90 Wohnungen in nur sechs Monaten online vermietet

Überall findet sich etwas zum Freuen, Lernen und Tun“ – mit diesem Goethe zugeschriebenen Aphorismus leitete Berolina-Vorstand Jörg Kneller seine Projektpräsentation nach der Baustellenbesichtigung ein. Will sagen, als Bauherr ein sonniges Gemüt zu besitzen, kann nicht schaden. Die Berolina eG, mit 3.710 Wohnungen eher eines der kleinen Wohnungsbauunternehmen in der Hauptstadt, hat sich Großes vorgenommen. Seit Ende des letzten Winters lässt sie in Berlin-Mitte auf dem ehemaligen Mauerstreifen fünf Gebäude mit 95 Wohnungen bauen. Es geht um anspruchsvollen Mietwohnungsbau mit einer Investitionssumme von 16 Mio. €:

• 1- bis 5-Zimmerwohnungen mit 40 bis 135 m2 Wohnfläche,
• alle Wohnungen barrierearm mit Balkon oder Terrasse,
• Fußbodenheizung, Energieeffizienz KfW 55, Energiebedarf 45 % unterhalb des gesetzlichen Neubaustandards,
• Aufzüge bis in die Tiefgarage, Parkettfußböden, Einbauküchen,
• lichte Raumhöhen von 2,70 m,
• kontrollierte Raumlüftung ohne Wärmerückgewinnung,
• 85 Tiefgaragenplätze.

Die Bauplanung lief seit 2008, der Architektenvertrag wurde im November 2011 unterzeichnet. Jörg Kneller beschreibt die Verhandlungen mit den städtischen Behörden als „anstrengend“; nicht immer würden Absprachen eingehalten, die Behörden redeten zu wenig miteinander, das Tiefbauamt schere sich nicht um das Stadtbauamt. Dabei war allen Beteiligten klar, dass auf einer Jahrzehnte alten, 10.000 m2 großen Brache mitten in Berlin jede Menge Probleme schlummerten.

Die Berolina wusste aus Probebohrungen: Der Boden auf dem ehemaligen Mauerstreifen zwischen Mitte und Kreuzberg steckt voller Bauschutt. Die Gebäudetrümmer aus dem Bombenkrieg wurden nach 1945 zusammengeschoben und verdichtet. Unter den Weltkriegstrümmern – auch das hatten die Bohrungen erbracht – lag eine Torflinse, die sich als stabiler Baugrund nicht eignete und deshalb ebenfalls auszuheben war. Vor Baubeginn war auch klar: Weil an dieser Stelle früher Galvanisierungsbetriebe und Messinggießereien standen, war der Boden hochgradig kontaminiert. Bodenanalysen ergaben beispielsweise eine 40-fache Überschreitung des zulässigen Bleiwertes. Auf einer Grundfläche von 1.600 m2 fiel ein Bodenaushub von 1.400 m3 an.

Das Material konnte die Berolina nicht einfach auf eine Deponie transportieren lassen. Zuerst – so eine Behördenauflage – mussten 1.400 t Bodenmaterial an Ort und Stelle gewaschen werden.

Grundwasserspiegel gefährdet?
Vier der fünf zu errichtenden Gebäude fußen auf Tiefgaragen, die miteinander verbunden sind (Erstellungskosten pro Pkw-Parkplatz: 30.000 €). Die notwendigen Tiefbauarbeiten riefen die Wasserbehörde auf den Plan. Das Grundwasser steht in nur 3 m Tiefe an. Während der Aushubarbeiten waren 900 m3 Grundwasser abzupumpen, ein Volumen, so die behördliche Befürchtung, das zu Bodenabsenkungen führen könnte. Es waren acht Kontrollpegel für den Grundwasserstand einzurichten und Höhenkontrollmessungen an den umliegenden Gebäuden vorzunehmen. Wöchentlich wurde das abgepumpte Wasser auf Schadstoffe untersucht.

Die Baugenehmigung für den Rohbau erteilte die Stadt Anfang Februar 2013 mit sechswöchiger Verspätung. Sie fiel in den strengen Winter, der sich bis Ende März hielt. So verzögerte sich der Baubeginn um rund zehn Wochen. Diesen Rückstand versuchen die Baufirmen durch Arbeiten im Zweischichtbetrieb von 7 bis 16 Uhr aufzuholen. Auch am Sonnabend wird von 10 bis 19 Uhr gearbeitet. Lkw liefern Baumaterial Just-in-Time auf der engen Baustelle an. Logistisch eine hoch sensible Angelegenheit, zumal es bei der derzeit guten Baukonjunktur zu Engpässen kommen kann. „Beton gibt es in Berlin praktisch nicht“, berichtet der Technische Leiter der Genossenschaft, Dipl.-Ing. Hans-Jürgen Thiel.

Dennoch ging das Projekt im Sommer zügig voran. Die Gebäude werden als Stahlbetonkonstruktion und unter Verwendung von großformatigen Kalksandsteinen errichtet. Die Rohbauten sollen im Dezember fertig gestellt sein.

Kompakte Bauweise als Kostenbremse
Trotz des enormen Aufwandes hat die ursprüngliche Kostenkalkulation der Berolina Bestand: Die Baukosten werden deutlich unter 2.000 €/m2 bleiben (exakte Kalkulation: 1.650 €/m2). Dieser Preis ist angesichts der hochwertigen Ausstattung der Wohnungen und der Energieeffizienz der Gebäude bemerkenswert, soll doch der Energiebedarf die Vorschriften der EnEV um 45 % unterschreiten. Eine wirtschaftliche Bauweise zu finden, war eine der wichtigen Anforderungen an die Architekten Arnold und Gladisch. Ihre Planung folgt diesen Prämissen:
kompakte Gebäudegeometrie,
Flächeneffizienz durch 4-Spänner mit nur einem Treppenhaus, (79 % WFL/BGF),
Verwendung standardisierter Bauteile:
z. B. Balkone, Treppen, Fenster,
drei Gebäude sind identisch,
gemeinsame Vergabe von fünf Häusern,
anliegende Fernwärmeleitung.Das Millionenprojekt der Berolina mit dem schönen, identitätsstiftenden Namen „MYRICA“ (nach einer immergrünen Pflanze), rechnet sich mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 10 €/m2. Wohnungen in den oberen Stockwerken sind mit 14 € kalkuliert. Als Mieterzielgruppen hatte die Genossenschaft Familien und Doppelverdiener ins Auge gefasst. Neben den geräumigen, hellen Komfortwohnungen in ruhiger, grüner Lage müssen die zukünftigen Genossenschaftsmitglieder auch für einen Concierge zahlen, der Pakete annimmt, Kinder kurzzeitig betreut oder im Urlaub nach der Wohnung schaut. Sollten die Servicepauschale und die Dienste des Concierge auf wenig Gegenliebe bei den zukünftigen Mietern stoßen, kann sich die Genossenschaft aus diesem Service zurückziehen, betont Vorstand Jörg Kneller.

Erfolgreiche Vermietung ohne Besichtigung
Risikominimierung ist für ein Unternehmen zweifelsohne wichtig, doch scheint es derzeit äußerst unwahrscheinlich, dass die Berolina Wege aus einer Risikozone offen halten müsste. Denn der Vermietungserfolg für „MYRICA“ ist so fulminant wie der Vermarktungsweg ungewöhnlich und kosteneffizient ist. Die Herausforderung der Vermietung erschien zunächst sehr groß: Die Vergabe von 95 Wohnungen und 85 Tiefgaragenplätzen, so berichtet Jörg Kneller, entspreche 50 % der normalen jährlichen Vermietungsleistung. Dennoch wurde für die Vermarktung dieser relativ teuren Wohnungen kein zusätzliches Personal eingestellt. Stattdessen arbeitete das bestehende Vermietungsteam mit Online-Werkzeugen.

Nach einer ersten Mitteilung in Berliner Tageszeitungen meldeten sich Wohnungsinteressenten bei der Genossenschaft, die seither einen Newsletter per E-Mail erhalten, der über das Baukonzept und den Baufortschritt berichtet. Im September wurde dieser alle vier bis acht Wochen erscheinende Newsletter an 600 Adressaten verschickt. Das Geschehen auf der Baustelle lässt sich zusätzlich über eine Webcam verfolgen, die ihre Livebilder auf die Internetseiten der Genossenschaft sendet. Auf ihrer Homepage veröffentlichte die Berolina die Grundrisse aller zu vergebenden Wohnungstypen. Ohne dass Besichtigungen möglich waren, konnte die Berolina allein über die Online-Exposés von April bis September in nur 22 Wochen 89 von 95 Wohnungen rechtsverbindlich vermieten. Diese höchst effiziente Art der Vermietung stieß bei einigen Teilnehmern der Exkursion auf besonderes Interesse, zumal bei jenen, die in nächster Zukunft eigene Neubauten realisieren wollen.

Überaus geschickt gestaltet die Berolina auch ihr „Beziehungsmanagement“ zu Mietern, die in Bestandsgebäuden in direkter Nachbarschaft zur Baustelle leben. Sie waren teils seit Jahren an den Anblick grünen Brachlandes gewöhnt und müssen über Monate den Baulärm ertragen. Diesen Mietern gewährt die Berolina zum Teil eine „leichte Mietminderung“, wie Vorstand Jörg Kneller betont, vor allem aber seien die Nachbarn frühzeitig in einer bewusst gewählten Veranstaltungsform informiert worden. Statt eines großen Plenums, das von einem Redner am Pult „frontal“ informiert wird, entschied sich die Berolina für eine messeähnliche Veranstaltung mit mehrehren Info- und Fotowänden. Durch diese „Informationslandschaft“ wurden die Betroffenen in Kleingruppen geführt. „So entstand keine von Rädelsführern angestoßene Gruppendynamik“, erzählt Jörg Kneller, die Diskussionen seien sachlich verlaufen. „Einige Mieter haben sich sogar gewünscht, dass wir mehr Bäume fällen, als der Plan vorsah“.

Angesichts dieses Kommunikations- und Vermarktungserfolges erscheint das Abenteuer Bauen in einem milden Licht, in dem man auch große Ärgernisse annehmen kann, weil man als Verantwortlicher „überall etwas zum Freuen, Lernen und Tun findet“. 

Thomas Engelbrecht