Starker Abwärtstrend bei den Preisen für Eigentumswohnungen

Das Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) untersucht im Auftrag der Postbank jährlich die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Die Ergebnisse für das vergangene Jahr wurden nun im Postbank Wohnatlas 2024 publiziert. Die Abwärtsentwicklung der Immobilienpreise hat sich 2023 rasant beschleunigt und auf immer mehr Regionen ausgeweitet. Im vergangenen Jahr sind die Preise für Wohneigentum in Deutschland in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte deutlich gefallen – vor allem real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 5,9 Prozent.

In rund 96 Prozent aller Regionen waren Eigentumswohnungen im Bestand real günstiger als im Vorjahr. Dabei waren die sieben größten Metropolen ("Big 7") stärker betroffen als andere Großstädte, Mittelstädte und Landkreise. Nur in 16 Regionen stiegen die Preise real – abseits derjenigen mit zu geringem Immobilienangebot 2023. In nominaler Rechnung, also nicht inflationsbereinigt, sanken die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte um 4,2 Prozent gegenüber 2022.
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Fast ein Jahrzehnt kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben. Die Trendwende kam 2022 und verfestigte sich im vergangenen Jahr, das geprägt war von einer Rezession, deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen, globalen Unsicherheiten und einer leicht nachlassenden Nachfrage nach Wohneigentum.

Preise in den Großstädten fallen stärker als in Landkreisen und mittelgroßen Städten

Den Preisatlas zeigt, in welchen Regionen die Preise besonders stark gefallen sind und wie hoch der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2023 lag. Ein zentrales Ergebnis: Die sieben größten Städte Deutschlands, die "Big 7", waren im Durchschnitt stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der Big 7 real um 12,7 Prozent, in den sonstigen Großstädten um 11,4 Prozent, in den Mittelstädten um 10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um 9,7 Prozent.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen sind. Zwischen ländlichen Regionen bestehen selbst innerhalb derselben Bundesländer teils große Unterschiede. Am stärksten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im Landkreis Bayreuth in Bayern (-24,8 Prozent) und im Erzgebirgskreis in Sachsen (-21,4 Prozent). In den Top 10 mit den größten Verlusten sind mit der kreisfreien Stadt Kaufbeuren und den Landkreisen Regensburg, Dingolfing-Landau und Neumarkt in der Oberpfalz noch vier weitere bayerische Regionen enthalten. Allerdings liegen auch zwei der Top-10-Regionen mit dem größten Zuwachs in Bayern. Die größten Preisanstiege gegenüber dem Vorjahr gab es 2023 im hessischen Werra-Meißner-Kreis (40,8 Prozent), in den Landkreisen Birkenfeld (13,5 Prozent) und Kusel (11,9 Prozent) in Rheinland-Pfalz, im Landkreis Oldenburg in Niedersachsen (7,6 Prozent) und in der kreisfreien Stadt Hof in Bayern (6,0 Prozent). In Hof lagen die Preise 2023 bei 2.012 Euro pro Quadratmeter, im ebenfalls bayerischen Kaufbeuren auch nach dem Preisabfall um rund 20 Prozent noch bei 3.175 Euro pro Quadratmeter.

Das Beispiel Hof in Bayern zeigt, dass sich für Kaufinteressierte der Blick in die sogenannten Mittelstädte mit 20.000 bis 100.000 Einwohner lohnen kann. Denn die relativ moderaten Quadratmeterpreise in Hof stiegen auch 2023 noch leicht an. In Bamberg, Aschaffenburg, Amberg und Straubing sanken die Preise zwar im Vergleich zum Vorjahr leicht, allerdings weniger stark als in den Metropolen. Bamberg verzeichnete nominal sogar einen Aufpreis von 1,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die im selben Bundesland gelegene Metropole München weist selbst nominal einen um -8,5 Prozent geringeren Kaufpreis auf.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei der Metropolen

Unter Berücksichtigung der Inflationsrate fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand in München 2023 durchschnittlich sogar um 14,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die bayerische Landeshauptstadt weiterhin ein teures Pflaster ist. Bundesweit gab es im vergangenen Jahr keinen Ort, an dem Kaufinteressierte mehr für den Quadratmeter bezahlen mussten – im Schnitt 8.909 Euro. Zweitteuerste Stadt innerhalb der Big 7 war Hamburg mit durchschnittlich 6.230 Euro vor Frankfurt am Main mit 6.179 Euro pro Quadratmeter.

In Berlin fiel der reale Kaufpreisrückgang mit -7,5 Prozent unter den Big 7 im zweiten Jahr in Folge am geringsten aus, im vergangenen Jahr waren die Preise dort mit -0,1 Prozent sogar fast stabil geblieben – die Ausnahme unter den Big 7.

Den höchsten realen Preisrückgang gegenüber dem Vorjahr unter den größten sieben deutschen Städten verzeichnete diesmal Stuttgart mit -16 Prozent. Günstigere Immobilien gab es dort 2023 auch im Umland, vor allem im Rems-Murr-Kreis. Auch in Düsseldorf fielen die Preise stark, und zwar um 14,0 Prozent.

Vergleichsweise niedrige Kaufpreise gibt es in den meisten Regionen Mitteldeutschlands sowie einzelnen westlichen und östlichen Grenzregionen. Besonders gering fallen sie in vielen ländlichen Gebieten der Bundesländer Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen aus. So zahlten Käufer 2023 im Vogtlandkreis in Sachsen im Durchschnitt nur 936,93 Euro pro Quadratmeter. Auch in den Thüringer Landkreisen Altenburger Land und Greiz lagen die Quadratmeterpreise im vergangenen Jahr unter 1.000 Euro – nicht einmal ein Achtel so hoch wie bei den Spitzenreitern.

Unter den Landkreisen mit niedrigen Quadratmeterpreisen sind einige wenige zu finden, die zu den vier Prozent aller Regionen gehören, in denen 2023 die realen Kaufpreise gegenüber dem Vorjahr nicht gefallen sind – zum Beispiel die Landkreise Saalfeld-Rudolfstadt in Thüringen sowie Anhalt-Bitterfeld in Sachsen-Anhalt mit aktuellen Quadratmeterpreisen von 1.523,53 Euro beziehungsweise 1.472,10 Euro.

Nachholeffekte in vielen Großstädten jenseits der Big 7 vorbei

In allen Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner sanken die Preise für Eigentumswohnungen auch abseits der größten sieben Metropolen – zumindest inflationsbereinigt. Die größten Verluste mussten Immobilien in Mainz (Rheinland-Pfalz, -16,2 Prozent), Stuttgart (Baden-Württemberg, -16,0 Prozent), Kiel (Schleswig-Holstein, -15,3 Prozent), im Augsburg (Bayern, -15,3 Prozent) und in Dresden (Sachsen, -14,8 Prozent) hinnehmen.

Am geringsten fiel der Kaufpreisverlust in Jena (Thüringen) aus – hier sank der Preis real nur um 4,0 Prozent. Nominal legten die Preise für Eigentumswohnungen in Jena sogar um 1,9 Prozent zu. Die Städte Hagen und Hamm in Nordrhein-Westfalen sowie die Hansestadt Lübeck in Schleswig-Holstein konnten ebenfalls nominal zulegen, verzeichneten aber reale Verluste in Höhe von 4,8 bis 5,7 Prozent.

Großstädte ohne reale Kaufpreisverluste konnten die Experten des HWWI 2023 nicht ermitteln. In den Top 10 dieser Orte mit den geringsten Verlusten befinden sich noch Kassel in Hessen (-6,3 Prozent), Leipzig in Sachsen (-6,7 Prozent), Dortmund (-7,9 Prozent) und Oberhausen (-8,9 Prozent) in Nordrhein-Westfalen, Regensburg in Bayern (-8,6 Prozent) sowie Salzgitter in Niedersachsen (-9,4 Prozent). (Red.)

Grafik regionale Preisentwicklung in Deutschland