Diese Trends analysiert der aktuelle Catella Residential Market Overview für die ersten drei Monate 2025, der Entwicklungen in 59 Städten aus 16 europäischen Ländern untersucht. Demnach zeigten die Mieten im ersten Quartal 2025 in Europa weiter nach oben, während die Entwicklung der Kaufpreise differenziert verlaufe: Einige Märkte erlebten eine moderate Erholung, andere hingegen weiterhin leichte Preisrückgänge. Die anhaltend geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig hoher Wohnraumnachfrage führe in zahlreichen Städten zu Angebotsengpässen und folglich zu einer steigenden Überbelegung von Mietwohnungen.
Dr. Lars Vandrei, Head of Research bei Catella Investment Management (CIM), kommentiert: „Das erste Quartal 2025 war erneut von großer Unsicherheit geprägt. Trotzdem konnten wir ein moderates Wachstum der Kaufpreise sowie stabilisierte Renditen feststellen. Die Nachfrage auf dem Mietmarkt bleibt ungebrochen hoch, was sich in steigenden Mietpreisen und einer zunehmenden Überbelegung zeigt.“
Die Mietmärkte in urbanen Ballungsräumen
In über 80 Prozent der untersuchten Städte (48 der 59) seien die Mietpreise gestiegen. Der europäische Durchschnitt liege aktuell bei 20,02 Euro pro Quadratmeter im Monat, was einem Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem Durchschnitt derselben Städte in dritten Quartal 2024 entsprechet.
Die höchsten Mieten verzeichne Dublin mit durchschnittlich 40 Euro (+5,00 €) – gleichzeitig auch das größte Mietpreiswachstum. Der zweitteuerste Mietmarkt finde sich in London mit 39,30 Euro (+1,70 €) gefolgt von Genf mit 34,50 Euro (-0,20 €).
Die geringsten Mietpreise liegen in den betrachteten Städten in Leipzig bei 10,30 Euro sowie im belgischen Lüttich bei 11,05 Euro und Graz bei 11,10 Euro pro Quadratmeter.
Die Märkte in Deutschland
Die Mieten seien in allen untersuchten deutschen Städten gestiegen. An der Spitze liege München mit 24,50 Euro pro Quadratmeter (+0,40 €), gefolgt von Frankfurt (19,50 €/m², +0,30 €) und Stuttgart (18,30 €/m², +0,20 €/m²).
Auch bei den Kaufpreisen liege München mit 9.970 Euro pro Quadratmeter vorn und somit noch leicht unterhalb der Zehntausendermarke, die 2022 überschritten wurde. Dahinter folgten Frankfurt mit 6.980 Euro und Hamburg mit 6.810 Euro.
Leipzig biete im Durchschnitt noch die mit Abstand geringsten Kaufpreise der acht größten Städte in Deutschland mit durchschnittlich 3.280 Euro und Spitzenrenditen von 5,25 Prozent.
Die niedrigsten Renditen weist München mit 4,20 Prozent auf.
Die Eigentumsmärkte
Die Preise für Eigentumswohnungen seien in 31 der 59 untersuchten Städte gestiegen. Der durchschnittliche europäische Quadratmeterpreis liegt bei 5.696 Euro, was einem Zuwachs von 0,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspreche.
Die höchsten Kaufpreise seien in der Schweiz zu registrieren: Genf bleibe mit 15.720 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt, gefolgt von Zürich (13.870 €/m²) und London (13.440 €/m²).
Die günstigsten Wohnungspreise wurden in den finnischen Städten Jyväskylä (2.240 €/m²) und Oulu (2.370 €/m²) festgestellt.
Die höchsten relativen Preisanstiege seit dem dritten Quartal 2024 verzeichneten Kopenhagen, Göteborg und Madrid, mit Zuwächsen von 9,6 Prozent, 10,5 Prozent bzw. 11,9 Prozent.
Die Entwicklung der Renditen
Die durchschnittlichen Spitzenrenditen für Mehrfamilienhäuser lägen im Mittel aktuell bei 4,58 Prozent und damit unverändert auf dem Niveau des dritten Quartals 2024.
Die niedrigsten Renditen weisen Stockholm (2,50 %) sowie Zürich und Genf (jeweils 2,70 %) auf.
Die höchsten Spitzenrenditen können Investoren in Cork (6,25 %) sowie in Polen (Krakau und Breslau jeweils 6,00 %, Warschau 5.75 %) erzielen.
Steigende Überbelegung in Europa
Als Sonderthema greift die Catella-Analyse die Überbelegungsquote in den europäischen Ländern auf, die angibt, wie viele Personen in Haushalten leben, denen nicht genügend Räume zur Verfügung stehen. In der EU wohnten im Jahr 2014 18,1 Prozent der Bevölkerung in zu kleinen Wohnungen. Diese Zahl sei bis zum Jahr 2024 leicht zurückgegangen auf 16,9 Prozent. Gleichzeitig stieg jedoch der Anteil der Mieter, die nicht genügend Räume zur Verfügung haben von 20,4 Prozent 2014 auf EU-weit 24,4 Prozent im vergangenen Jahr. Insbesondere im Norden und Osten Europas seien hohe Überbelegungsquoten festzustellen, während west- und südeuropäische Haushalte tendenziell über ausreichend Räume verfügten. Allerdings steige die Überbelegung gerade dort signifikant: Deutschland (+4,9 %), Belgien (+4,6 %) und Spanien (+3,8 %), aber auch Schweden (+4,0 %) verzeichneten bemerkenswerte Anstiege.
Unter Mietern sei diese Entwicklung noch ausgeprägter: Belgien (+9,0 %), Spanien (+8,0 %) und Irland (+7,9 %) zeigten deutliche Zunahmen und auch in Deutschland leben mit 18,4 Prozent inzwischen deutlich mehr Mieter in zu kleinen Wohnungen als noch zehn Jahre zuvor (11,5 %). Dies unterstreiche die zunehmende Mietwohnungsnot in Europa.
Angebotsmangel in Deutschland treibt Mietentwicklung in den kommenden Jahren
Der gesellschaftliche Trend zur Urbanisierung begünstigt langfristig Investoren im deutschen Immobilienmarkt. Nach dem Zinsschock der Jahre 2022 und 2023 zeigen sich seit Monaten Erholungstendenzen bei den Transaktionen. Das ergibt sich jetzt auch aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Neoshare, das für 2025 ein gewerbliches Transaktionsvolumen über alle Märkte hinweg von 30 bis 35 Milliarden Euro prognostiziert.
Das stagnierende Angebot am Wohnungsmarkt treffe auf eine weiter wachsende Nachfrage; die Wohnungsbaugenehmigungen seien gegenüber 2024 um 17 Prozent gesunken, die Wohnungsfertigstellungen um 13 Prozent. Dem gegenüber stehe in den sieben größten Städten ein Haushaltswachstum von knapp vier Prozent, was die Spitzenmieten in den Metropolen zwischen 2025 und 2028 um jährlich rund drei Prozent steigen lasse, so die Prognose.
„Das Wohnsegment bietet bei stabilisierten Renditen aufgrund des weiter deutlichen Mietenwachstums in den Großstädten das Potenzial für überdurchschnittliche Gesamtrenditen. Damit bleibt der Wohnungsmarkt auch zukünftig im Fokus von institutionellen wie privaten Investoren. Im Hinblick auf die Leistbarkeit von Wohnraum gehen wir davon aus, dass sich der Trend zu einer wachsenden Wohnfläche je Kopf in den Großstädten umkehrt“, so Piotr Bienkowski, Geschäftsführer von neoshare Real Estate.
Redaktion (allg.)
