Die Preise für Wohneigentum sind in den vergangenen Jahren bundesweit vielerorts gesunken. Langfristig zeige die Wertentwicklung in den meisten Regionen jedoch nach oben: Bis 2035 sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte real, also inflationsbereinigt, um 0,4 Prozent pro Jahr steigen. Besonders stark falle der reale jährliche Preisanstieg voraussichtlich in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen, in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2025". Die Untersuchung führten Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. Ihre Berechnungen zeigen, wie sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 entwickeln könnten.
Nur geringe reale Preiszuwächse prognostiziert das HWWI unter anderem für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, aber auch für einige Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns.
Preisrückgänge seien in sehr ländlich geprägten Regionen Ost- und Mitteldeutschlands sowie in einigen grenznahen Gebieten zu erwarten.
"Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilienmarkt vor allem durch die demografischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der jeweiligen Regionen bestimmt. In Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen weiterhin an. Viele Großstädte und ihr Umland gehören daher zu den Regionen mit relativ hoher Wertentwicklung", sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland.
Steigende reale Durchschnittspreise in 13 Bundesländern erwartet
Unter den Bundesländern dürfte der Anstieg der realen Kaufpreise im Durchschnitt in Schleswig-Holstein am höchsten ausfallen. Dort rechnet das HWWI bis 2035 über alle Regionen mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,7 Prozent, gefolgt von Baden-Württemberg und Bayern (beide 0,6 Prozent).
Für drei Bundesländer geht die Prognose dagegen von durchschnittlich sinkenden Kaufpreisen bis 2035 aus. In Sachsen-Anhalt fallen die Preise laut Prognose im Durchschnitt über die vierzehn Landkreise und kreisfreien Städte des Bundeslandes real um 0,4 Prozent pro Jahr. Auch in Thüringen (-0,2 Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) ist im Durchschnitt mit sinkenden realen Kaufpreisen zu rechnen.
"In Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen sinkt die Zahl der Einwohner am stärksten im bundesweiten Vergleich. Gleichzeitig altert die Bevölkerung dort überdurchschnittlich, insbesondere im ländlichen Raum. Dies führt zu sinkenden Kaufpreisen. Ausnahmen sind die meisten Groß- und Mittelstädte", sagt Beermann.
Leipzig entwickelt sich zur stärksten Boom-Stadt
Eine dieser Ausnahmen ist Leipzig. Von allen 400 bundesweit untersuchten Landkreisen und kreisfreien Städten erwarten die Experten hier bis 2035 den höchsten Anstieg der Kaufpreise. Das prognostizierte Wachstum liegt dort im Durchschnitt bei real 1,9 Prozent pro Jahr. Die Gründe für diesen Preisauftrieb seien vielfältig: Laut Prognosen wird in Leipzig das verfügbare Einkommen bis 2035 deutlich steigen. Zudem werde die Bevölkerung um vier Prozent wachsen und sich dabei leicht verjüngen. Von allen 400 Regionen Deutschlands werde für Leipzig der höchste prozentuale Anstieg an Personen im Erwerbsalter erwartet. Ein weiterer wichtiger Faktor für diese Prognose seien die im Vergleich zu anderen Großstädten immer noch relativ günstigen Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand von durchschnittlich 3.231 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024.
Besonders hohe Wertsteigerung in Großstädten erwartet
Auf kommunaler Ebene fallen laut Prognose die Preiszuwächse in den Großstädten mit Ausnahme der größten sieben Städte am stärksten aus. Dort werden die Kaufpreise bis 2035 voraussichtlich über alle Städte um durchschnittlich 0,6 Prozent pro Jahr steigen, gefolgt von den Mittelstädten mit 0,5 Prozent und den großen Sieben mit 0,4 Prozent. In den Landkreisen ist dagegen über alle Regionen im Durchschnitt ein etwas geringeres jährliches Wachstum von 0,3 Prozent zu erwarten.
Gegen den Trend in ihrem Bundesland stehen drei ostdeutsche Städte an der Spitze der Großstädte mit der dynamischsten prognostizierten Kaufpreisentwicklung pro Jahr bis 2035. Mit Leipzig und Dresden liegen gleich zwei sächsische Städte ganz vorne. Letztere hat mit durchschnittlich 3.047 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024 ebenfalls noch vergleichsweise moderate Kaufpreise. Dementsprechend rechnet das HWWI in der Barockstadt an der Elbe mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 1,0 Prozent pro Jahr. Mit Erfurt liegt eine thüringische Stadt auf Platz drei. Hier sollen die Kaufpreise bis 2035 um durchschnittlich 0,9 Prozent pro Jahr steigen.
Zehn Großstädte mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen kreisfreien Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern; Wohnungen im Bestand in Euro; ohne Ferienimmobilien:
1. Leipzig; 1,9 %; 3.231 Euro/qm
2. Dresden; 1,0 %; 3.047 Euro/qm
3. Erfurt; 0,9 %; 2.863 Euro/qm
4. Ludwigshafen am Rhein; 0,9 %; 2.794 Euro/qm
5. Potsdam; 0,9 %; 5.049 Euro/qm
6. Bonn; 0,9 %; 3.880 Euro/qm
7. Osnabrück; 0,9 %; 2.864 Euro/qm
8. Fürth; 0,9 %; 3.575 Euro/qm
9. Oldenburg (Oldenburg); 0,8 %; 3.219 Euro/qm
10. Heilbronn; 0,8 %; 3.541 Euro/qm
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2025); VALUE Marktdatenbank (2025); Berechnungen HWWI
Redaktion (allg.)
