„Wohnkosten-Milliarden treiben Mieten in die Höhe"

In vielen Regionen Deutschlands bezahle der Staat deutlich zu hohe Mieten, zum Teil lägen sie sogar erheblich über der örtlichen Durchschnittsmiete. Zu diesen Ergebnissen kommt die Wohnungsmarktstudie „Bauen und Wohnen 2024 in Deutschland“, die das Pestel-Institut in Hannover im Auftrag des Bündnisses „Soziales Wohnen“ durchgeführt hat. Diesem Bündnis gehören neben dem Deutschen Mieterbund unter anderem die Caritas, die Industriegewerkschaft Bau sowie Verbände der Baustoffwirtschaft an.

Die Untersuchung wirft Bund und Ländern vor, die Förderung von Sozialwohnungen massiv vernachlässigt zu haben. Dadurch sei ein „dramatischer Mangel an sozialem Wohnraum in Deutschland“ entstanden: So fehlen nach Berechnungen der Wissenschaftler bundesweit aktuell mehr als 910.000 Sozialwohnungen.

„Um bedürftigen Haushalten das Wohnen überhaupt noch zu ermöglichen, ist der Staat mittlerweile gezwungen, stetig steigende Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt zu akzeptieren. Dabei zahlt er sogar Mieten, die oft deutlich über der Durchschnittsmiete liegen. Dadurch sind die notwendigen staatlichen Ausgaben für das Wohngeld und für die Kosten der Unterkunft geradezu explodiert. Am Ende profitieren davon allerdings vor allem die Vermieter“, sagt Studienleiter Matthias Günther vom Pestel-Institut.

München: Jobcenter zahlt Mieten von 20 Euro

Er nennt dazu konkrete Zahlen: Spitzenreiter bei den „Turbo-Mieten“ sei die bayerische Landeshauptstadt München. Hier lag die von den Jobcentern gezahlte Miete bei den Kosten der Unterkunft mit 19,40 Euro pro Quadratmeter rund 6,60 Euro – und damit über 50 Prozent – über der Münchner Durchschnittsmiete. Unterm Strich bezahlt der Staat nach Berechnungen des Pestel-Instituts dadurch allein in München schon eine Millionensumme an „Mehr-Miete“ – und das Monat für Monat. Bundesweit ermittelt die Studie nur bei den Kosten der Unterkunft im Vergleich zur Durchschnittsmiete rund 700 Millionen Euro Mehrkosten pro Jahr.

Wohnkosten fünfmal höher als Investitionen für den Bau von Sozialwohnungen

Insgesamt habe der Staat nach Angaben der Wissenschaftler im vergangenen Jahr erstmals mehr als 20 Milliarden Euro an Sozialausgaben für die Unterstützung bedürftiger Menschen beim Wohnen ausgegeben: gut 15 Milliarden Euro für die Kosten der Unterkunft, die überwiegend von den Jobcentern gezahlt werden. Und zusätzlich über fünf Milliarden Euro für das Wohngeld. Dagegen lagen die Ausgaben von Bund und Ländern für den sozialen Wohnungsbau in den letzten Jahren lediglich bei gut vier Milliarden Euro pro Jahr, so die Studie.

„Die Sozialausgaben fürs Wohnen sind damit fünfmal so hoch wie die Förderung für den Neubau von Sozialwohnungen. Das ist ein deutliches Missverhältnis. Vor allem der Bund hat hier seit Jahrzenten ein Missmanagement betrieben: Er hat den Sozialwohnungsbau – also die Objektförderung – bis vor Kurzem auf ein Minimum heruntergefahren und damit drastisch steigende Ausgaben für die Kosten der Unterkunft und für das Wohngeld – also für die Subjektförderung – provoziert“, so Pestel-Institutsleiter Günther.

Colliers: 45 Prozent Mieteinsparung durch Sozialwohnungen

Auch das Immobilienberatungsunternehmen Colliers geht von einem weiteren massiven Rückgang der Zahl der Sozialwohnungen bis 2035 aus. 2024 werde die Zahl von einer Millionen Sozialwohnungen unterschritten. Das sei gesellschaftlich problematisch, weil dadurch eine durchschnittliche Mieteinsparung von 45 Prozent durch Soziales Wohnen verloren gehe. Sozialwohnungen hätten ihren gesellschaftlichen Wert auch in den vergangenen zehn Jahren eindrucksvoll bewiesen.

In den deutschen Top-Sieben-Städten Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München habe die durchschnittliche Kaltmiete für Sozialwohnungen im Jahr 2023 bei 8,14 Euro pro Quadratmeter gelegen. Im freien Wohnungsmarkt habe sie 14,90 Euro pro Quadratmeter betragen. Damit zahlten Mieter einer Sozialwohnung rund 45 Prozent weniger Miete gegenüber dem freien Markt. Im Jahr 2013 hatte der Abstand zwischen sozial regulierten und freien Mieten noch bei 34 Prozent gelegen, mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 6,26 Euro pro Quadratmeter in den Sozialwohnungen und 9,55 Euro pro Quadratmeter am regulären Mietmarkt. Die Kluft ist seitdem also weiter gewachsen. Entsprechend treu sind die Mieterinnen und Mieter ihren Sozialwohnungen. So gab es im Jahr 2023 deutschlandweit nur weniger als 20.000 Mietangebote für deutsche Sozialwohnungen, wie eine Erhebung der Value AG zeige. 40 Prozent dieser Angebote entfielen auf NRW, 13 Prozent auf Berlin.

Schuldenbremse darf nicht für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau angewendet werden

Der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther, spricht von einem „massiven Missverhältnis der vom Staat eingesetzten Mittel“. Während jährlich viele Milliarden für die Kosten der Unterkunft und für das Wohngeld, also für Sozialleistungen, ausgegeben würden, komme die Förderung des Neubaus von Sozialwohnungen deutlich zu kurz. Dabei würde die Schaffung von deutlich mehr Sozialwohnungen langfristig helfen, die Mietmilliarden für den Staat zu senken. Die konkrete Forderung dazu: Bund und Länder sollen umgehend 50 Milliarden Euro für die Förderung von sozialem Wohnraum bereitstellen. Nur so könne es gelingen, dem Ampel-Ziel, 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr neu zu bauen, wenigstens ein Stück näher zu kommen. Für die dauerhafte Absicherung des sozialen Wohnungsbaus, so die Forderung des Bündnisses, müsse diese Aufgabe grundgesetzlich abgesichert und von der Schuldenbremse ausgenommen werden.

Darüber hinaus fordert das Bündnis „Soziales Wohnen“ eine Steuerreduzierung für den sozialen Wohnungsbau: Für den Neubau von Sozialwohnungen sollten künftig lediglich sieben statt 19 Prozent Mehrwertsteuer fällig werden.

GdW schlägt staatliche Zinssubvention vor

Der Hauptverband der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft (GdW) geht aktuell davon aus, dass mindestens eine Dreiviertelmillion Wohnungen fehle. Jährlich müssten 60.000 neue bezahlbare Wohnungen und 80.000 Sozialwohnungen gebaut werden. Ihr sogar noch höher liegendes Ziel von 100.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr verfehle die Bundesregierung aktuell meilenweit. Die Beibehaltung eines Status Quo von nur 25.000 fertiggestellten Sozialwohnungen pro Jahr – also nur einem Viertel des eigentlichen Bedarfs – sei sozial ungerecht und letztlich gefährlich für den gesellschaftlichen Zusammenhalt.

Um angesichts der aktuellen Preise und Zinsen eine bezahlbare Miethöhe im Neubau zu erreichen, sei eine temporäre Zinssubvention unerlässlich. Mit einer Subvention der Zinsen auf ein Prozent könnte eine Nettokaltmiete von 12 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht und eine solche Mietobergrenze garantiert werden. Zudem würden die Subventionskosten durch die Einnahmen der öffentlichen Haushalte, die sich aus der zusätzlichen Bautätigkeit ergäben, kompensiert werden.