Betriebskosten im Recht

Rechtsgrundlagen
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist nun auch im BGB im Bereich der Regelungen über die Betriebskostenabrechnung in § 556 Abs. 3, § 560 Abs. 5 BGB Wohnraummiete normiert. Letztlich beruht dieses Gebot auf Treu und Glauben, § 242 BGB. Bei der Geschäftsraummiete ist zur Geltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes direkt auf § 242 BGB abzustellen.

Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit sind nur Betriebskosten umlegbar, die bei einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung entstehen (1). Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist vom Standpunkt eines vernünftigen Vermieters auszugehen, der ein vertretbares Kosten-/Nutzenverhältnis im Auge hat (2). Daraus wird deutlich, dass es im Rahmen der Wirtschaftlichkeit um sachliche Gesichtspunkte geht, und nicht allein um die billigste Lösung. Dem Vermieter steht im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebotes ein Entscheidungsspielraum zu (3). Maßgeblich ist ein objektiver Maßstab.
Die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, was sich bei preisfreiem Wohnraum bereits aus § 556 Abs. 4, § 560 Abs. 6 BGB ergibt.

Überblick
Wann handelt es sich um Verstöße?
Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot kann sich unter folgenden Gesichtspunkten ergeben:

• Umfang der Betriebskostenpositionen ist zu weit
• Generell nicht erforderliche Betriebskosten
• Konkret nicht erforderliche Betriebskosten
• Höhe der Betriebskostenposition.

Umfang der Betriebskosten
Beim Umfang der Betriebskostenpositionen kann unterschieden werden zwischen generell nicht erforderlichen Betriebskosten und konkret nicht erforderlichen Betriebskosten. Damit ist gemeint, dass es Betriebskostenpositionen gibt, die unabhängig vom konkreten Mietobjekt sinnlos sind, aber auch Betriebskostenpositionen, die lediglich im Einzelfall als nicht sinnvoll bezeichnet werden müssen.

Generell nicht erforderliche Betriebskosten
Kosten für Maßnahmen, die nicht erforderlich sind, können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Hierunter fallen:

• Wartungsverträge für Einrichtungen und Anlagen, die keinen Wartungsbedarf haben (z.B. Klingel und Gegensprechanlagen)
• Kosten die nicht geschuldet sind (z.B. Trinkgelder)
• Kosten, die wegen einer Säumnis der Vermieters entstehen (z.B. Säumniszuschläge, Mahngebühren, Verzugszinsen)
• Kosten im Leistungskatalog eines Leistungserbringers, die gar nicht anfallen
• Kosten infolge von Doppelbeauftragung

Konkret nicht erforderliche Betriebskosten
Es gibt nicht nur generell nicht erforderliche Kosten, sondern auch Kosten, die in Bezug auf die konkrete Mietsache nicht erforderlich sind im Hinblick auf dessen Charakter. Dabei ist insbesondere auf den Nutzungszweck, der sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch des jeweiligen Mietvertrags ergibt, abzustellen. Es gibt beispielsweise Kostenpositionen, die in Bezug auf eine kleine Wohneinheit sinnlos, bei einem Einkaufszentrum aber notwendig sein können. Hierunter können fallen:

• Pförtner für kleine Wohneinheit
• Hausmeister für kleine Wohneinheit
• Kosten infolge einer willkürlich überhöhten Kapazität (extreme Vorhaltekosten)
• Überdimensionierte gärtnerische Gestaltung (Parkanlage für Wohnhaus)

Höhe der Betriebskosten
Dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz widerspricht es auch, wenn der Vermieter unangemessene, marktunübliche, überhöhte Kosten verursacht. Das Preis-/Leistungsverhältnis muss insoweit nachvollziehbar sein.
Schwierigkeiten gibt es bei der konkreten Ermittlung der "Überhöhung", insbesondere ab welcher Grenze eine Überhöhung anzunehmen ist. Als Orientierung mag eine 20 %-Grenze im Verhältnis zu den üblichen Kosten gelten. Hierbei handelt es sich aber um einen reinen Orientierungswert, da im Einzelfall die Grenze deutlich niedriger, aber auch höher liegen kann (4). Die Ermittlung der üblichen Kosten ist eine Frage des Einzelfalls. Eine Marktforschung wird man dem Vermieter nicht abverlangen können, da der damit verbundene Verwaltungsaufwand gleichfalls unwirtschaftlich wäre. Teilweise wird aber auch die Ausschreibung oder die Einholung von Vergleichsangeboten gefordert (5).

Die Wirtschaftlichkeit fordert vom Vermieter:

• Nutzung eines Rabattsystems (Versicherungspaket statt Einzelversicherung verschiedener Anbieter)
• Nutzung saisonaler Schwankungen (z.B. Heizölkauf im Sommer statt im Winter)
• Sammelbestellung (z.B. Heizöl)
• Unwirtschaftlichkeit einer verursachungsbezogenen Abrechnung (Kostenanteil für Erfassung und Verteilung betragen mehr als 25 % der jeweiligen Kostenposition) (6).

Betriebskosten im Spiegel?
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit hat den Deutschen Mieterbund bewogen, einen Betriebskostenspiegel für Deutschland zu veröffentlichen. Dieser enthält für verschiedene Betriebskostenpositionen jeweils die Unter- und Obergrenzen sowie bestimmte Durchschnittswerte. Abweichungen von den Durchschnittswerten, aber insbesondere Betriebskosten im Bereich der oberen Grenzwerte, sollen hierbei Anlass für den Mieter sein, einzelne Kostenpositionen genauer zu überprüfen.Vermieter sollten wissen, dass dieser bundesweit geltende Betriebskostenspiegel keine verbindlichen Überprüfungen der Betriebskostenabrechnung oder einzelner Betriebskostenpositionen ermöglicht. Das räumt selbst der Deutsche Mieterbund ein. Es ist daher aufgrund der Einzelfälle Vorsicht geboten, die entsprechend ermittelten Werte auf das konkrete Mietverhältnis zu übertragen. Vorsichtig zu behandeln sind auch die Werte aus städtischen Betriebskostenspiegeln, die beispielsweise für Regensburg oder Leipzig gelten. Die in diesen Tabellen wiedergegebenen Werte zu einzelnen Betriebskostenarten, haben starken Ortsbezug und können daher nicht ohne weiteres auf andere Städte oder Nachbargemeinden übertragen werden. Sie sind lediglich eine Orientierungshilfe. Man denke nur an die unterschiedlich hohen kommunalen Gebühren von Stadt zu Stadt oder den schwankenden Preisen auf dem Heizölmarkt. Diese Betriebskostenspiegel sind daher Momentaufnahmen in Bezug auf eine bestimmte Stadt. Im Hinblick auf die Besonderheiten des Einzelfalles erscheint es bedenklich, auf Durchschnittswerte in Mietspiegeln oder anderen Tabellen abzustellen (7).

Folgen bei Verstößen
Einigkeit besteht insoweit, dass Kosten die über den wirtschaftlich vertretbaren Rahmen hinausgehen, nicht den Mietern berechnet werden können. Das führt zu Streichung oder Reduzierung einzelner Betriebskostenpositionen. Streit besteht, wie dieses Ergebnis rechtsdogmatisch zu begründen ist. Diese Frage hat nicht nur theoretische sondern auch praktische Bedeutung, da hiervon auch die Darlegungs- und Beweislast abhängt - je nach Einordnung gelten möglicherweise weitere und höhere Voraussetzungen. Dabei werden zwei Auffassungen zur Folge eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vertreten:

• Die Betriebskostenumlage ist von vornherein auf solche Kosten begrenzt, die dem Gebot einer ordentlichen Wirtschaftsführung entsprechen. Es erfolgt eine Reduzierung auf den angemessenen Teil (8).
• Bestehen eines Schadensersatzanspruches gem. §§ 241 Abs. 2, 280 BGB (positive Vertragsverletzung). Im Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag gesehen, deren Verletzung zu einem Schadensersatzanspruch führt (9).

Schadenersatz?
Beim Schadensersatzanspruch sind Verschulden und Rechtswidrigkeit des Vermieters notwendig. Zusätzlich können im Einzelfall Aufrechnungsausschlüsse oder Haftungsbeschränkungen im Mietvertrag greifen. Schließlich spielt diese Einordnung auch eine Rolle bei der Darlegungs- und Beweislast. Geht man dann von einem Schadensersatzanspruch aus, würde der Mieter die Beweislast für die den Schadensersatzanspruch begründeten Tatsachen tragen. Vom Vermieter wird gefordert sein, dass er die Tatsachen darlegt (10), die der Mieter nicht kennt. Folgt man der Gegenauffassung, so bedarf es dieser zusätzlichen Voraussetzungen nicht, auch vertragliche Klauseln stehen nicht entgegen. Auch trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die Erforderlichkeit der Maßnahmen und die Angemessenheit der Kosten (11).

Dr. Andreas Stangl

Fußnoten
(1) AG Köln, WuM 1991, 701; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1054, 9. Auflage 2005
(2) OLG Karlsruhe ZMR 1984, 411
(3) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1056, 9. Auflage 2005
(4) Die 20 %-Grenze wird aus der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG entlehnt; vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1066 m.w.N., 9. Auflage 2005; Diese Toleranzgrenze ist nicht starr anzuwenden, da es jeweils eine Frage des Einzelfalles ist, ob es sich hierbei um eine ordentliche Geschäftsführung handelt
(5) Siehe Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1068, 9. Auflage 2005 mit Hinweisen zu den verschiedenen Meinungen
(6) Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1071 d, 9. Auflage 2005
(7) so richtig in Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1078, 9. Auflage 2005; a.A.: LG Frankfurt am Main WuM 2001, 615
(8) AG Köln WuM 1996, 778; AG Frankfurt am Main WuM 2002, 376; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn 1076 ff. , 9. Auflage 2005
(9) AG Dortmund NZM 2004, 26, Hannemann/Wiegner/Gies, MAH Wohnraummietrecht, § 36 Rn 50; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, G, Rn 45 ff., 3. Auflage 2002
(10) LG Oldenburg WuM 2003, 566
(11) AG Tübingen WuM 1991, 122, AG Berlin/Mitte ZMR 2002, 761