Marktentwicklung Wohnimmobilien 2023

Mieten steigen während Preise für Bestandsimmobilien sinken

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen wurden 2022 in NRW noch 47.400 neue Wohnungen gebaut. Vielerorts sind die Mieten gestiegen, während die Preise für Wohneigentum sanken. Zu diesen Ergebnissen kommt der jetzt erschienene Wohnungsmarktbericht NRW 2023 der NRW.BANK.

Die Preise für neuwertige Wohnimmobilien sind überwiegend stabil, während ältere Bestandsgebäude – insbesondere solche mit schlechten Energiewerten – nur mit deutlichen Abschlägen zu veräußern sind. Foto: Adobestock/Elxeneize
Die Preise für neuwertige Wohnimmobilien sind überwiegend stabil, während ältere Bestandsgebäude – insbesondere solche mit schlechten Energiewerten – nur mit deutlichen Abschlägen zu veräußern sind. Foto: Adobestock/Elxeneize

In sämtlichen Kreisen und in fast allen der 396 Gemeinden in Nordrhein-Westfalen ist die Bevölkerung gewachsen. Im Jahr 2022 lebten mit 18,1 Mio. Menschen rund 215.000 Personen mehr in Nordrhein-Westfalen als im Vorjahr. Das bedeutet, dass ungefähr eine Stadt in der Größenordnung von Oberhausen hinzugekommen ist. Grund dafür ist der hohe Zuzug aus dem Ausland, insbesondere von Geflüchteten aus der Ukraine.

Durchschnittliche Miete in NRW beträgt 8,87 Euro pro Quadratmeter

Der Einwohnerzuwachs führt zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum. Mietangebote sind daher nur kurz auf dem Markt und die Zahl der offerierten Wohnungen nimmt deutlich ab. Die gestiegene Nachfrage spiegelt sich auch in einem Anstieg der Wiedervermietungs- und Neubaumieten wider: Ende 2022 lag die durchschnittliche Miete bei Bestandswohnungen bei 8,51 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Plus von 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieser Mietpreisanstieg setzte sich im ersten Halbjahr 2023 fort: Aktuell liegen Mieten in Nordrhein-Westfalen bei durchschnittlich 8,87 Euro pro Quadratmeter. Je jünger die Immobilie, umso höher fällt die Preissteigerung aus. Im Landesdurchschnitt lag die Mietbelastungsquote aber immer noch unter der Marke von 30 Prozent.

Bauüberhang auf Rekordniveau

Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen lag im ersten Halbjahr 2023 mit 21.200 Wohnungen um rund ein Drittel unter dem Vorjahreszeitraum. Im Jahr 2022 erreichte der Bauüberhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen mit rund 138.000 Wohnungen oder einem Plus von 6,7 Prozent ein neues Rekordniveau.
 
Bei 70 Prozent aller aktuellen Baugenehmigungen spielt Umweltthermie – das heißt Wärmepumpen, die ihre Energie aus Luft und Wasser gewinnen – eine Hauptrolle bei der Gebäudeenergieversorgung.

Preise für Wohneigentum sinken

Auf dem Markt für Wohneigentum sei nach mehr als einem Jahrzehnt konstant steigender Immobilienpreise eine Trendwende eingekehrt. Die Preise für Bestands-Einfamilienhäuser sanken im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022 im Durchschnitt um 6,1 Prozent – allerdings nicht so stark, dass die gestiegenen Finanzierungskosten ausgeglichen werden.
Die Preisspanne im Land sei jedoch enorm: Im Kreis Höxter oder im Hochsauerlandkreis konnten im Jahr 2022 Bestandseigenheime für unter 250.000 Euro erworben werden. In Köln, Bonn, Düsseldorf, Essen und Münster sanken die Preise zumeist leicht, liegen aber immer noch durchschnittlich bei über 750.000 Euro.
Die Preise für ältere Bestandsobjekte sanken stärker als für Neubauimmobilien. Dies liegt vor allem an Unsicherheiten über zukünftige gesetzliche Regelungen und Aufwände zur energetischen Modernisierung.

Institutionelle Verkaufsaktivitäten sehr verhalten

Jenseits des Marktes für privaten Eigentumserwerb, auf der Ebene des institutionellen Wohninvestments, glaubt das Analyse- und Beratungsunternehmen Colliers, dass die Talsohle 2023 durchschritten worden sei. Colliers sagt eine positive Wende für 2024 voraus. Nach Angaben von Colliers zeigte sich das Gesamtjahr 2023 im institutionellen Wohninvestmentsegment mit einem Transaktionsvolumen von 8,8 Milliarden Euro verhaltener als erwartet. Nach einem schwachen dritten Quartal deutet die spürbare Belebung im vierten Quartal (stärkstes Quartal mit 2,9 Mrd. Euro) aber auf allmählich wieder anziehende Marktaktivitäten hin. Das Jahresergebnis lag um 39 Prozent unter dem des Vorjahres (14,4 Milliarden Euro) und verfehlte den Zehnjahresdurchschnitt um 57 Prozent. Mit 5,4 Milliarden Euro entfielen rund 61 Prozent des Investmentumsatzes auf Portfoliotransaktionen (Vorjahr 45 Prozent). Marktprägend waren insbesondere die Verkäufe von der Vonovia SE an Apollo sowie an CBRE Investment Management. Vom Gesamttransaktionsvolumen entfielen 41 Prozent bzw. 3,7 Mrd. Euro auf die A-Städte (Vorjahreszeitraum 42 Prozent) mit einer starken Konzentration auf Berlin (rund 2,0 Mrd. Euro) und München (rund 800 Mio. Euro).

Hohe Mietdynamik der Vorjahre verstärkte sich 2023 nochmals

Das starke Mietwachstum der letzten Jahre hat sich nach der Analyse von Colliers 2023 nochmals beschleunigt. In den A-Städten seien die Angebotsmieten im Bestandssegment um rund 8 Prozent gestiegen, im Neubausegment um rund 9 Prozent. Im Bestandssegment lagen die Mieten in allen A-Städten zum Jahresende 2023 höher als zum Ende des Vorjahres, wobei Berlin mit fast 13 Prozent das größte Plus aufweise. Im Neubausegment war das größte Plus mit 11 Prozent in Frankfurt zu beobachten. Das Mietwachstum sei jedoch kein Großstadtphänomen – betrachtet man Gesamtdeutschland, verteuerten sich die Neuvermietungsmieten von Bestandswohnungen um 5 Prozent, die Neubaumieten um 7 Prozent. Aufgrund des zu erwartenden massiven Rückgangs des Wohnungsneubaus und der bleibenden Angebotsknappheit erwartet Colliers auch 2024 deutlich steigende Mieten in allen Segmenten.

Insgesamt sei das Interesse an Wohnimmobilien auf Investorenseite weiterhin hoch. Bei einer erwarteten Stabilisierung der Finanzierungskonditionen im ersten und leicht sinkenden Finanzierungkosten im zweiten Halbjahr erwartet Colliers eine höhere Investmenttätigkeit im Jahresverlauf. (Red.)

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