Zum Auftakt 2024 zeigt sich das erwartet schwache Transaktionsvolumen

Jones Lang LaSalle SE (JLL) hat ein Transaktionsvolumen von 820 Millionen Euro zusammenaddiert. Damit sei der Vorjahreswert (2,1 Milliarden Euro) um fast zwei Drittel unterschritten worden. Noch deutlicher falle der Rückgang im Vergleich zum Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre aus (5,2 Milliarden Euro). Hier betrage das Minus 82 Prozent. Lediglich rund 4.000 Wohneinheiten wurden von Januar bis März gehandelt – im Vorjahresquartal waren es noch rund 7.600 Einheiten.

Colliers hat ein Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten 2024 von 1,6 Milliarden Euro errechnet. Dieses Ergebnis sei verhaltener als erwartet und die positive Dynamik des starken vierten Quartals 2023 konnte nicht mit ins neue Jahr genommen werden. So lag das Ergebnis der ersten drei Monate 2024 um 6 Prozent unter dem des Vorjahres.

Nach der Berechnung von Savills wurden im 1. Quartal des Jahres 2024 in Deutschland Wohnimmobilien für rund 755 Millionen Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Das seien etwa 60 Prozent weniger als im Quartalsdurchschnitt des letzten Jahres und sogar 86 Prozent weniger als im Quartalsmittel der letzten fünf Jahre. Mit weniger als zwanzig Transaktionen im ersten Quartal sei die Zahl laut Savills auf den niedrigsten Stand seit Beginn der Erfassung im Jahr 2009 gefallen.

Beschaffung von Fremdkapital derzeit schwierig

„In der aktuell unsicheren Marktphase werden großvolumige Einzelinvestments eher gemieden, zumal sich auch die Fremdkapitalbeschaffung für Großdeals deutlich schwerer gestaltet“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Derzeit würden eigenkapitalstarke Käufergruppen über Asset- und Fondsmanager das Marktgeschehen dominieren. Momentan zeichne sich der deutsche Wohninvestmentmarkt durch einen Fokus auf kleinteilige Investments aus. Zwei von drei Transaktionen entfielen im ersten Quartal 2024 auf die Größenordnung kleiner als zehn Millionen Euro; die durchschnittliche Dealgröße lag mit 18 Millionen Euro rund 34 Millionen Euro unter dem langjährigen Durchschnitt, so die Analyse von JLL.

Blick auf Wohnobjekte mit Mietsteigerungspotenzial

Bei den im ersten Quartal 2024 abgeschlossenen Transaktionen zeigt sich nach Einschätzung von JLL, dass sich Investoren in der momentanen Marktlage auf Objekte mit kurzfristigem Mietsteigerungspotenzial fokussieren, etwa durch die Reduzierung von Leerständen oder durch Modernisierungen.

Markterholung 2024 erwartet – Mieten im Aufwärtstrend

Emanuel Eckel, Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers erkennt eine grundsätzlich gute Stimmung bei den Akteuren. Es gebe einen großen Willen, in das Wohnen zu investieren, weil die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter hoch und die Neubauzahlen weiterhin zu niedrig seien. Eckel wörtlich: „Wir erwarten daher für 2024 ein deutliches Mietwachstum in den A-Städten.“ Bei einer erwarteten Stabilisierung der Finanzierungskonditionen und leicht sinkenden Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr erwartet Colliers eine höhere Investmenttätigkeit im Jahresverlauf. Junge und ESG-konforme Bestandsobjekte würden dabei weiter im Fokus der Investoren stehen.

Diese Einschätzung teilt Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany. Die Preise bekämen aus Sicht von Eigentümern und Investoren weiterhin Rückenwind durch sehr gute Fundamentaldaten am Mietmarkt. Savills geht davon aus, dass die Leerstände sinken und die Mieten steigen. Matti Schenk fasst die Lage zusammen: „Obwohl der Zuzug Geflüchteter aus der Ukraine abebbte, blieb die Nettozuwanderung im vergangenen Jahr hoch. Es erscheint wahrscheinlich, dass das Geburtendefizit auch in den nächsten Jahren durch Zuwanderung mehr als ausgeglichen wird und die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt.

Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany prognostiziert schon für den kommenden Sommer eine leichte Belebung. Ausschlaggebend dafür seien in Vorbereitung befindliche oder noch laufende Verkaufsprozesse, nicht zuletzt von börsennotierten Wohnungsgesellschaften. Dies dürften für mehr Angebot im Jahresverlauf sorgen. (Red.)