsteuer für Eigennutzer gesenkt werden.
Zu wenige neu-gebaute, zu teure Wohnungen können nicht die Lösung sein
Die Prognose des BVR für Wohnimmobilienpreise zeigt auf, dass sich die Preisentwicklung stark regional unterscheidet. Die Preise in den Top-7-Städten sind deutlich stärker gestiegen und liegen im Vergleich zu den Einkommen rund vier Fünftel höher als 2007. In den anderen kreisfreien Städten haben sich die Preise gemessen an den durchschnittlichen Einkommen um knapp ein Drittel verteuert, in den Landkreisen nur um rund 17 Prozent. Ein ähnliches Bild zeigt sich am Mietmarkt. Die Preise stiegen in den Top-7-Städten um knapp ein Viertel mehr als die Mieten. Im Durchschnitt aller anderen Kreise waren es unter zehn Prozent. Das zeigt: je städtischer die Lage, desto knapper der Wohnraum und desto größer der Bedarf nach bezahlbarem Neubau.
Der langjährige Immobilienboom endete 2023 jäh. Die Preise fielen im ungewichteten Durchschnitt aller Kreise Deutschlands um 4,5 % zum Vorjahr. Damit vergünstigte
sich selbst genutztes Wohneigentum zum ersten Mal seit 2010 während der Weltfinanzkrise.
Der Rückgang fiel diesmal größer aus, weil Immobilien in der Zwischenkrisenzeit einen Boom erlebten. Während Corona erreichte dieser mit Preisanstiegen von bis zu
10 % seinen Höhepunkt. Wo dieser Boom stärker ausfiel, folgten nun die stärkeren Verluste. Die Preise der größten und wichtigsten Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt (Main), Stuttgart und Düsseldorf fielen im ungewichteten Mittel des selbst genutzten Wohneigentums um 6,1 %.
Die Preise der kreisfreien Städte ohne diese Top 7 gaben um 5,5 % nach, die Preise in den (Land-)Kreisen um 4 %. Gemessen am erwartbaren Ertrag bleiben Immobilien
damit im langjährigen Vergleich teuer. In den Top-7-Städten liegt das Verhältnis von Preisen zu Mieten nach den Preisverlusten noch ein Viertel höher als 2007.
Während Corona hatte es zeitweise 40 % darüber gelegen. Das Verhältnis drückt aus, wie stark die Preise relativ zu den Mieten gestiegen sind. Ein Anstieg bedeutet, dass es entsprechend mehr Mieten braucht, um den Preis zu finanzieren. Die theoretische Mietrendite der Immobilie sinkt. In den anderen kreisfreien Städten und Kreisen liegt das Verhältnis nur 9 beziehungsweise 8 % höher als 2007. Die Top-7-Städte haben sich also überproportional verteuert.
Ein ähnliches Bild zeigt das Verhältnis der Preise zu den Haushaltseinkommen, also das Verhältnis des zu zahlenden Preises zu den finanzierenden Einkommen. In den größten sieben Städten überstiegen die Preis- die Einkommenszuwächse deutlich. Es brauchte 2023 83 % oder vier Fünftel mehr Einkommen zum Erwerb einer Immobilie als noch 2007. Unmittelbar nach Corona, 2022, war es knapp das Doppelte gewesen. Auch hier bleiben die anderen kreisfreien Städte und Kreise erschwinglicher. Das Preis-Einkommens-Verhältnis weitete sich nur um knapp ein Drittel beziehungsweise knapp ein Fünftel aus. Wohnraum verteuerte sich damit insgesamt signifikant.
Begrenzung der Baukosten durch effizientere Regelsetzung
Die Bautätigkeit lag im Verhältnis zum jährlichen Bedarf von 2021 und 2023 in Deutschland nur bei 79 %, in den größten sieben Städten sogar nur bei 59 %. Neben
komplizierten Vorgaben und aufwendigen Genehmigungsverfahren haben zuletzt auch gestiegene Personal- und Materialkosten sowie das höhere Zinsniveau für eine schwache Baukonjunktur gesorgt.
Um die Baukonjunktur anzukurbeln und die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien zu erhöhen, sollten die Baukosten durch effizientere Regelsetzung
begrenzt werden. Dies ist z.B. möglich durch eine Vereinfachung und Reduzierung von Baustandards.
KfW-Förderprogramme weniger komplex gestalten
Angesichts bestehender unterschiedlicher Förderbedingungen bei den einzelnen wohnwirtschaftlichen KfW-Förderkreditprogrammen sollten deren Bedingungen vereinheitlicht werden. Die damit verbundene Komplexitätsreduzierung trägt zu mehr Transparenz und einer besseren Verständlichkeit der Förderkreditbedingungen bei. Zudem sollten bei den KfW-Förderprogrammen zur energetischen Sanierung von Wohngebäuden die Tilgungszuschüsse angehoben werden, um deren Attraktivität zu erhöhen.
Quelle: Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) -Immobilienprognose
Martina Eisinger
