Verwalter und Verfahrensrecht nach neuem WEG

Aufgaben und Vertretungsbefugnisse des Verwalters

Primär ist der Verwalter nach der Gesetzesänderung Organ des Verbandes der Wohnungseigentümer, wie dies auch bereits der BGH in seiner Entscheidung vom 02.06.2005 festgestellt hat. Daneben bleibt er aber auch weiterhin Bevollmächtigter der einzelnen Wohnungseigentümer in den Bereichen, die der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft entzogen sind.
Beim Bestellungsbeschluss gem. § 26 Abs. 1 WEG handelt die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan sowohl der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, als auch für die einzelnen Wohnungseigentümer persönlich. Nimmt der Verwalter die Bestellung an, so kommt er damit in ein doppeltes organschaftliches Rechtsverhältnis in erster Linie mit der Gemeinschaft, daneben aber auch wie bisher gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer.

Die Situation wurde vom Gesetzgeber in der Neufassung des § 27 WEG berücksichtigt. Danach soll sich jetzt aus dem Gesetz ergeben, welche Rechte und Pflichten der Verwalter im Innenverhältnis hat und in welchem Umfang er zur Vertretung berechtigt wird. Dazu wird das Innenverhältnis sowohl gegenüber dem Wohnungseigentümer als auch gegenüber der Gemeinschaft allein in § 27 Abs. 1 WEG angesprochen.
Aus § 27 Abs. 2 WEG ergibt sich die geänderte Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümer, in Absatz 3 folgt sodann die Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
§ 27 Abs. 4 WEG stellt klar, dass die dem Verwalter nach Absätzen 1 bis 3 zustehenden Aufgaben und Befugnisse durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder nicht ausgeschlossen werden können.

Bevollmächtigung durch Beschluss: Es bleibt dabei, dass sich die Vertretungsmacht des Verwalters und seine Kompetenzen als solche nicht kraft Gesetzes ergeben, sondern seine Bevollmächtigung nur durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG möglich ist. Dazu trifft § 27 Abs. 3 WEG die Regelung „fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen“. Damit ist klargestellt, dass auch zukünftig keine Vertretung des Verwalters für die Gemeinschaft kraft Gesetzes möglich ist.
Da die Gemeinschaft durch die Neuregelungen des Gesetzes selbst rechtsfähig ist, muss im Interesse des Rechtsverkehrs ein Vertretungsorgan auch für den Fall bereit stehen, dass die Wohnungseigentümer sich nicht dazu entschließen können, einen Verwalter zu bestellen. Gleiches gilt dann, wenn der Verwalter an der rechtlichen Vertretung der Gemeinschaft verhindert ist, beispielsweise, wenn er selbst gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt.

Konflikte vorprogrammiert: Durch die Regelung wurde die bisherige gerichtliche Bestellung eines Notverwalters ersatzlos aufgehoben. Ob sich dies im Rechtsverkehr zukünftig bewährt, bleibt abzuwarten. Ist durch die Abschaffung doch die Möglichkeit für einzelne Wohnungseigentümer, im Falle eines Wegfalls des Verwalters einen Notverwalter durch das Gericht bestellen zu lassen, ersatzlos gestrichen. Daneben dürfte es auch für einen Dritten, der eine Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtigt, in den Zeiten, in denen kein Verwalter vorhanden ist, schwierig sein, die Wohnungseigentümer, welche die Gemeinschaft ersatzweise vertreten sollen, zu ermitteln und in der Klageschrift zu benennen. Ganz unabhängig davon dürfte es im Einzelfall auch Probleme geben, eine ohnehin zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft dahin zu bringen, aus ihrem Kreis einen Eigentümer als Vertreter zu bestimmen. Hier dürften also zukünftig Konflikte vorprogrammiert sein.

Erstbestellung auf 3 Jahre begrenzt: Neu ist, dass zukünftig die Erstbestellung des Verwalters nach der Begründung des Wohnungseigentums gem. § 26 Abs. 1 WEG auf höchstens 3 Jahre begrenzt wird. Begründet wird die gesetzgeberische Entscheidung damit, dass die Frist für die Verjährung von Mängelansprüchen bei neu errichteten Eigentumswohnungen 5 Jahre beträgt. Da die Bauträger bei der Begründung von Wohnungseigentum meistens den ersten Verwalter aus ihrer Mitte bestellen, bestand bei der bisherigen Höchstdauer von 5 Jahren das Problem, dass die Bestelldauer mit der Verjährungsfrist gleich lief und damit Interessenkonflikte zwischen dem Verwalter und dem für die Mängel an der Eigentumsanlage haftenden Bauträger vorprogrammiert waren.
Die noch vor In-Kraft-Treten des Gesetzes zum 01.07.2007 vorgenommenen Erstbestellungen bleiben allerdings von dieser Regelung unberührt.

Das neue Verfahrensrecht

Eine weitere, wesentliche Änderung ist die Ausgestaltung des Verfahrensrechtes. Zuständig für Streitigkeiten der Gemeinschaft sind zukünftig die Zivilgerichte am Ort der Belegenheit der Wohnungseigentumsanlage.
§ 43 WEG führt die Streitigkeiten, für die das Gericht am Ort der Eigentumsanlage ausschließlich zuständig ist, im Einzelnen auf.

Das Amtsgericht ist seit 01.07.2007 immer erstinstanzlich zuständig für Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander oder der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einzelnen Eigentümern.

Klagen Dritter: Neu ist § 43 Nr. 5 WEG. Danach ist das Gericht im Bezirk der Eigentumsanlage ausschließlich zuständig für Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen einzelne Eigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung oder die Verwaltung des Sondereigentums beziehen.

Sachliche Zuständigkeit: Diese richtet sich zukünftig – wie bei normalen Zivilsachen sonst auch - nach der bestehenden sachlichen Zuständigkeit von Amts- und Landgericht. Für Streitigkeiten, deren Gegenstandswert erstinstanzlich 5.000,00 Euro übersteigt, ist zukünftig das Landgericht zuständig. Ansonsten bleibt das Amtsgericht zuständig. Gleiches gilt für die Zuständigkeit gem. § 43 Nr. 6 WEG im gerichtlichen Mahnverfahren, in denen die Gemeinschaft Antragstellerin ist. Dort ist das Amts- bzw. Mahngericht am Ort der Eigentumsanlage allein zuständig.

Namentliche Bezeichnung: Da die Wohnungseigentümergemeinschaft seit der entsprechenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes selbst parteifähig ist, bedarf es nicht mehr der namentlichen Bezeichnung aller Wohnungseigentümer in der Klageschrift.
§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt aber, dass die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen hat. Damit sind die Prozessparteien auch zukünftig nicht davon entbunden, eine vollständige Liste der Wohnungseigentümer im Rechtsstreit vorzulegen.

Rechtsmittel: Für die Rechtsmittel hat sich in der Endfassung des Gesetzes eine wesentliche Änderung zu den vorher in der Diskussion befundenen Entwürfen der Bundesregierung gegeben. Nunmehr ist in § 72 Abs. 2 GVG für Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern oder zwischen den Eigentümern und der Gemeinschaft nach § 43 Nr. 1-4, 6 WEG das Landgericht am Sitz des Oberlandesgerichts gemeinsames Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk des Oberlandesgerichts. Dies soll auch für Wohnungseigentumssachen mit Auslandsberührung gelten. Die Regelung ist allerdings nicht immer durchsetzbar. So hat sich bereits kurz nach Verkündung des Gesetzes herausgestellt, dass zum Beispiel in München, wo zwei Landgerichte am Sitz des Oberlandesgerichtes bestehen, die Bestimmung schwierig ist. Hier muss der Gesetzgeber noch klärend eingreifen.

Übergangszeit: Nach § 62 Abs. 1 WEG bleibt für die im Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens des Änderungsgesetzes anhängigen Verfahren die bisherige Zuständigkeit bestehen. Damit wird für eine Übergangszeit ein Nebeneinander von Wohnungseigentumsverfahren im FGG und an den Zivilgerichten notwendig. Zu beachten ist, dass für Verfahren, die ab dem 01.07.2007 eingeleitet werden, jetzt die Amtsgerichte bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümer zuständig sind.

Fazit
Die Neuregelungen dürften zukünftig eine wesentliche Erleichterung insbesondere der Verwaltung des Wohnungseigentums bedeuten. Die jetzige Anbindung der Streitigkeiten der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft an die Zivilgerichte lässt darauf hoffen, dass zukünftig eine Beschleunigung der Verfahren gegeben ist und Streitigkeiten der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft nicht mehr auf der Abschiebebank der freiwilligen Gerichtsbarkeit enden.