Finanzierung und Förderung bei energetischer Sanierung von Wohneigentum

Die lange Zeit von der Politik vernachlässigte Sanierung im Wohnungseigentum ist in der letzten Zeit deutlicher in den Focus der Förderung gerückt. Unser Autor weist den Weg zu den Fördertöpfen.

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Es gibt verschiedene Modelle, um an die notwendigen Gelder für Sanierungen heranzukommen.Foto: pixelio.de/Frank Ulbricht
Es gibt verschiedene Modelle, um an die notwendigen Gelder für Sanierungen heranzukommen.Foto: pixelio.de/Frank Ulbricht

Mehr als 9 Mio. Eigentumswohnungen hat die Gebäudeerfassung des Zensus offenbart. Das sind fast doppelt so viele Wohnungen, wie Statistiken vor der Gebäudezählung geschätzt haben. Die große Zahl der Eigentumswohnungen ergibt auch einen entsprechend großen Einfluss dieses Gebäudebestandes auf die Energiewende. So befinden sich 90 % der Eigentumswohnungen Deutschlands in Gebäuden, die vor 1990 gebaut wurden. Aufgrund der inhomogenen Eigentümergemeinschaften ist der große Durchbruch noch nicht gelungen. Erste positive Entwicklungen zeichnen sich aber ab.

Praxis: Hemmnisse der energetischen Sanierung
Im September 2012 beteiligten sich 186 Verwalter, die mehr als 155.000 Einheiten in WEG verwalten, an einer Minutenumfrage des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). Die Untersuchung ergab die folgenden hohen Hürden für die energetische Sanierung durch WEGs:

  • fehlende Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen,
  • zu hoher Anspruch an die energetische Optimierung,
  • fehlende Liquidität der Eigentümer,
  • fehlende Finanzierung der WEG.

Einfachere Förderanträge, erleichterte Finanzierung von Sanierungsmaßnahmen in WEGs und realistische, wirtschaftliche Zielvorgaben in Förderprogrammen würden die Modernisierung im Wohnungseigentum deutlich voranbringen.

Instandhaltungsrücklage für Modernisierung unzureichend
Die vom Wohnungseigentumsgesetz für die Finanzierung von Instandhaltungen vorgesehene Rücklage reicht in der Praxis kaum für die nötigen Reparaturen an der Bausubstanz. Für umfassende, insbesondere energetische Sanierungen reichen die in den Eigentümergemeinschaften angesparten Gelder selten aus. Im Zuge einer vom vormaligen Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in Auftrag gegebenen Studie „Investitionsprozesse bei Wohnungseigentümergemeinschaften“ hat das Institut Weeber+Partner einen durchschnittlichen Investitionsumfang von 220 € je m² Wohnfläche bzw. von 15.300 € je Wohnung bei umfassenderen energetischen Sanierungen ermittelt. Summen, die jede Rücklage, aber auch die Leistungsfähigkeit vieler Eigentümer im Rahmen einer Sonderumlage überfordern.

Kreditaufnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft
Einen Ausweg bietet die Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft. Mit Urteil vom 28. September 2012 (Az.: V ZR 251/11) hat der Bundesgerichtshof dem seit der WEG-Reform 2007 rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer ermöglicht, über die Kreditaufnahme im Rahmen der WE-Versammlung zu beschließen. Leider hat er nicht abschließend geklärt, wann ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Daraus folgt die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zur Kreditaufnahme. Die Beschlüsse sind aber von der Beschlusskompetenz gedeckt und nicht von Anfang an nichtig. Es empfiehlt sich daher Kreditbeschlüsse so zu fassen, dass die Anfechtungsfrist abgewartet werden kann. Anschließende Kreditaufnahmen durch den Verband der Wohnungseigentümer sind rechtlich möglich.
Im Kanon von Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage und Verbandsfinanzierung kann also die Finanzierung einer umfassenden Baumaßnahme von Wohnungseigentumsanlagen erfolgen.

Der Verbandskredit von Geschäftsbanken
Spezialisierte Banken bieten dafür inzwischen Verbandskredite an. Alle Kredite werden ohne Grundbuchsicherung herausgegeben. Die Ausreichung von KfW-Förderkrediten wird mit angeboten.

Förderbanken der Länder
Neben den Geschäftsbanken haben verschiedene Landesförderbanken spezielle Programme zur Förderung der Finanzierung von energetischen Sanierungen im Wohnungseigentum aufgelegt. Diese Programme sind höchst unterschiedlich, sie gelten nur im jeweiligen Bundesland und sind teilweise noch unerprobt (z.B. IBB Berlin). Als Vorreiter sind die LB BW (Landesbank Baden-Württemberg) und die IB.SH (Investitionsbank Schleswig Holstein) zu nennen. Die Konzepte dieser Förderbanken unterscheiden sich vollständig:
Die LB BW fördert KfW-Kredite an den Verband der Wohnungseigentümer. Sie tritt als Bürgschaftsgeber und Förderbank auf. Bei der LB BW beantragt der Verband der WEG den KfW-Kredit. Die Förderbank tritt gegenüber der KfW als „Hausbank“ auf. Durch ein Förderprogramm werden die Zinssätze nochmals verbilligt, so dass es derzeit sogar Programme ohne Zinsverpflichtung (0 % Zins) gibt. Die LB BW hat nach eigenen Angaben bereits die Finanzierung von umfassenden Sanierungsmaßnahmen für 2.500 Wohnungen abgewickelt.

Die IB.SH geht den komplett anderen Weg der Finanzierung einzelner Eigentümer der WEG. Zwar tritt auch die IB.SH gegenüber der KfW als „Hausbank“ auf. Sie prüft jedoch die Kreditwürdigkeit jedes einzelnen Eigentümers und führt diesen als Kreditnehmer. Die Auszahlung und Abwicklung erfolgt an die WEG direkt. Der Service der IB.SH kostet 2 % der Kreditsumme und wird von der KfW mitfinanziert.

KfW-Förderkredite und Zuschussprogramme
Wesentliche Instrumente zur Unterstützung energetischer Sanierungen bieten die Förderprogramme der KfW. Gefördert werden nur Maßnahmen, die einen höheren Standard als die geltenden Bauvorschriften erreichen. Häufig sind diese Mehraufwendungen trotz der Förderung nicht wirtschaftlich bzw. amortisieren sich nur unter optimistischen Annahmen. Ohne die Förderkredite besteht aber oft gar keine Möglichkeit, eine wenn auch billigere Maßnahme in der WEG durchzusetzen. Der Verwalter und die WEG sind daher gut beraten,  auch eine KfW-Förderung kritisch zu prüfen.

Neben dem Förderkredit gibt es auch direkte Zuschüsse der KfW zu einzelnen Maßnahmen, die von der Abwicklung etwas einfacher als die Kreditaufnahme sind.  
Der Förderkredit ist immer über die Hausbank des Kreditnehmers – nicht direkt bei der KfW - zu beantragen. Die Hausbank erhält für die Kreditbearbeitung ein geringes Entgelt. Gerade kleine KfW-Kreditbeträge für einzelne Eigentümer sind wegen der geringen Margen und der großen Formalien (umfangreiche Darlegung der Erreichung der Förderziele im Kreditantrag) für Geschäftsbanken unattraktiv. Deshalb bündelt die IB.SH die einzelnen Kredite jedes Eigentümers und ermöglicht so die Einzelvergabe von KfW-Förderkrediten.

Jede KfW-Förderung bedarf einer umfangreichen Beantragung, die ohne Bauingenieur nicht handhabbar ist. Entsprechend fördert die KfW die Beratung bei der Baumaßnahme durch ein Zuschussprogramm!
Damit es nicht zu einfach wird, werden Energieberatungen im Vorfeld von Baumaßnahmen durch das Programm „Energieberatung vor Ort“ durch die BAFA (BAFA.de) bezuschusst. Um den Entscheidungsprozess der WEG überhaupt in sachliche Bahnen zu bringen ist eine Energieberatung zur Vorbereitung einer Sanierungsplanung dringend zu empfehlen.

Einen kompletten Förderüberblick gibt die Broschüre des DDIV: „Kompendium Energetische Sanierung“ die kostenlos unter E-Mail bestellung@ddiv.de zu bestellen ist.
Problematisch sind die recht kurzen Gültigkeitsdauern der KfW-Programme, deren wesentliche Fördergegenstände sich teilweise im Quartalsrhythmus verändern. Je nach haushalts- oder politischer Lage können die KfW-Programme in kurzen Zeiträumen drastisch geändert werden. Derzeit sind die Programme aber recht stabil, die Politik scheint verstanden zu haben, dass im Angesicht der langen Entscheidungszeiträume von WEGs die Förderprogramme der KfW beständig zur Verfügung stehen müssen.

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Verwalterentgelt für die Begleitung energetischer Sanierungen
Den Lohn des professionellen Verwalters für die von ihm erbrachte Zusatzleistung muss er selbst im Verwaltungsvertrag oder Sanierungsbeschluss mit der WEG regeln. Im Ergebnis verzichten dann viele Verwalter, nach der oben zitierten Studie rund 40 %, auf ein Entgelt für ihre zusätzliche Leistung im Zuge von Baumaßnahmen. Das kann nicht richtig sein. Aber nicht nur die zusätzliche Tätigkeit des Verwalters in der Bauphase muss abgegolten werden. Auch die Beratungsleistung der Verwalter bis zum Baubeginn sollte eigentlich honoriert werden. Allerdings lassen sich Beratungsentgelte für die Sanierungsvorbereitung aufgrund des starken Wettbewerbs auf dem WEG-Verwaltermarkt nicht durchsetzen. Dafür sorgt das Wohnungseigentumsgesetz, das die Bestellung eines Verwalters auf fünf Jahre beschränkt.  Hier ist die Politik gefordert, wenn sie die Sanierung im Wohnungseigentum forcieren will.

Eine Förderung des zusätzlichen Verwalterhonorars im Rahmen öffentlicher Programme fehlt gänzlich. Soll die Zahl der durchgreifenden Modernisierungen gesteigert werden, muss auch die Beratungsleistung des WEG-Verwalters, wie die zusätzliche Arbeit während der Bauphase, honoriert werden. Die zusätzlichen Verwalterhonorare müssen ebenso förderfähig gestaltet werden, wie dies bei Energieberatern und Ingenieuren bereits möglich ist.

Autor: Ulrich Löhlein, Rechtsanwalt


Foto: privat

Foto Geld: pixelio.de/Frank Ulbricht

Redaktion (allg.)

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