In Deutschland wurden im Jahr 2025 rund 284,4 Milliarden Euro in private und gewerbliche Immobilien investiert. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband Deutschland IVD auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums der Finanzen, das die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer der Länder zusammengezählt hat. Trotz der positiven Entwicklung bleibe das Transaktionsvolumen deutlich unter den starken Jahren 2021 und 2022, als über 350 beziehungsweise 329 Milliarden Euro umgesetzt worden seien.
Symptomatisch für die Bremswirkung der gestiegenen Zinskosten ist die aktuelle Entwicklung beim offenen Immobilien-Publikumsfonds „Fokus Wohnen Deutschland“. Dieser hat die Rücknahme und die Ausgabe von Fonds-Anteilen am 26. Februar ausgesetzt. Die liquiden Mittel, heißt es in einer Pressemitteilung, würden nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis zu zahlen und die laufende Bewirtschaftung des Fonds sicherzustellen. Als Grund nennt der Publikumsfonds die „anhaltende Krise am Immobilienmarkt“, ausgelöst durch die abrupte Zinswende im Jahr 2022. „Seitdem sind die Finanzierungskosten deutlich gestiegen, Transaktionen dauern länger und das gesamte Transaktionsvolumen ist gesunken. Das veränderte Kapitalmarktumfeld hat zudem dazu geführt, dass alternative Anlageformen für viele Anleger wieder attraktiver wurden.“ Eine Trendwende sei aktuell nicht absehbar.
Transaktionsvolumen: Colliers meldet Rückgang von 15 Prozent
Ein ähnliches Bild zeichnet auch der Immobiliendienstleister Colliers in seiner Analyse für 2025. Der deutsche Wohninvestmentmarkt erreichte danach ein Transaktionsvolumen von 9,1 Milliarden Euro, was einem Rückgang um 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspreche. Grund für den Rückgang am Gesamtmarkt sei, dass sich Investoren zurückhaltender und selektiver zeigten als erwartet. Zudem habe es dem Markt an großvolumigen Portfoliotransaktionen gefehlt, die deutlich weniger gehandelt wurden als noch im Vorjahr. So entfielen im vergangenen Jahr 3,6 Milliarden Euro (39 Prozent) des gehandelten Kapitals auf Portfolios (Vorjahr 5,7 Milliarden Euro bzw. 53 Prozent), deren durchschnittlicher Kaufpreis je Transaktion bei 56 Millionen Euro lag. 2024 lag der durchschnittliche Kaufpreis je Portfoliotransaktion bei 71 Millionen Euro. Florian Tack, Head of Residential Germany bei Colliers, stellt fest: „Die Nachfrage hat sich im zweiten Halbjahr 2025 abgeschwächt, vor allem wegen der erneut gestiegenen Zinsen infolge höherer Staatsanleiherenditen nach Ankündigung des Sondervermögens durch die Bundesregierung. Diese Delle, die insbesondere in den Sommermonaten zu sehen war, konnte auf das Gesamtjahr betrachtet nicht ausgeglichen werden.“
Einzelobjektverkäufe mit positiver Entwicklung
Der Rückgang des Transaktionsvolumens im Portfoliosegment fiel laut Catella mit minus 36 Prozent deutlich stärker aus als der des Gesamtmarktes. Von insgesamt zehn Transaktionen mit einem Volumen von jeweils über 100 Millionen Euro entfielen sieben der größten Transaktionen auf das Portfoliosegment, während Einzelverkäufe im Jahresvergleich erfreulicherweise deutlich um 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zulegten. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von 5,5 Milliarden Euro registriert (Vorjahr: 4,6 Milliarden Euro).
BBSR registriert starkes Plus bei Kleintransaktionen
Die von Catella festgestellte Aufwärtsbewegung bei Einzelverkäufen deckt sich mit dem Bild, das das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeichnet. Nach den Zahlen der Transaktionsdatenbank des BBSR zog der Handel mit kleinen Bestandswohnungsportfolios im Jahr 2025 deutlich an. Das BBSR hat 53 sogenannte Kleintransaktionen mit 100 bis 800 Wohnungen gezählt. Das entspreche einem Plus von rund 65 Prozent gegenüber dem Vorjahr und markiere erstmals seit sieben Jahren wieder einen Anstieg in diesem Marktsegment.
Mit den zusätzlichen Verkaufsfällen nahm auch die Zahl der gehandelten Wohnungen zu. Insgesamt wechselten 2025 rund 14.300 Wohneinheiten im Rahmen von Kleintransaktionen den Eigentümer, 58 Prozent mehr als 2024. Das Volumen liege damit allerdings weiterhin deutlich unter dem Niveau früherer Jahre. Besonders gefragt waren sehr kleine Portfolios mit bis zu 500 Wohnungen, die mehr als 80 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten. Größere Transaktionen blieben nach BBSR-Erkenntnissen hingegen selten: Lediglich acht Verkäufe mit mehr als 800 Wohnungen wurden 2025 gezählt. Mit rund 20.800 veräußerten Einheiten erreichte dieses Segment den niedrigsten Stand seit Beginn der Erfassung im Jahr 1999.
Als Gründe für die verhaltene Marktaktivität nennt das BBSR unter anderem geopolitische Unsicherheiten, ein schwaches konjunkturelles Umfeld sowie eine Angebotsknappheit bei größeren Wohnungsportfolios. „Steigende Mieten und die weiterhin niedrige Neubautätigkeit begünstigen die Investitionsbedingungen am Wohninvestmentmarkt“, sagte Jonathan Franke, Immobilienmarktexperte am BBSR. „Vor diesem Hintergrund rechnen wir für 2026 mit einer moderaten Belebung des Handels, auch über den Kreis der deutschen Investoren hinaus.“ (Red.)
Die Auswertung (BBSR-Analysen KOMPAKT 04/2026) ist hier abrufbar:
https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/analysen-kompakt/2026/ak-04-2026-dl.pdf
Redaktion (allg.)
