BGH macht Betriebskostenabrechnung noch komplizierter

Der BGH hat entschieden, dass Heizkostenabrechnungen nach dem tatsächlichen Brennstoffverbrauch zu erfolgen haben. Das sogenannte Abflussprinzip darf nicht länger als Berechnungsgrundlage dienen. Damit wird die Berechnung der Betriebskosten insgesamt noch komplizierter, denn es sind nun Abgrenzungen und Aufteilungen vorzunehmen.

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Grafische Darstellung beider Berechnungsgrundlagen der Heizkostenabrechnung, Grafiken: Stangl
Grafische Darstellung beider Berechnungsgrundlagen der Heizkostenabrechnung, Grafiken: Stangl

Der BGH hat mit Urteil vom 01.02.2012, Az.: VIII ZR 156/11 entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem so genannten „Abflussprinzip“ nicht den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht. Der BGH hat in dieser Entscheidung weiter ausgeführt, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenverordnung nach § 12 HeizkostenV ausgeglichen werden kann.

Allgemeines
Die in einem Abrechnungszeitraum anfallenden Betriebskosten können nach verschiedenen Methoden berücksichtigt werden. Das „Leistungsprinzip“ stellt darauf ab, welche Kosten für den jeweiligen Zeitraum angefallen sind. Das „Abflussprinzip“ stellt darauf ab, wann die Forderung des Dritten fällig wird. Nachfolgende Abbildungen sollen die Unterschiede verdeutlichen.

  • Beispiel: Leistungsprinzip
    Der Vermieter wird nach dem Leistungsprinzip die Zahlungen dem jeweiligen Zeitraum zuordnen, für den die Zahlung bestimmt ist. Bei der Grundsteuer vom 01.01.2011 bis 31.12.2011 wird die 2012 gezahlte Rechnung dem Abrechnungsjahr 2011 zugeordnet. Weicht der Abrechnungszeitraum ab, muss der Vermieter die entsprechenden Teilbeträge heraus rechnen und anteilig auf das Jahr 2011 abgrenzen. Beispielsweise wird die Rechnung für die Versicherung vom 01.07.2010 bis 30.06.2011 nur anteilig berücksichtigt, d. h. der Zeitraum vom 01.01.2011 bis 30.06.2011. Der Zeitpunkt der Rechnungsstellung und Zahlung spielt insoweit keine Rolle. Für die Versicherung 01.07.2011 bis 30.06.2012 ist ebenfalls abzugrenzen, d. h. wenn die Rechnung hierfür kommt, können die Beträge vom 01.07.2011 bis 31.12.2011 berücksichtigt werden. 
  • Beispiel: Abflussprinzip
    Der Vermieter wird beim Abflussprinzip beide Rechnungen dem Jahr 2011 zuordnen, da die Rechnungen erst in 2011 fällig geworden sind und bezahlt wurden. Dem Mieter werden alle im Jahr 2011 bezahlten Beträge, unabhängig welchem Leistungszeitraum sie zugehören, in Rechnung gestellt.

Wahlfreiheit
Nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 20.02.2008, Az.: VIII ZR 49/07 und Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, konnte der Vermieter grundsätzlich sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abrechnen. Die §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nämlich nicht auf eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip fest, auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip, bei dem es nicht auf den Verbrauchszeitraum ankommt, ist grundsätzlich zulässig. Der BGH ließ es im Einzelfall offen, ob der Vermieter in „besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels“ nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein kann, nach dem Abflussprinzip abzurechnen. Aufgrund dieser Entscheidung wurde die Abrechnungspraxis, gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen, erleichtert.

Ein ständig unpünktlich zahlender Mieter ist für viele Vermieter ein großes Ärgernis. Die verspätete Zahlung der Miete stellt zwar eine Pflichtverletzung des Mieters dar, wiegt aber nicht so schwer, dass es ohne weiteres eine Kündigung rechtfertigen würde. Dieses...

Abflussprinzip bei Heizkostenverordnung
Der BGH hat mit seiner neuen Entscheidung die Wahlfreiheit eingeschränkt. Im konkreten Fall verlangte die Klägerin von dem beklagten Mieter die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrunde liegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Der BGH sah dies nicht als zulässig an. Eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip widerspricht den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in den Abrechnungen einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Bestimmung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht. Der BGH hat weiter entschieden, dass eine Kürzung um 15 % nach § 12 HeizkostenV nicht vorgenommen werden kann. Diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Ein derartiger Abrechnungsfehler liegt gerade nicht vor.

Auswirkungen
Die Entscheidung des BGH führt zu einem erheblichen Abrechnungsaufwand für Vermieter, insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen. Ein einfaches Durchreichen der Jahresabrechnung der WEG wird damit, jedenfalls für die Heizkosten, erschwert. Abgesehen davon, dass viele Vermieter übersehen, dass die Umlagemaßstäbe zwischen der WEG-Abrechnung und der Mietabrechnung nicht immer deckungsgleich sind, werden nun zusätzliche Probleme geschaffen. Die Abrechnungen gegenüber dem Mieter müssen künftig unter Umständen Rechnungsabgrenzungen und Aufteilungen vorgenommen werden. Der Vermieter muss sich die notwendigen Informationen beim Verwalter der WEG beschaffen. Es ist zu überlegen, ob nicht gänzlich auf das Abflussprinzip verzichtet wird, um die Transparenz der Betriebskostenabrechnung zu gewährleisten. Es wäre zwar theoretisch zulässig, einen Teil der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip, den anderen Teil nach dem Abflussprinzip vorzunehmen. Dies kann schnell zu einem Verlust an Übersichtlichkeit führen, provoziert aber zumindest Fragen der Mieterseite, was mit Kosten und Zeitaufwand verbunden sein wird. Im Ergebnis ist die Wahlfreiheit des Vermieters hinsichtlich der Abrechnungsmethoden erheblich eingeschränkt worden.

Dr. Andreas Stangl

Redaktion (allg.)

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